買房、賣房，對所有人來說，都是一件大事，原因有二：一是資金量巨大，二是存在不可預知的風險。而且，這個風險是無法通過人的主觀意志從根本上避免的，也就是說，你的經驗技巧可以幫助你避免90%的風險，剩下的10%就是靠你的運氣和人品了。那麼這個風險從何而來呢？我告訴你，所有的風險陷阱只來源於兩處：你的上家（或下家）和房產中介，上下家的風險今後會講，今天，我們著重從賣房上家和買房下家立場來剖析房產中介設置的陷阱以及如何化解。
買房立場
在房屋買賣整個過程中，上家、下家和中介三方里，下家永遠是處於最弱勢，造成這種局面的根本原因是：信息不透明、法規不健全。並且在5至10年內不可能解決。而且，由於再次買房的時間間隔會很長，所以，對個人來說積累經驗和總結教訓就非常難，這也就造成了每次購房都像破處一樣，完全任由中介擺佈，痛並快樂著
！那麼中介都有哪些陷阱呢？又將如何破解呢？
1陷阱：網上虛假房源信息氾濫
在安居客、搜房網、Q房網和房天下等二手房網站上，房源多到眼花繚亂，但是，其中真實房源不會超過40%，真實房源裡還有至少一半是重複的房源，也就是說，在一個二手房網站上，有效房源最多20%，剩下80%都是房型完美，裝修時尚，價格低廉的虛假房源，目的只有一個：吸引潛在客戶撥打他們的電話，然後保存你的電話，接下來就是頻繁的推銷。當電話接通後，中介人員通常有兩套說辭：一是不好意思，這套房子剛剛賣掉，還沒來得及從網上撤下來；二是這個房子在的，但是上家出差了，現在聯繫不上，我先帶你看看其它房源吧。
破解方法：以此作為委託中介和了解行情的途徑。其實，你只要認清網上虛假房源多這個現實就可以了，千萬別當真，不要鑽牛角尖非要看那套性價比高到不正常的房子，更不可以此作為改善置換的目標，否則會死的很慘。對你來說，目的就是聯繫上中介，說出你要購買房子的要求即可，然後讓中介人員在滿足你要求房源剛出來的時候第一時間聯繫你。這裡再次說明下，要購買新的電話卡作為買房聯繫電話，切不可用常用電話聯繫中介，原因不再贅述。
2陷阱：小中介更容易被坑
這裡說的小中介指那種夫妻老婆店，可以認為，除了連鎖大品牌的中介之外，都是小中介。這種小店的中介人員基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨，以租房為生，買賣生意能拉一個算一個，業務內容就是帶看跑腿，很不專業。貸款都是靠著非銀行工作人員的貸款黃牛來辦理，通常會額外收取你的好處費，美其名曰為疏通銀行領導用的。而且，小中介基本都沒有網籤資格，屬於掛靠，在籤合同的時候需要蓋掛靠公司的公章。這樣就比較麻煩，萬一你官司纏身或者被坑了，是找這家小中介還是找蓋章網籤的中介呢？到時，兩家公司再來個踢皮球，就很難收場了。
破解方法：委託和看房只找連鎖大中介。目前，上海北京最大的中介就是鏈家，唯一不足就是中介費可能比較難打折，另外還有中原、21世紀、我愛我家等。連鎖中介都有一整套管理標準，而且有專門的法務解決法律問題，信貸部解決貸款問題。還是靠得住的。友情提醒：在你預購小區的周邊至少要找5-10家大中介來委託，要確保新出房源能第一時間通知到你。同一門店務必只能找一箇中介人員，避免他們打架，傷了和氣。
3陷阱：誇大優點，迴避缺點，混淆視聽
這是合格的中介人員必備的技能。再差的房子，在中介的嘴裡都是好房子。尤其是在看房的時候，樓層高就帶你去陽臺看採光，樓層低就帶你看天井，廁所小就告訴你洗澡不冷，廚房小就說做飯少，房間朝北就說夏天涼快，房間朝東就說沒有西晒，緊靠高架就說交通便利，挨著電站就繞道遠行。
