這是魔都財觀的第177篇原創文章
很多人把買房說成炒房。
不光是房圈外的人這麼說，圈內的朋友，甚至於房產大V也有這樣理解的。好像閉著眼睛買了房子，啥也不幹，就能賺錢似得。又或者快進快出，低買高賣，馬上就能直接暴富。
這未免也太小看買房這件事了。
把買這件事說成炒，本身就是理解不正。
大部分買房人都是真心誠意要買下房子自住的，另外也有一些朋友買下房產作為資產配置，當做家庭財富的安全墊，還有一些達人的確持有了很多套，獲得財富的暴擊。
但不管是哪一種，買房都不是一件容易的事情。
能買到理想房子，獲得超額收益的買房人，都是經歷過跪房東、跪開發商、跪銀行的。颳風下雨，看房無數，借錢貸款，辛苦裝修，為的就是住的更好一些，買的更便宜一些。
刻苦修煉，提高技能，用認知差賺到，把這件事說成是和炒股、炒幣投機一樣，這個我們不能接受的。
但凡買過房的，都會知道買房的不易，和買房路上那些坑。讓你吃虧的坑從來都是不少的，但以往都是牛市，就算買錯了，全國房產的大旺依然可以讓你從容。
可是事情一直在變化，這一輪牛市已經逐漸轉淡，如果你再這麼無腦買買買的話，一旦掉進大坑就麻煩了。
這一年來，我接觸了無數的粉絲，也組建了團隊，認識了不少資深買房人。得到最大的好處就是我們每週都能見到有買房需求的粉絲，知道大家的真實想法。我們看到了不少成功人士，每一步節奏踏的很準，獲利良多；更多的是留下遺憾，交易過程不那麼完美的朋友們。
見的多了，自然留下不少教訓。如果要把這些教訓寫出來，10篇文章都寫不完。今天我們就結合當下的形勢，和大家容易犯的錯誤，寫幾條值得大家注意的事項。
01 長期看好，短期風控
首先，我要先聲明，我不是房產空頭，我堅定看好房產長期走勢，也在《房產下一輪大漲何時到來？重磅乾貨分享》這篇文章裡樂觀估計過未來十年、二十年裡，一、二線城市的房產向上還能有巨大空間。不僅是看多，我也身體力行做多，把全部身家性命都壓在房產中，其他資產我配置的很少，僅僅是滿足日常流動性需求。未來很多年，只要行情適當，我會爭取每年至少買一套大城市房產，用腳投票，支持大國崛起。
不光是我，我身邊的團隊，認識的買房達人，也都是這麼認可房產的。在專業人士眼裡，其實早已看穿了房產易漲難跌的底層邏輯：房子下面的土地，就是國家的背書；疊加在房子裡的信貸按揭，就是銀行納的投名狀。一榮俱榮，一損俱損。不管是穩增長還是保就業，全球沒有任何一個大經濟體可以離開房地產的支持。
不過長期看好，不代表短期沒有風險。房產是有牛市和靜淡市週期的，真遇到了靜淡市，房價也會回撤和成交也會低迷的。房產雖然漲幅好，但問題是流動性比較差，遇到了靜淡市，賣出時間會很長，你要確保你的資金充足過冬。
所以我從2017年下半年就開始呼籲粉絲，注意控制風險。
堅決不能買的房子有：
- 小產權房商住公寓人口流出的三、四線城市房產旅遊城市地產
上面這些房子歷來都是坑，只不過這一輪大牛市讓大家人心浮動，認不清現實，所以單獨拎出來再強調下。
謹慎購買，至少9折才能買入的房子：
- 前期漲幅較大（一倍以上）的二線城市房產新增供應較大（新房成交量高於或者持平二手房）的二線城市房產所在城市總價較高的房產，一線城市總價1600萬以上，強二線（如南京、杭州）800萬以上，弱二線（如重慶）400萬以上
上面這些都是不錯的好房子，只不過靜淡市下，優先保證流動性，除非有折扣筍度作為安全性，否則也不適合建倉。
現在網上謠言滿天飛，不停有傳聞說有買房人爆倉。我這裡要闢謠，我也算是消息靈通人士，至少在我的朋友裡沒有這樣的事情發生。事實上，從沒有買房人因為房價回撤而掛掉，不過是有一些朋友前面買了很多套，靜淡市現金流撐不住，而拋售房產的。即便是這樣，他們損失的也是牛市裡的利潤，而沒有虧損到本金。
