2018年即將過去，這一年的地產經歷了太多，以至於讓我不禁懷疑，是不是某一個時代就這樣結束了。
下面的一些碎片恍如隔世，但又近在眼前，一點點串聯起來，勾勒出2018年的全貌，也似乎暗示著地產的未來
01、上市狂潮、資金荒和地產去槓桿
今年房企品牌部最大的工作是什麼：自己企業上市後的品牌宣傳和公關處理
今年是內陸企業在香港扎堆上市的一年，港交所的某幾天甚至出現鑼不夠用兩家合敲的情況出現，而這裡面就有很多的房企
而很多的房企哪怕頂著破發的壓力依然要上市，這背後的訴求其實很多人都懂：如今的地產賽道卻迎來了史無前例的資金荒
三年前的企業債到如今都是償還的時候，一年前流行的美元融資如今口子也因為大家知道的原因關閉了，恆大爸爸發明的永續債偶有開發商嘗試，但是後果每個人都知道
也正因為今年的艱難，我們突然發現，原來這過去十幾年來我們之前融資都那麼容易
也難怪遠洋的老闆今年對外說一個笑話：如果他早做房地產5年，遠洋早就過3000億，這句話的幼稚程度幾乎等同於我早點買房早就身價千萬了一樣
但是也確實說明，時代在如今變的那麼不同尋常
2018年的主旋律就是去槓桿，而房地產這個行業本身就是一個巨大的槓桿，預售制，土地款抵押，工程款延期，買房貸款，這一切的機制都是衝著翻倍槓桿去的。但是到了今年，在去槓桿的推動下，這一切我們習以為常的遊戲規則全部都改變了
資本市場都知道，股權是最貴的融資方式，某種程度上就是把公司的一部分賣了，但是開發商也知道，但是沒得選，2018年沒有比這件事更重要的了
所以你會看到產品部收到的指令是如何在控制成本的前提下做標準化，營銷部收到的指令是營銷費用必須要有產出，工程部的指令是如何不計代價拿到預售證
過去20年，我們猛然發現我們依賴的並不是高週轉，我們依賴的是高槓杆，一切的強勢並不是我們有多厲害，而是我們過去借了這麼多錢
房企沒錢是最先感知到的，但是不要覺得這是一個孤立的事件，這樣的姿態悄然間也傳遞給了下端，一線城市七成，二線城市限售，這是我嚴重對民生影響最小的政策了，但是意圖也非常明確，尾端行業要速凍，需求要速凍，關於房子的錢要速凍
恍然之間，我們突然明白，原來這一次的遏制房價上漲和前幾天說的遏制房價過快上漲是這麼不一樣的事情。而且關鍵的是，房價真的就不漲的
C端市場關於房子的錢並沒有抽乾，而是把錢的週期變慢了，變得不能再慢了。
但是另外一個維度，今年央行連續四次降準，一邊是貨幣寬鬆，一邊是房地產去槓桿，這也是為什麼這兩年P2P這麼多，消費貸這麼多，你看到的什麼瓜子毛豆優信廣告可以這麼多
對於普通人來說，還貸壓力大麼，一定大的，經濟壓力不說了，這一次還有房價不穩定的心理壓力，柯潔剛剛又獲得一個世界冠軍，記者採訪這一次得冠的感受，柯潔說了句：獎金可以緩解我房貸的壓力
房子使人進步，房貸讓人成長
這樣的衝擊清洗出了很多原罪，不然你不能解釋為什麼海航賣掉自己那麼多資產，李嘉誠退出大陸市場以及王健林斷臂自己的地產模塊
當然，也有漁翁得利的，不知道各位注意到了沒有，今年是房企財務總成為明星的一年，各種論壇早就沒有營銷人和產品人的機會，基本都是他們在講，看著他們訴說著如何調令全局如何指點江山
他們有多狂，就說明房企有多慌
今年年底，是關於很多企業傳聞倒閉最多的一年了，傳到最後閩企都快不夠用了，借錢的利息越來越高，我是第一次聽說有一家公司給財務總的授權是12%以內的利息不用匯報直接借
今年的錢荒超乎想象
02、消失的房票以及不對等的一二手市場
今年的上海，經歷過跌宕起伏的一年，在開年的時候，我們依然沉浸在翠湖天地那麼多公司來買房，中糧前灘海景幾千人搶房子的場景裡
但是沒有幾個月突然發現整個市場急速的冷了，所有地產業內的都在問一句話：房票怎麼就沒了
確實，因為預售證的管控，如今的售價和當初的土地成交價比起來開發商真的是良心企業，幾乎都是薄利甚至微虧的狀態在銷售，按照道理來說價格都是打折在賣，怎麼客戶就沒了呢
而這一場的房票消失，恰恰是調控2週年沉澱之後的結果。當第一季度的供應量集中在中環內的時候，購買力尚未顯現，而真正浮出水面，是因為大量郊區供應房源等待剛需接盤的時候