破解方法：堅持自己的選房標準。看房時，讓中介閉嘴，自己看遍每一個角落。中介帶你進入房屋內，他的任務就完成了，房子的好壞滿意與否和中介沒有半毛錢關係。你可以客氣的讓中介在一旁休息，你自己務必看遍房子的每一處，包括天花有否漏水痕跡，廚廁下水是否通暢，山牆有否滲水黴變，南側採光有否遮擋等等。不要讓中介領著你在房間裡來也匆匆，去也匆匆，關鍵問題一個沒看到。而且，儘量別讓中介評價房屋，因為他的評價100%都是讚美，沒有任何意義，反而影響你自己的判斷。此外，在我的上海二手房置換必備終極攻略（三）裡，我說過，一定要找個不同的時間點來再次看房，主要看採光、噪音和樓下有否配電站垃圾房等設施。
4陷阱：看房開放日，排隊看房，人滿為患
這是現在很多大中介慣用的策略。因為大牌連鎖中介的客戶多，他們會在內部網上預約好一套房子的統一看房時間點，然後，所有中介人員都安排意向客戶全部擠在這一時間去看房，人為造成房子搶手的局面。這樣就給買房的下家造成很大的壓力，再加上中介的添油加醋，不僅房子沒看清楚，沒有砍價，而且在沒有慎重考慮的前提下就匆匆下定，一旦房子有產權問題，質量問題，為時已晚，追悔莫及。
破解方法：看透中介的伎倆，把握自己的選房節奏。 中介的這種伎倆，看似不算高明，但是對初次購房的小白來說，真的具有極大的殺傷力。人云亦云，在那種喧囂吵雜的環境中，非常容易失去理智。2016年初，我在看虹橋路上一套房子時，就遇到鏈家組織的這種局，我看完剛到樓下，就被告知房子已收定金，不用再考慮了。當時正值牛市，火爆場面可以想象。目前，上海房市比較平靜，大家可以給自己充足的看房選房時間，即使遇到這種假象，也不必慌張，呵呵一笑即可。
5陷阱：看房結束後，反覆催促你購買
這也是中介人員的必備技能，入門門檻。通常說辭是房子性價比很高，這幾天有很多組客戶都來看過了，現在就有一組在店裡和同事在談，最遲明天就付定金了。或者說，由於看中的客戶很多，現在上家可能會跳價，讓你趕緊出手，他和上家關係很好，幫忙通融下，以現在的價格賣給你。
破解方法：堅持自己的選房標準。千萬不能千萬不能千萬不能匆匆購房（重要的事情說三遍）。堅持自己的選房標準，這裡就不再多說了，我相信沒有人願意付出鉅款買一套不喜歡的房子吧。我為什麼要強調不能匆匆購房呢？因為太多的事情需要在付定金前要做，比如，二次看房，找鄰居門衛瞭解情況，拉產調等等一系列的事情一概不能少，少一條都是在賭博。而這些工作至少要2-3天才能完成，可以想象看完房子立刻付定金是多麼的愚蠢。具體內容參考我的上海二手房置換終極攻略三。
6陷阱：隱瞞房屋的抵押查封凶宅等信息
這裡說的隱瞞分兩種：一是惡意隱瞞，小中介的發生概率較高，因為小中介的盈利狀況參差不齊，為了房租為了餬口，很難杜絕，而大中介有自己的一套管理制度，不允許這種極端行為來損壞品牌形象；二是無意識隱瞞，也就是中介也不知道，這種情況不分大小中介，通常是上家故意隱瞞不說，中介和下家都矇在鼓裡。
破解方法：拉產調拉產調拉產調。諮詢鄰居門衛。大家應該知道我說三遍拉產調的用意了。任何房屋的貸款抵押，第三方抵押質押和糾紛引起的法院查封凍結等都可以在房產交易中心出具的產權調查裡看到。不要怪中介人員故意隱瞞，不要怪房東故意設套，不要怪自己運氣不好，如果你踩雷了，都是你自己的無知和懶惰造成的。將自己的命運放在別人的手中，任由別人擺佈，只能怪自己。大家可以上網查查房產糾紛官司，49%是故人遺產分配，49%就是買到抵押房查封房。別再做無知的小白，別再企盼好運降臨到自己頭上。20元的全套產調就能將命運改寫，感謝國家的政府信息公開制度吧。如何拉產調我就不說了。
