為什麼都說“西城是高地，海淀是丘陵，東城是平原”？我們把以上三個區的學區分佈和房價分佈直觀呈現在地圖上後發現，優質學區越集中的地方，房價越高。西城區是學區高地，也是房價高地。
撰文/吳嘉川（數據工場）
學區房是個讓人既愛又恨的詞彙。中國大多數城市包括北京在內，小學入學都實行“就近免試入學”，因此哪個街道所在樓房中的孩子可以進哪一所小學或初中，都有明確劃分。
學區好壞反應在房價上，這已經是不爭的事實。最極端的案例是，相鄰的西城和海淀區兩處住宅，房價相差甚大，大到相隔一條街，卻每平米能相差5萬元。
西城區裕中小學與海淀區民族小學僅1公里之隔，兩校對口的居民小區房價卻相差每平米5萬元。據房天下2017年4月二手房交易數據顯示，對口裕中小學的裕中西里小區，均價為每平米14.6萬元。一公里之外，對應民族小學的馬甸西月季園小區房價是9.6萬元。 而裕中小學就位於北京“牛小”最密集的德勝學區內。
西城區是北京公立教育的高地，房價當然要高過其他區；但是，在同一個行政區內，房價差別會小一些嗎？
答案是否定的。
在北京海淀區內，由於不同的學區，中小學升學率懸殊，房價差異也很大。比如，上地學區與清河學區，分別位於地鐵十三號線上地站兩側。上地東里小區與怡美家園相對而望。前者對口的上地實驗小學是家長心中的“牛小”。房天下數據顯示，4月該小區每平米均價為11.9萬元；後者對口第二實驗小學當代校區，小區房屋均價為每平米7.6萬元。
怎麼解釋這些相鄰區域房價的巨大差異？
家長追捧學區房：賭一賭上好大學的概率
家長們追求的無非是一個環環相連的概率。當孩子進入了優質學區的小學，通過就近“劃片入學”等因素，比普通學區的孩子有更多機率進入優質初中，進而享有更優質的教育資源，更有機會考上一個好高中，最終，考上好大學的機會也可能更大一些。
以一位購買西城區陽光麗景小區的家長為例，這位家長認為讓孩子拿到一張進入北京頂級學區——德勝學區的入場券，耗資近兩千萬元，購買了這套屬於德勝學區的學區房。該小區對口的小學正是“牛小”——育翔小學。在教育高地西城區，該學區內近七成以上小區，住宅均價超過每平方米10萬元。
她的孩子最後考上一本大學機率是多少？是不是比其他區大呢？
除了優質小學，小升初也需就近入學。初中就近派位入學，再次激勵家長購買優質學區的住宅，學區房繼續推高。德勝學區內，對口共有8所初中，包括市四中、市七中、市八中、市十三中及其分校、三帆中學及其裕中校區、北師大二附中西城實驗學校。這其中，除了市七中和北師大二附中西城實驗學校，其他所有初中都在2017年北京教育考試院出臺的《優質高中部分中招計劃》中被劃為“優質高中所屬初中”。
優質，是家長最關心的。只要能進入大部分是優質初中的學區，就意味著在派位時有學生有更多機會進入優質初中，進而就更接近高中示範校。
2017年中考招生計劃顯示，西城區示範高中計劃招收4735人，佔全區實際報名中考人數的66%；東城為56%；海淀為33%。在北京主城區中，西城區初中生進入示範高中的機率最高。
也就是說，如同這位購置德勝學區房的家庭一樣，西城區三分之二的學生能進入西城區示範高中，而相臨的海淀區該比例只有3成。
更值得注意的是，中考報考人數比西城多兩倍以上的海淀區，僅有11個高中示範學校，而西城區卻有15個。
一位曾為購買海淀區還是西城學區房而糾結的家長說：“海淀學生多，在那邊就是拼家長，你得瘋狂報班。西城這邊相對來說會稍微輕鬆一點，優質的中學和高中更為集中，學位多，學生少。”示範高中絕對數量多，讓家長在購買學區房時對西城區趨之若鶩。
家長在乎高中示範校，是因為較普通高中而言，示範高校在高考中的表現更為優異。看2016年東西海三區所有高中示範學校的高考成績單，其中北京市文、理科前10名的學校中，就有6所來自西城區，而它們都是高中示範校。從一本上線率上看，東城六至七成高中示範學校擁有百分之百的一本上線率；西城與海淀該比例約為三成。在公開一本率的海淀區高中示範校中，一本上線率全部高於90%。
家長追逐學區房：投資抑或投機？
“學區房”除了關鍵在“學區”，它還是個“房”，既是居住所需，又是投資標的。
我們將小區對應學區分類，比較不同學區內小區的二手房掛牌均價，以三區中漲幅最大的東城區景山、東華門學區為例，今年3月其每平方米均價已達2015年3月的8.7倍，僅次之的是安定門、交道口學區，房價也翻了四倍有餘。西城區漲幅最高的是展覽路學區，今年三月的學區內每平米均價已飆升至2015年3月的3.5倍。
在北京東西海三區擁有一套學區房，根據所屬街道的劃分，區分學區好壞之後，的確能夠增加許多上好初中、好高中，進而增大上一本院校的概率。這個概率並不是百分之百，可買來的房子無論新舊都在增值。
許多家長們都覺得學區房的正確使用方式就是：“不要在意房子大小、周圍環境，一旦孩子從這個學區畢業，就把房子賣掉”。他們知道，只要不同學區教育質量懸殊不改變，與自己一樣有學區房需求的家長就一直都會在。
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隨著收入提高和家庭財富增值，家長們追求更高質量的教育，由此獲得向更高階層流動的機會，這是無可非議的；但是，由於大城市優質教育的整體短缺和區域嚴重不均衡，一些優質中小學周邊的住房，正在成為爭奪的焦點。
就目前而言，學區房已超越了其居住價值，超越了其階層標籤，正在成為資產投機的籌碼。在中國，尤其是特大城市，正在經歷巨大的資產泡沫化過程。而房地產市場將成為最大的泡沫。學區房則是這個巨大泡沫中最閃亮的一個。
學區房，不僅是城市原住民關心的問題，更是城市新移民融入主流社會的標誌。作為城市新移民，能在北京、上海、深圳等大城市擁有一套學區房，這無疑是獲得階層安全感的最佳方式，更是在讓家庭資產增值的快捷手段。
問題在於，圍繞學區房的投機，對轉型期中國意味著什麼？是拉大了收入差距還是促進了社會融合？中國正在快速增長的城市中產階層，能由此獲得幸福感嗎？學區房多大程度上成為社會階層固化的標誌？這不能不引發人們深思。
