謝逸楓：搶地搶房！三四線城市地價房價齊飛漲！

文/謝逸楓

老謝可以負責任的告訴你，2017年3月國家統計局的三四線城市房價與房企瘋狂砸錢到三四線城市搶地、購房者與資金轉移到三四線城市的數據顯示，中國樓市進入普漲到分化，再由分化到普漲的集體上漲；一線城市上漲到二線城市接力上漲，再由一二線城市上漲到三四線城市上漲的全面開花上漲；國家中心城市上漲到城市群上漲，再由城市群到都市圈上漲的區域性上漲格局已經快形成了。說明本輪調控圓滿完成抑制房價上漲過快、防止房價下跌過快的調控目的，完成控了房價、去庫存的政策目標，同時順利完成了保增長、穩房價、防風險的政治任務。

老謝正式通知你，當前中國越來越多城三四線越市樓市復甦回暖，終於逐漸走出市場低迷與寒冷困境、緩解了高庫存與土地供應過剩風險、遏制住了持續暴跌與斷崖式下跌局面、避免了房地產崩盤與崩潰危機，正式結束冰封的“冬天”、結束痛苦的市場“調整期”、結束單邊房價“下跌期”。意味著越來越多三四線的房地產市場，迎來了一個新的春天，迎來了地價、房價一個新的上漲週期，迎來了購房者、房企一個新的機會。毫無疑問，調控教導我們，一二線城市的上漲火苗轉移到三四線城市了，大家一塊搶地搶房去。

其一是70城市房價全面上漲，呈現加速上漲趨勢。2017年3月份，70個大中城市新建商品住宅價格環上漲城市62個。總體來看，環比增幅為0.71%，相比2月份0.33%的增幅明顯擴大。 比2月0.33%的漲幅擴大了0.38%，，比1月0.24%擴大了0.47%，比去年12月房價環比上漲0.26%擴大0.45%，連續2個月報復性上漲，呈現逆勢反彈走勢。說明房價猛漲，漲幅反彈，呈現加速上漲的走勢。3月房價同比漲幅10.30%，保持高位上漲的形勢，自2017年1月開始到3月已連續三個月收窄，分別為10.69%、10.56%、10.30%。

3月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的62個，比2月份56個城市上漲的數量，增加6個。在15個一線和熱點二線城市中，有9個城市上漲，較2月份的3漲2持平，有所增加。從同比看，漲幅回落的多為一二線城市。3月份，70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比2月份增加4個，回落城市中18個為一二線城市。事實上，早在2014年-2016年，部分三四線城市已經開始著手暫停供地或放緩供地，2017年又有地級市明確暫停或放緩供地計劃。如果大部分三四線城市藉此來調節供求關係，那麼未來2017年-2018年，大部分三四線城市將不存在去庫存壓力，樓市將迎來新一輪上漲機會

其二是70城市的三四線城市房價進入新的上漲週期。70個城市中一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落。初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續6個月回落，3月份比2月份回落3.4個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月回落，3月份比2月份回落0.6個百分點。在一二線城市房價漲幅回落後，三線城市的漲幅卻在擴大。劉建偉稱，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，3月份比2月份擴大0.4個百分點。數據顯示，多個三線城市新建住宅價格的同比上漲，惠州同比上漲23.9%，九江、贛州均上漲13.6%，泉州上漲9.9%，洛陽上漲6.5%。

一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落。但三線城市的漲幅略有擴大，三四線城市房地產市場逆襲上漲。3月三、四線城市房價持續溫和上漲，僅丹東房價環比回落0.1個百分點。隨著三、四線城市的“量價齊升”，對整體去庫存也起到了正向作用。此外，值得注意的是，如調控力度較小的揚州、惠州等環熱點一、二線城市房價環比漲幅較大，均保持在一個百分點以上。從2016年國慶節開始，一線和熱點二線城市樓市調控升級，致使中西部核心城市，以及核心區域周邊的三四線城市的房地產市場升溫，三四線市場的前景一直受到特別關注。

其三是房企不斷到三四線城市進行攻城略地的搶地。大部分全國化房企仍然表現出對城鎮化前景的看好，以及由此帶來的一二線城市機會。在適度向三四線擴圍的同時，2017年，一二線城市仍將是大部分企業的業績重心。“在中央及地方政策指引下，2017年，熱點城市房地產市場成交量漲幅或將收窄，但成交價格仍可能維持在較高水平；三、四線城市將從鼓勵性政策及熱點城市外溢效應中獲益，有望緩解去化壓力。”今年3月2日，中駿置業發佈2016年年報，並對今年市場做出如上展望。一個月後的4月11日，中駿置業拿下徐州銅山區一宗25萬平方米的土地，首次進軍徐州——正是年報中提及的三線城市。