避免凶宅只有一個辦法，付定金之前，去隔壁鄰居大媽和門衛爺叔那裡諮詢下這家房屋的過往經歷，帶點香菸和水果去效果更佳。如果這都能中招，那別急，你趕緊去買彩票，1000萬大獎等著你呢！最後，還有一個辦法，如果你以上所有工作都做了，但還是感覺似乎上家和中介對你有所隱瞞，那麼你就偷偷打開手機錄音功能，當面詢問上家和中介房子是否有不好的經歷，把他們的回答全部錄下來，在伺機偷拍幾張照片即可。如果將來你真的中招了，也拿的出上家和中介故意隱瞞欺騙你的證據，打官司也不怕。
7陷阱：中介報價虛高
這條也是中介的慣用伎倆，而且屢試不爽，效果頗好。通常在上家掛牌時，中介會建議上家把掛牌價掛高一些，讓上家感覺中介在幫自己多賣錢，而到了下家看房時，中介還會在此基礎上再多喊2%-5%，這也是留給下家砍價的空間，讓下家有成就感，促成成交。這樣做無可厚非，中介也沒有惡意。
破解辦法：表現老道，讓中介直接報實價。在和中介打交道的時候，要儘可能的表現的專業老練一點，別讓中介覺得你是小白可以忽悠，讓他報價時就直接報實價。另外你要記住一點，買房子沒有不砍價的，即時在大牛市中，當你和上家面對面談判時，也可以最後博一次，大家都是要面子的，便宜不了50萬，便宜5萬總可以吧！具體砍價辦法可以參考我的二手房買賣中，如何完美的討價還價？
8陷阱：勸你付意向金
意向金是你付給中介後，由中介拿著你單獨署名的定金協議和意向金去找上家談價，如果上家認可這個總價，則簽字，意向金立刻轉為定金，此時就具備法律效力了。如果上家不簽字不收錢，那意向金要全額退給下家。中介的這種做法是為了避免有些客戶只是兒戲的讓中介去談價，即使談到價位了他也沒有誠心去買，所以部分中介會採用讓下家付意向金的做法。對下家來說，最大的危險就是，在中介的忽悠下，你出的價可能會高於上家的心理價位，不但沒有砍價，反而買貴了。另外，中介收到意向金跑路的情況不常見，畢竟5-10萬元，還不夠店面裝修的。
破解方法：付意向金一定要出最低價。因為，你沒有見過上家，上家的出價你只是從中介口裡聽說的，如果你對周邊行情不是特別熟悉，很可能你出的價已經高於上家的報價了，這樣中介就會拿著你的意向金和協議去找上家領賞了。即使你對周圍行情很瞭解，也要保證付意向金時，你的出價很低，談不成沒關係，再加5萬繼續。
9陷阱：不熟悉政策或對下家故意隱瞞政策
這種情況是最嚴重的，後果不堪設想。不論中介是不熟悉、不專業還是故意隱瞞，對下家來說結果都是一樣的。這裡分三種情況：
第一種是故意隱瞞限購政策。我在攻略三部曲中反覆提醒，置換房屋的首要問題就是弄清楚限購政策，否則徒勞是小，賠錢是大。如果由於你自己不懂限購政策，而要求中介幫你把關，那我只能罵你腦子壞掉了。吃虧的是你不是中介，說不定你違約了，上家和中介還可以分享你的違約金呢！
第二種是誇大貸款政策。在你看房過程中，中介一定會向你承諾，只要你在他們店裡成交，貸款一定幫你辦的妥妥的，你想要9成貸款他都可以辦下來，你想要一個月拿到放款他也可以保證，你想要二套7折利率他也有本事搞定。總之中介小弟的一切謊言就是騙你付定金，至於今後貸款如何辦理，在你簽完合同付完首付後，就不由你做主了，到時經理會出來和你談可能無法做到，上路點的當場打銀行信貸員電話諮詢。不能滿足你的貸款成數，就意味著你需要馬上準備鉅額現金，利率上浮意味著你精心測算的月供還差很多，這時你想換家店，對不起，你合同都簽了，首付幾百萬都付了，否則你就承擔房價20%違約金給上家吧。