每一輪市場回撤都是最好的建倉時機，這個機會離我們越來越近，耐心等待。
02 不要為了買而買
我每一篇文章發出去之後，都能在評論區裡接到不少問題，最主流的問題就是XX能不能買，何時買。經常遇到的情況是，蘇州的某個粉絲，問成都能不能買；又或者西安的朋友，來問重慶能不能入。給我感覺，大家真的是被這一輪牛市逼急了，不管怎麼樣都要來一套，最好弄個二、三套。
可問題是現在已經不是2015、16年牛市正當紅、最旺的時候，我的建議是現在的買入應該考慮下實際用途了。
從強到弱，我把需求排了下順序：
- 自己自住老人自住首套投資二套及以上投資
如果你買下的房子是自住，包括學區、就醫、度假使用的，那這個房子至少還是有消費用途，那這個房子是可以考慮買的，因為它更像是一個消費品。房價長遠大概率會漲的，短期回撤對你影響不大。就好像是蘋果手機剛上市的時候，加價問黃牛買，千金難買心頭好。
老人的居住不比自己剛性，但也是可以考慮的。事實上我們都會建議粉絲在自己的小城市老家至少保留一套體面的大房子，撐撐檯面還是要有必要的。
但是如果你和家人完全沒有自住，比如南方人跑去北方買，東部群眾跑去中西部建倉。那你就是徹底的投資需求了，你要務必小心，因為你進入到投資這個領域，你就脫離了一般人的趣味，你要嚴肅認真。你買的房子沒有使用需求，這意味著這個交易一定是要賺錢的。不光是賺錢，還要跑贏銀行理財，至少每年5%的漲幅，否則就是個壞交易。
所以我們現在給大家買入的建議是，不要為了買而買，如果是自住，那當做消費品，爽快地買入。如果是投資，那必須要求折扣筍度，不管是新房限價還是二手房談出來的折扣，有了9折的安全邊際，至少能保證你從容拿2年。而全國樓市一般是3年一個週期，一線城市從2017年3月開始房價衝高回落，未來一、二年會率先走出底部，二線城市跟著輪動。9折進場，問題不大。
03 短線炒作萬萬不能做
我知道不少人是關注房產增值的，即便是自住的朋友也關心房價漲幅。
因為對於大部分人來說，房子作為一種資產，已經成為我們家庭財富的核心載體。我們生活裡遇到重大事件，比如生病、求學這些需要用到大錢的時候，如果借不到錢，大部分人還是通過賣房變現來解決的。
就是因為房產對我們如此重要，所以我們每個人都會關注一些房產投資的打法。不求點石成金，但至少做到不踩坑。
可是，市場上大部分人理解的房產投資都是錯誤的。
最近不少粉絲和我聊，希望高拋低吸，現在在高位賣出，然後等到一輪靜淡市回撤築底後再買回來。
這是大錯特錯！
房產投資不是頻繁的短線交易，因為高額的稅費會拖垮你的利潤。每一次買入和賣出會產生：
- 5%左右的增值稅2%左右的所得稅3%左右的契稅2%的中介費（有的城市高達5個點）
這12%左右的交易成本，會極大地吞噬你的利潤，這往往是房產投資中的大忌。
上面還沒有計算，辦理按揭的評估服務費用，提前還款的違約金。而且想玩高拋低吸的朋友，應該是沒有真正買賣過房子。因為只要完整實踐過，就會知道房子在買賣中的折價是相當大的，在牛市轉到靜淡市的時候，平價是賣不掉房子，至少給個3%的讓價。在靜淡市轉到牛市的時候，平價能買到房子就不錯了，有的時候房東和開發商還要跳價。你實際的交易成本遠大於12%這個數字。
真正的房產投資，都是長持。我給大家的建議都是，買一套房子，至少拿滿5年。5年可以經歷一個完整的牛市。只要運氣不是太差，大概率吃到一個牛市，跑贏銀行理財是沒問題的。再疊加上你的貸款和房租收入，按你首付本金來計算收益，其實是相當高的。
你如果非要玩短線，那你可以試試ABC單，但我不太看好這樣的方式。除了道德上的問題外，還有交易窗口期限短的限制。有興趣看看之前寫的這篇。《講個樓市套路，小心ABC單》