2017年4月10日下午，中海地產歷經4小時又46分169輪競價，最終以總價62870萬元競得廣東佛山獅山官窯超2.4萬平商住地，摺合樓面價約9242.97元/平，溢價163%，雖未能達到本宗地塊最高限制價（最高樓面價9850元/平），但也成功刷新了官窯區域的單價記錄。據悉，這也是中海今年首次在佛山拿地，2016年中海在樂從、倫教兩地相繼拿地，並收購了裡水兩個項目，定名為中海山語湖、中海金沙水岸。此前新城控股逾42億奪獅山超14萬平商住地，樓面9853元/平；2017年1月，時代地產以總價31億斬獲位於獅山鎮小塘近11.8萬㎡商住地，摺合樓面價約9869元/㎡，迄今仍保持著區域單價記錄。

2016年，多數房企錄得銷售規模大幅增長，一二線城市貢獻了主要業績。這與熱點區域樓市大幅增長的現實密不可分。從去年四季度開始，熱點城市調控大幅加碼，中西部核心城市，以及核心區域周邊的三四線城市“接力”升溫。即便樓市調控的範圍擴大、力度增強，三四線市場的前景仍被普遍看好。今年以來，將區域佈局向三四線城市延伸的企業不在少數。國家統計局數據顯示，1-3月房企土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%，增速比1-2月回落0.5個百分點；土地成交價款1359億元，增16.7%，增速提高4個百分點。

4月17日，安徽馬鞍山市經開區的馬土讓2017-17號地塊成功出讓，經96輪競價，安徽中丞房地產開發集團有限公司競得此地塊，成交價3.2億元，溢價率達227%，樓面價4927元/平方米。該地塊約54.03畝，規劃為居住用地，起拍價9750萬元。4月18日下午，碧桂園集團以總價7.3億奪下位於廣東江門市蓬江區杜阮鎮那餈坑（土名）地段的JCR2017-27（蓬江01）號地塊，樓面價6894元/平，溢價率達273.5%。4月19日，經過95輪競價，陽光城以6.14億元的總價競得江蘇省啟東市一宗宅地，樓面價達7097元/平方米，溢價率為372%。該地塊出讓面積50畝，建築面積86518平方米，起始價1.3億元，樓面價1503元/平方米。

到2017年，情況開始發生變化。年初，熱點樓市又有升溫跡象，並蔓延至周邊區域。以北京的“3·17新政”為代表，樓市調控政策進一步加碼並擴圍。相比之下，受益於主流城市熱度傳導、改善性需求釋放以及去庫存政策引導的三四線城市，開始逐漸升溫。據國海證券監測，今年一季度，一線、二線、三四線城市新房住宅成交面積同比增速分別為-36.5%、-8%及11.8%，三四線城市景氣度明顯提升。在土地市場，長三角等地的南通、無錫、嘉興、鎮江、台州、紹興等三四線城市率先回暖，近期均有大宗交易。這種變化影響到房企的預期，並使得企業將目光更多地投向這些城市。

其四是一二線城市依然是房企攻城略地的主要核心區域。由於戰略選擇和發展歷史的不同，房地產企業的區域佈局有明顯差別。但對於大多數全國化佈局的企業來說，一二線城市貢獻了主要業績。年報顯示，在恆大2016年的銷售額中，一二線城市的貢獻佔比67.4%；碧桂園在國內市場中，有59%的銷售額來自一二線城市；中駿置業的業績中，一二線城市份額佔到65.8%。區域佈局高度聚焦的旭輝，這一比例高達98.2%。當年的新增土地儲備，也表現出類似特徵。如萬科在去年新增了173個項目，有88.3%位於一二線城市。恆大則有59.6%的新增土地位於這一區域。中駿在一二線城市中的拿地支出，佔拿地總支出的比重為79.6%。

步入2017，企業補倉積極，拿地熱情依舊高漲。前三月，土地市場供應處於低位，房企的城市投資趨勢高度趨同，促使重點城市土地價格高漲，10家企業土地成交規劃面積同比增加39.7%。從拿地金額來看，碧桂園、恆大位居前兩位。兩家拿地金額合計在排行榜中佔比超30%，規劃建築面積佔比近45%。其中，碧桂園無論拿地數量、拿地金額均排名首位，該企業前三月在三四線城市的拿地面積與金額佔比分別達72%、45%；恆大、中海、保利的拿地金額也均超過平均金額225億元，緊隨其後；招商蛇口前三月在廣州、南京、合肥等城市加大投資力度，樓面均價近2萬元/平方米，相對處於高位。

地方城市的土地收入也相應大漲。統計數據顯示，2017年一季度，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為6370.2億元，同比增長63.8%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億。房企對熱點城市熱門地塊拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市地價依然處於高位，即使在地方政府設置多重調控約束政策後，部分住宅屬性地塊依然被多家企業拼搶。從企業佈局戰略來看，一線、熱點二線城市仍為重點。今年1-3月，全國土地成交額前10名的城市累計成交額為2961億元，同比增加59%。