第三種是忽略各項稅費。房屋買賣過程中，上家需要繳納個稅、增值稅和中介費，下家需要繳納契稅和中介費，在上海這些稅費通常由下家全部承擔，最高可達11.6%。另外，上家可能還有房產稅和遺產稅，如果再加上這兩項，下家要準備的稅費金額是非常高的，試問，如果中介忽略掉或者為促成這單生意故意隱瞞掉這些稅費，直到交易中心過戶那天，突然冒出來幾十萬的稅費要求你繳，你還能淡定嗎？
破解方法：政策面全部要靠自己，絕對不能相信中介。中介的工作只是帶看，帶你交易和聯繫銀行貸款，其他全部要靠你自己解決。中介要靠得住，母豬都上樹。限購政策、公積金貸款政策，稅費政策你都可以直接打電話諮詢，商貸政策每家銀行略有差別，但是出入不大。具體如何操作參考上海二手房置換必備終極攻略（一）。
10陷阱：獨家委託的房源水太深
獨家委託也就是中介憑藉著和上家關係過硬，和中介簽署獨家委託房屋出售的協議，該房屋只能在這一家店成交，所有看房談判全部聯繫指定的一箇中介人員，通常這個中介小弟會取得上家的極端信任，在正式網籤那天之前，上家不會露面，中介小弟全權代理上家辦理一切事務。這種獨家委託是中介的大肥肉，通常吃差價就發生在這裡。
破解方法：必須以低於市場價的超低價購買。獨家房源的特點就是網籤之前上下家不會碰面，因為一旦碰面，中介的如意算盤就泡湯了。所以，中介很可能會兩頭吃差價，在上家面前說，下家出家太低，如果幫上家談上來的話，要提成；在下家面前會說上家報價很高，幫你砍下來的話，索要提成。這種提成的金額最少也有幾十萬，多則上百萬，中介門店一年做一個獨家委託就夠本了。所以，下家一旦碰到這種房源，必須認清形勢，突破自我的思想侷限，給中介報出一個跌破眼鏡的超低價，只能低絕不能高。然後在此低價基礎上再慢慢往上談。因為中介的報價一定是高於上家自己的心理價位很多的，他的目的就是吃下家的差價，只有你自己報出超低心理價後，中介才無法得逞，如果你誠心喜歡房子，可以慢慢往上加價，但是記住獨家房源的成交價一定是低於市場平均值的，因為，上家的報價標準是來源於獨家委託的中介小弟，小弟絕不會給他報高價的，否則就是砸自己飯碗。
11陷阱：中介找藉口不去拉產調
這種情況其實較為常見，小中介90%不會去拉，大中介在你提出要求後，偶爾也會找各種藉口搪塞你，逃避拉產調。原因其實就是，拉產調的20元是中介小弟自己掏腰包的，門店不給報銷。另外，在看房結束後，中介一定會絞盡腦汁的勸你趕快下定，千方百計的說服你房子絕對沒有問題，如果要拉產調，又要耽誤一天時間，說不定這單生意就黃了。所以，中介去拉產調是情非得已的。
破解方法：看到中介的產調再付定金，或者自己去拉。拉產調是法律規定中介應盡的義務和職責。你可以很強硬的要求中介，見不到產調就不付定金。除非碰到自己非常滿意又非常搶手的房子時，怕時間來不及，可以自己去交易中心拉出來核實。
12陷阱：學區房、地鐵房、拆遷房，全是中介的噱頭
這個大家應該都有體會，中介口中，沒有一套房子不是學區房地鐵房的。靠著菜場小學就是學區房，離地鐵站5公里就是地鐵房，老房子就是拆遷房。
破解方法：務必通過官方途徑核實。是否是學區房絕不是一個小小中介說了算的，就算去年是學區房，今年也未必。就算是學區房，你買來也不一定能入學。一定要自己上區教育局網站上查詢各學校招生範圍和入學落戶要求，否則勞師動眾不算，耽誤孩子讀書可是大事。上海現存很多舊里弄和6-7層老式售後公房。除非是市政道路和重大設施建設，否則老公房絕不會動遷。舊里弄也要看情況，二級以下舊裡和棚戶才是舊改的目標，而且從規劃到實施動遷至少超過5年。所以，一箇中介50%的話是真話，那麼絕對算是一個很有良知的中介了。