為什麼，因為如今的上海，外地人只能買一套以及置換需要7成首付的政策，幾乎讓80%的外地人沒有置換的可能，剩下的20%的外地人，置換遇到了一二手價格倒掛導致二手房賣不出去，所以對於他們來說，要麼買不起，要麼想買不能買，要麼沒資格買
唯一可以依靠的本地人，同樣遇到了置換難題，一二手倒掛讓如今的二手房非常痛苦，不降價15%根本沒有出手的可能，出手之後又面臨超過9個月的置換週期
而剩下好不容易闖關成功，這個時候的持幣者都是大爺啊，都去淘外環內的好盤了，郊環外的一定是挑挑揀揀的狀態
恰逢這個時候，感覺像商量好的一樣，上海從第二季度開始大量供應郊環盤，大量4萬元左右的樓盤密集度的供應，本來需求不大的市場出現了大量的市場供應
供不應求的場景，第一次在上海發生，而這一次落地，某種程度上真正意義上重創了2016年拿地的房企們
但是土地已經在手上，日子還要過，飯碗還是要溫熱，我第一次感受到上海地產同時出現2個現象：1、集團總部的營銷各條線全部鋪在項目上，2、郊區的分銷點數已經上到了3個點
上海是個精密的城市，這些數字已經足夠表達市場的態度
這是個案麼，不是，北上廣深的冷淡已經是共識，一線城市集中的收縮吸乾市場所有的房票
不僅如此，最近二線城市最風光的杭州，尚未納入一線城市的時候，市場表現同一線城市表達的非常一致
在扛了4個月之後，下半年的杭州表現的，像極了上海的走勢
當然，你可能會說風風火火的搶人大戰的二線城市呢，在我眼中不論是西安還是武漢還是天津，都是踴躍在二線城市中突圍的其中一個罷了
在哪裡，房子根本不是目的，而是工具，大家想要投資所以落戶，城市也希望落戶用房子作為載體讓他們先落戶再買房，如果說一線城市的需求是萎縮，那麼二線城市的因果則發生顛倒
而這樣的顛倒，結果也是出乎意料，5月16日，30萬人下載了天津公安app辦理落戶申請，直接導致官網癱瘓，嚇得北京後面後面出臺了北京積分落戶接受非京籍申報。西安更加直接，4天就讓1.7萬人成為西安人，武漢更加明顯，應屆畢業生買房直接8折。這些政策的發聲，相隔不到一個月，恍然間今年畢業的大學生突然覺得好幸福
人才湧動，過去揹負著戶籍，如今還加上了房產
03、朗詩式的怒吼與掩飾不住的尷尬
今年地產老闆最強烈的一聲怒吼，毫無疑問來自朗詩
那一句房企有值得尊重麼，引起了多少地產人的思考
但是當我在朋友圈感慨的時候，有一個地產同行的不合時宜的在下面留言：朗詩是誰。
是啊，作為一家規模日漸萎縮的開發商，這樣的發言也難免會讓別人吐槽吃不到葡萄說葡萄酸。作為這家依靠產品和工藝曾經在行業內風光一時的房企，如今在這個賽道確實顯得非常尷尬
規模的萎縮我們暫時不說，哪怕就是安身立命的科技住宅的理念，如今扛大旗的卻是金茂。朗詩對於地產的存在感已經越來越弱了
與之對比明顯的就來自萬科，這個絕對主旋律的房企，在今年的11月份發出了那一句活下去。這三個字讓很多人感慨，萬科都要說活下去那世道真的好艱難啊
但是沒過多久我們就看到，萬科花了32.34億去收購華夏幸福，這還是開始，後來花了3.55億元收購了嘉凱城的5個資產包，再花15億元收購了海航旗下的一家子公司
這樣的彈藥儲備明顯好像不像是活不下去的樣子
後來有人說，萬科這句說下去，是說給別人聽的，然後還有下半句，活不下去歡迎被我收購
兩家房企，一個一邊在快速消失一邊卻在呼籲要被尊重，一個絕對主流卻說著世道艱難，這可能就勾勒出了房企的全貌，說的都是真的，存在的也都是現實
這個行業變得出奇的複雜，每天我們需要應對的問題也是錯中複雜，一招鮮吃遍天的模式已經過去，財大氣粗買買買如今也變得很不應景，所有企業如今在這個賽道里都在夾縫裡生存，每天用不一樣的方式解決不同的問題
過去是行業混沌企業清晰，所以很多從業者會對未來焦慮迷惘，但是如今是行業清晰企業混沌，本質上是因為現在沉澱下來的行業，並沒有所有的開發商太多的選擇，大多數都是撅著屁股撿鋼鏰，費力賺零花，不賺別人還搶
言不由衷、言行不一，對外陽光，對內療傷