二線重點城市繼續佔據榜單前列，其中武漢以513.1億元領銜全國，合肥超過400億，同比漲幅明顯。此外，在規劃建築面積方面，武漢、鄭州等熱點二線城市土地成交面積排名靠前。從土地價格來看，今年一季度全國300個城市各類用地成交樓面均價2099元/平方米，較去年四季度上漲8.3%，同比上漲49.0%。其中，住宅用地成交樓面均價3412元/平方米，較上一季度微幅上漲0.7%，同比上漲44.1%。監管層已經對房地產企業的拿地資金開始從嚴監管，禁止企業用非自有資金拿地。同時，房企的再融資渠道也呈現收緊態勢，一季度房企國內發債總規模出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升。央行、銀監會、證監會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號，多渠道正在收緊房企的“槓桿”。

這與本輪樓市的層級式升溫特徵有關。2015年末，在連續降息和“3·30新政”、“9·30新政”的疊加作用下，一線城市率先升溫，但深圳、上海很快因房價上漲過快而出臺調控措施。2016年初，南京、蘇州、廈門、合肥等“強二線城市”接力升溫，並帶動市場熱點向鄭州、武漢等中西部核心城市蔓延，熱點區域周邊的大型城市天津、福州、杭州也同步回暖。直到9月末10月初，超過20個熱點城市出臺調控政策，房地產熱潮終於在四季度被遏制。但就全年來看，上述一二線熱點城市仍貢獻了絕大部分的銷售額。

其五是購房者、資金轉移到三四線城市買房形成規模。目前投資客在掃蕩一二線後，又開始轉戰三四線城市。即便在去庫存任務仍然很重的三四線城市，房價已開始上漲，幅度約10%左右。一二線城市樓市火爆，然後誘發三四線城市恐慌性購買，同時一二線限購限貸，也將擠出資金和需求向三四線城市湧入。佈局三四線城市的開發商原本在業界看來將滯銷，但去庫存的政策效果不錯。隨著投資客的進入，三四線城市去庫存的速度，超出預期。

查詢湖南、江西、四川和廣東的統計數據，去年除了幾個貧困市縣，其它去庫存的效果都很明顯。不過去庫存也存在分化，住宅去庫存速度，明顯高於商業用房。2016年，廣東商品房待售面積總量有所下降，商品住宅和商業地產去庫存分化明顯，其中住宅待售面積顯著減少，商業地產則明顯增加。全年全省商品房待售面積比上年減少135萬平方米以上，下降2.4個百分點。其中，商品住宅待售面積同比下降近12%，而辦公樓、商業營業用房、其他用房的待售面積則同比分別增長19.6%、10.9%和12.8%。如三線城市粵西湛江，在政策寬鬆下，湛江新盤持續熱銷。

截至2月底，湛江樓市總庫存量為28887套，其中住宅存量為16397套，而去年全年，湛江新建商品房網籤23259套，今年1月湛江商品房網籤2669套，其中住宅2447套，按此速度，去化週期不到1年。除此之外，以湖南為例，有數據顯示，截止到2016年末，湖南商品房待售面積2901.46萬平米，同比下降12.3%，比2015年末減少408.08萬平方米。因為每個城市的經濟發展水平、消費能力不同，湖南各市州房地產去化週期差異巨大。其中，去化週期最長的地區為湘西自治州，長達63個月，主要是商業用房銷售緩慢，住宅去化週期是23.9個月。

湖南省各市大部分都是十多個月的庫存週期，超過20個月的只有張家界和湘西，但永州市只有2.4個月。四川經過去年一年的“去庫存”，全省房地產消化週期已經由2015年末的12.4個月，下降到2016年末的8.7個月。主要通過鼓勵農民購房、棚改貨幣化安置兩種方式推動商品房去庫存。2016年成都以外地區的新增購房者，50%為農民，少數縣市的比例超過80%。棚改已成為三四線城市去庫存的一條路徑。

其六是庫存低的量價上漲，庫存週期長些的部分三四線城市的房價已經早就上漲。以湘潭為例，2016年湘潭市城區徵收國有土地上房屋簽約112萬平米，是上年的5倍；徵收集體土地上房屋簽約111萬平米，是上年的3倍；2016年湘潭棚戶區改造所帶來的購房者比例超過了60%。今年仍有大量的棚改，帶來新的需求。2016年湘潭新建商品房住宅累計銷售17450套，月均成交量達到近1500套，刷新了2010年湘潭樓市創下的16520套。今年1月份湘潭商品房住宅成交1260套，同比上漲超八成；2月份成交1500套，同比上漲超過110%，傳統銷售淡季意外豐收。

一個奇怪的現象是，有的四線城市庫存週期仍然較長，價格卻已先行。例如廣東省最落後、去庫存任務較慢的東翼、西翼和山區商品房均價分別增長8.3%、9.0%和4.3%，粵東西北地區中均價前三位分別是汕頭市（7904元/平方米）、湛江市（6056元/平方米）和潮州市（5479元/平方米）。比如湖南的張家界，商品房去庫存週期32.8個月，住宅也還有29.1個月，但新房價格已從去年8月的3500元/平米，12末就已漲到4200元/平米，上漲20%。據當地購房者稱，庫存還有24個月的湘潭房價，2016年房價漲幅也在12%-15%左右。