借別人的名字來買房，這些法律關係如果你不懂得話會血本無歸！

【關鍵詞】： 借名購房 產權登記 物權法

天府說法 （第四十四期）

借名購房起糾紛 對簿公堂辨是非

案情簡介:

對很多人來說，買房是大宗消費，由購房產生的糾紛早已屢見不鮮。受購房政策、照顧性房價等因素影響，借用他人姓名購房而產生糾紛的同樣也層出不窮。

2004年1月，全某借用郝某的名義購買了一套商品房，並申請了按揭貸款。為避免日後兩人因房屋權屬問題產生分歧，全某要求郝某出具了一份書面證明，內容為：房產系全某購買，所有產權、債務及相關費用均與郝某無關，由全某負全責。

此後五年，全某隻歸還了部分按揭貸款後便多次拖欠銀行按揭貸款，造成郝某徵信報告留下了多次逾期記錄。郝某在多次催促全某按時還款無果後，要求全某將房子出售。2009年7月，全某以總價40萬元的價格將房子賣給了王某。8月，在全某的陪同下，郝某與王某簽訂了房屋買賣合同。王某支付郝某12萬現金，並繼續支付剩餘的19萬7千元按揭貸款。雙方約定，因按揭貸款尚未還清，暫不能辦理房屋產權更名，待還清後，郝某將配合王某辦理過戶。

2010年，全國房價迎來暴漲，眼看房價節節攀升的全某心生悔意。2011年 9月，全某委派妻子交納了該房屋的維修基金和契稅，並拿到了產權證，房屋產權所有人登記為郝某。10月，王某將郝某訴至法院，要求將房屋登記在自己名下。一審法院經審理，認為房屋產權登記所有權人是郝某而不是全某，駁回了全某的訴訟請求。

全某不服，提起上訴，認為該房產是全某以郝某的名義購買的，全某實際交付了首付款，並償還了部分按揭貸款，並交納了房屋的契稅及維修基金。房屋產權證書只是外在表現形式，只具有推定的證據效力，自己才是房屋的實際權利人。一審法院單純依據房產證登記的所有權人為郝某駁回了全某的訴訟請求錯誤。全某還特別強調2004年郝某寫的那份內容為“房產系全某購買，所有產權、債務及相關費用均與郝某無關，由全某負全責” 的證明，恰恰證明郝某不具有該房產實際產權和使用權，一審將該房產確權為郝某的房產，違背雙方的約定，也違背了郝某的意願。請求二審法院依法撤銷一審判決，依法改判爭議房屋的所有權人是全某。

二審法院駁回全某上訴，維持了原判。

案例評析:

本案是一起借名購房②導致的房屋所有權糾紛案件，根據我國《物權法》第十四條①規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力”。本案涉訴房屋的物權已登記所有權人為郝某，本案涉及的幾份合同均為郝某簽訂，全某與郝某對房屋出售給王某均明知且參與，王某付款也是給付於郝某，郝某再轉交全某，以上行為恰恰體現了不動產物權登記的公示效力，即對外出賣房屋的只能是不動產物權登記的所有權人，即郝某。郝某即使認可訴爭房屋是全某實際購買，也因未辦理變更登記，不能發生物權的變更，全某不是該房屋的所有權人。

有關全某與郝某所謂的借用或私自出賣等是民法上債的關係，非物權歸屬關係。因此，一審判決無論認定事實還是適用法律都是正確的，二審法院依法駁回上訴，維持原判也是情理之中。

法條鏈接:

《中華人民共和國物權法》

①第十四條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。②借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人以他人名義登記房屋產權，一般是出於規避法律或者政策、轉移財產逃避債務、減少稅費等原因。但是，在法律上，借名買房中存在著諸多風險，如果登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，或房產被登記購房人處分（轉讓或抵押）或被法院執行，實際出資人將遭受重大財產損失。

小貼士：

為防範風險，借名買房合同最好註明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。” 而且，需要注意保留證據，比如出資的原始憑證，如購房款支付憑證、轉賬憑證、發票等等。另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產。因為根據《物權法》善意取得的制度，第三人出於善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，並且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓後已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。

來源四川普法