當然，這樣的模式也給了另一些企業機會
不知道各位發現了沒有，上海的土地市場，雖然低調，但是有一家開發商突然出來拿地了，名字不意外：農工商
這家企業應該是非常非常本土的開發商了，崛起的時代應該是在2000年左右，那時候的土拍市場並不完善，靠關係就可以拿很多地，所以那段時間的鵬欣、大華、城投都是藉機崛起，成為上海的地頭蛇，當然這其中也包括農工商
當然後面隨著上海市場的健全，地頭蛇類企業在這個城市最強的長板就消失了，而他們也在市場上沉寂了很久很久了
但是這一年我很意外，農工商突然在土地市場上拿了很多地，其中最玄乎的應該是泗涇的那塊地，去年拿出來的時候沒人接盤，今年打了7折之後被農工商拿下，
如今在土地穿透性政策下面，前幾年沒做開發的開發商有很大的機會，因為他們沒有負債，他們只有資產和錢
當然你對農工商未來的產品會有期待麼，起碼我沒有吧，沒有任何的不尊重，但是好產品是需要慣性的
更加極端的應該是上海租賃市場了，租售並舉上海佔據了全國的半壁江山，而上海地產集團幾乎佔據了上海租賃市場的全部江山，租賃用地幾乎都被他們拿走，如果沒有意外這也會成為他們的全部
但是其實這也是沒有辦法的辦法，租賃市場在今年躁動異常，北京租金突然性上漲，另一面長租公寓卻接連爆倉，這一切都在表示，租賃市場要起勢了，但是這個賽道還沒有建立自己的規則
把地出讓給地頭蛇，或許就是最好的選擇
2018年開始冒頭，確實如今的環境有最適合他們的土壤，在沒那麼被聚光燈關注的市場裡，他們在快速的囤積乾糧
這就是房地產市場，總有人吃的比我們快，只是每年風水輪流轉
04、不是維權潮，而是維權狂潮
今年交房的房子是建築質量最差的一年，當然比這個更慘的，是這一群交房的，很多是當年以為很便宜，現在看來很吃虧的高價房
前幾天還和一個操盤手聊天，說如今的上海對於商品房預售證價格已經不管控了，理由也很簡單，當市場變冷時候，你拿高價很明顯也去化不掉，這某種程度上也是調控取得效果的表現
但是在2017年年初，太多的項目拿到預售證都被要求指導價下進行價格，而這個舉措對於很多人來說都是撿便宜的意義，所以在那一年很多有房票的都選擇在那個時候買房
而時至今日的他們猛然發現，不僅僅價格不一定划算，質量反而出現了很多問題。
我的一個90後投資人朋友最近在上海的房子已經交房了，詢問我最多的問題就是：如何維權最有效果。精裝修降標、公共綠化減弱、大堂縮小、立面應付。這兩年的洗滌讓大量的房企靠財務部門驅動行事，而落到產品面就是如何更好的節約成本
這種看得到面的標準都降低到如此，我更擔心的是涉及到鋼筋水泥的這一部分
你說這種情況以往沒有麼，可能會有，但是過往為什麼沒有爆發出來，道理也很簡單，因為房價還撐著，產品再差起碼房子還值當初的那個錢，但是如今這種場面已經不再存在
維權、砸售樓處、要求退房的此起彼伏，行業進入到最混亂的一年
而這兩年買一手房的人，很有可能成為最近十年以來第一批接盤俠：價格在高位，質量在谷底。未來誰來，還需要時間來安排
而這一切的蝴蝶效應還未停止
我有一個房企前五強裡做產品模塊的負責人，不定時的都聊聊天。大概兩年前我聽聞他在公司內部推行的產品線得到集團的認可了，如果沒有意外的話後面兩年就開始落地昇華並且迭代了
所以有陣子我也沒打擾他，就看他朋友圈到處飛到處跑
最近我和他又見面了，一看又胖了頭髮也快掉光了臉色也憔悴了，我問他最近在忙什麼
他搖搖頭就說了一句話：今年年初的時候集團給產品部門的一個原則，參考碧桂園的標準控制成本投入。
最近2年，房地產這行業經歷震盪起伏的過程，而這樣的過程恰好讓太多的企業失去了做內功的能力，我認真研究過這條產品線，如果沒有意外，他將會是市場上非常有競爭的改善條線的產品線，無奈沉入海底，很多內容因為錯過了迭代的週期在現在的眼光也顯得不合時宜
這裡面最慘的是誰，毫無疑問就是碧桂園
這一年的碧桂園品牌部是最忙碌的，給我們上演了一次次如何失敗的危機公關
但是正因為行業情緒如此，加上碧桂園過往的種種因素，大家把所有的情緒全部投射到了他身上