04 城市好不見得就是樓市好
大家比較容易犯的錯誤就是，盲目地去高能級城市投資。
現在全國各個二線城市都憋足一口氣要衝擊一線，很多明星二線城市隱約可見崛起的雄風，比如南京、杭州這樣的城市，大概率未來是新一線城市。
可是大家一定要明白一個道理，城市好不見得就是樓市好。
第一個原因是高能級城市一般對應高房價，高房價的意味著潛力有限。像杭州的錢江新城6萬單價，南京河西南6萬單價的房子，的確是配套齊全，但是從未來升值潛力來看，大概率是跑不過長沙濱江和梅溪湖1.5萬單價不到的房子。不管是投資還是剛需，我們買的都是預期，是潛力。
90%的成熟度+110%的價格，比不上50%的成熟度+30%的價格。
第二個原因是高能級城市都在進行大量基建，城市面子工程，需要大量的財政收入。這意味著地方政府有很強的土地財政需求，需要出售大量的土地。我在知識星球私密社群裡公佈了全國主要二線城市的樓市數據，南京、杭州的近二年土地出讓都是非常大的，這意味著未來一、二年後，這兩個城市會有大量新盤上市，而且正好這兩個城市這一輪漲幅巨大，對這兩個城市後市還需要謹慎。未來南京、杭州一定會繼續創新高的，但是需要消化掉新上市的新盤再說。這個過程會有些曲折。
所以我們買房子，還是要對標價格，我的建議是二線城市的選籌單價不應超過2萬，在杭州、南京這樣的城市單價不要超過3萬，儘可能選擇近郊地鐵次新。
05 不要過高負債
講到這一節，我自己是非常矛盾的。
《如何買到大漲十倍的房產？#M100》，這篇裡說過：
樓市裡賺的錢來自於三個要素：
- 賺土地增值的錢賺購買力提升的錢賺負債稀釋的錢。
其中最大的一部分就是賺貨幣寬鬆、負債稀釋的錢，這是樓市長牛的根基，大部分貸款買房的人都能吃到，每人都能享受到一生一次的首貸機會。少數財技高超的人，利用高負債賺到超額回報。
從某種程度上來看，我們把房產當做一個金融產品。期望在它身上疊加長期、大額、低息、穩定的負債，做大資產負債表，一輪貨幣寬鬆，資產漲，負債不漲，收益就出來了。
- 長期——至少是5年大額——一百萬起低息——利率8%以下穩定——不會被抽貸，不需要二三年還本
如果你買在大城市，把房子疊加上這樣的負債產品，拉長到5年、10年，妥妥滴獲得收益。
可是負債槓桿這個玩意，往往就是雙刃劍。很容易嗜血過度，把自己玩進去。很多粉絲經常會有衝動貸款買入的想法。樓市週期不同，打法自然不同：放槓桿比較適合在牛市早期，就是2015年、16年的時候操作，具體可以看看這篇文章《買房如何正確地使用貸款？樓市抄底、牛市和靜淡市的槓桿選擇#M90》
靜淡市的操作更適合淘筍為主。我給大家中肯的建議是負債是可以適度打開的，但是要控制在2條線內：
- 負債率不宜超過50%。負債率=家庭總負債/家庭總資產現金流大於等於0。現金流=家庭所有現金收入（工資、兼職、公 司經營、公積金、房租等）-家庭所有現金流出（生活支出、月 供等）
記住，買房不是無底線的加槓桿，從沒有買房人是因為房產貶值玩完的，但每一輪靜淡市總有人因為過高負債和現金流枯竭忍痛割肉，你必須要學會負債管理。
最後給大家總結一下，這幾件事是你當下務必關注的：
第一是長期看好樓市不變，但短期注意控制風險。靜淡市下的房價回撤是機會，擇機抄底。
第二是買房優先考慮自住，投資買入需要9折筍度作為安全邊際。
第三是買房都是長持5年以上，放棄短炒思維。
第四是普通二線城市選籌控制單價2萬以內，強二線控制在3萬以內，近郊地鐵次新為主。
第五是可以負債買房，但要有節制。
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