上一次有這種情況的，差不多是十年前的萬科，2008年的萬科，地板門、捐款門同時砸到了這家公司身上
這某種程度上，就是做老大的代價吧
而後隨之帶來的一個現象，不知道是不是好事，因為產品的不達標，這一年市場的客戶變得出奇的專業，不論是關於房屋質量還是市場週期，所有人都能夠談論房子的一些事情，水庫體系開始在主流市場傳播
這就是一個市場平衡的地方，一個地方的認知下去了，另一個地方的認知也就起來了，伴隨著市場的不均衡，大量服務購房者的機構也開始產生，居理新房、諸葛找房包括真有好房，這一些為買房人服務的機構因運而生，這在以往是不可想象的
當然，這一段特殊的時期還給這個市場留下一句口號：2018年交房的二手房，不要去買
05、行業轉型，房地產在2018年的拐點年
這一年是整個行業的混沌的一年，不是單個個體，而是整個產業鏈。所以很多時候我們發現一些明顯的變化在提升
比如過往的激活三四線城市到如今激活一線城市周邊的三四線城市，所以我們看到了長三角、粵港澳以及革命性的雄安規劃
比如過往的激活二線城市到如今讓人落戶才算激活的二線城市，所以我們可以看到西安、武漢、蘇州、杭州等城市對外來人口空前的友善
比如過往所有的政策都是你必須怎麼怎麼樣，否則不能買房，現在大量的城市頒佈，你想要買房，必須怎麼這麼樣，這樣前後順序的顛倒意味著對房子的態度也不太一樣
最後在土地市場出讓好的土地就捆綁各種條件讓開發商不舒服，不好的地全國各地都在流拍似乎也無所謂，都說土地財政土地財政，今年似乎也沒那麼重要
房地產到底在做怎麼樣的轉型
業內一直有個觀點，這個行業的發展一直有兩種東方模型，一種叫香港，一種叫新加坡，香港就是典型的價高者得的方式，新加坡就是居者都要有其屋，兩種模式談不上誰更好，各有利弊也有適合
而如今我們探討的租購併舉，本質上就是告訴市場，中國的房地產，一半是香港，一半是新加坡
用租賃市場解決底層整體的居住問題，用商品房解決居住品質感的問題，但是二者之間天然存在中間過渡段，在租賃市場尚未健全的時候，必然需要委屈一部分的商品房市場，所以北京的限競房、上海的預售證管控、深圳的現房銷售就是在這個時候提出來的，目的就是希望租售可以真正意義上並舉
正因為如此，2018年才如此的混沌，房地產已經不是過往的房地產，哪怕是商品房也不再是過往的商品房，行業從此進入被管理模式
為什麼會是2018年，這個時間點也很耐人尋味，我們回顧身邊，如今每個城市都以2035年為截點進行規劃和奮鬥，而2018年距離2035還有17年，而中國商品房發展差不多20年，所以就在這個中間的截點集中發力，目的也是為了在未來可以真正意義上的租售並舉
今年有多混沌，就說明租售並舉的執行意圖執行的有多徹底，我們所有看不懂的，從這個角度來咀嚼或者也都是正常
06、2018年是複雜的一年，就像2008年一樣
對於地產來說更是如此，幸運的是可能不用太久的時間，這一年就要過去，一年的過去，可能意味著新的開始
這一年我們經歷過行業的過山車，我們可以同時感受到市場的冰與火，我們也很容易在早上信心滿滿入睡前又會惴惴不安，行業給到我們的不僅是焦慮和迷茫，更多的是未知和無奈
回看2008年，經歷過那一段週期的人都知道，那一年有多艱難有多痛苦，但是歷史就是這麼有趣，扛過了2008年之後，行業很快經歷無比幸福的十年，雖然一直在調控，但是如今回望每一步都是老天爺給飯吃
未來的2019會迎來什麼樣的時代，我不知道，正如我們在2008年年底的時候一樣
但是從另外一個角度來說，市場需要教訓，從業者需要對行業的敬畏，房企的速度也需要慢一點，如果一切都像2008時候的那樣更加珍惜我們的飯碗，從這個角度上來說這樣的2018或許也沒什麼不好
但很多時候就是這樣，我們必須站在今天看到後天，才能看到明天的太陽，盲目的樂觀在此時此刻顯得無比的重要
黃金時代一定已經過去，留給我們的是鑽石還是白銀或者青銅都不重要，只要是金屬就有他發光的地方，關鍵是找到適合自己的地方
地產的2018，我希望他快點過去，那句歌詞怎麼唱來著，揮別錯的才能和對的相逢~