13陷阱：網簽結束當日收取全額中介費，並且中介費不能打折
網簽結束收取全額中介費的規定已經是上海目前中介行業形成的行業潛規則了。中介通過多年來的發展，為了確保自身的利益，將收取中介費由交房後前置到簽約後，不得不說這也是社會無序化，法制不健全的體現。網簽結束當天，中介就要收到上下家2%的全額中介費，之後中介的工作才剛剛開始，還要幫下家去備案，審限購審稅，辦理貸款，交易中心過戶，交房，物業水電煤過戶等工作。也就是70%的工作都是在網簽結束後進行的，為啥中介要在完成30%工作量之後就收取全額中介費呢？因為中介擔心上下家違約，無法履行合同，即使這樣，中介費也已經裝入腰包了。不得不說，監管不利的中介行業還有很多的霸王條款。至於中介費不能打折，也是個別大公司為了規範管理，提出的內部規定，沒有任何市場依據。
破解方法：付定金前，和中介商量好中介費打折和分期付款。看房時不需要和中介談中介費的事，免得影響他帶你看房的熱情。等到房子看好，和上家談好價錢了，要付定金前，再和中介提出中介費打折和分期支付的要求。通常在你付定金前，上下家和中介三方中，中介處於最弱勢，這時是你提出要求的最好時機，等到定金協議一簽，你就是三方中最弱勢的一方了，俗話說的好“合同一簽，乙方變甲方”。所以這時你的要求中介基本都會聽的。你可以網簽完付一半，交房後付一半，再要求中介費給你適當優惠。目前為止，除了鏈家之外，中介費都可以談，而且你真心擺出走人的腔調來，絕大多數中介會誠心挽留你的。相信我，光不談中介費這一點，就足以說明你是小白，中介拿了你的錢也會在背後嘲笑你的。
14陷阱：承諾你可以補稅、補社保、刪除信貸不良記錄和假結婚逃避限購
如果是小中介告訴你他可以為你辦理以上業務，那直接pass掉即可。這些業務內容通常是大中介攬客的招牌。補稅、補社保和假結婚都是針對外地戶籍的限購朋友。上海2016年3月25日出臺的房產新政，規定外地戶籍家庭在上海購房的自購房之日起之前連續繳納個稅和社保滿5年及以上，這就限制了部分剛性需求，所以，補稅、補社保和找滬籍人士假結婚買房就有了不錯的市場需求。刪除個人徵信不良記錄主要是對個人過往還貸逾期和信用卡多次逾期的朋友，為保證房貸能夠順利批覆，找銀行內部人士進行的違規操作。
破解方法：不見兔子不撒鷹 ，辦完手續再下定。這幾條都是風險極大的，任何人都不可能保證百分百能辦成功，除非你的親戚朋友在相關部門工作。所以，如果中介承諾你可以花點費用託人補稅、補社保，那麼沒問題，錢給他，等他辦理成功了，再去付定金買房，試想如果你先付定金，然後中介卻沒辦成，你還是限購狀態，你的定金或者首付就是免費送給上家的禮物。如果你付完3成首付，信貸不良記錄卻沒有刪除，貸款不批，那麼意味著你將變成全款買房，如果沒錢，首付就是你給上家和中介的違約金。至於找滬籍人士假結婚買房的，我只能說看你的造化了，碰到有心機的，買房後離婚要分你一半房產的大有人在，太多的現實教訓擺在這裡，三思而後行吧。
15陷阱：把上下家分開，採用“背靠背”的形式談判
“背靠背”談判就是指談價時，中介故意把上下家分開在兩個房間，不讓彼此見面，各自出價後再由中介在中間傳話，等到上下家的出價差距不大時，再面對面談，這種情況我相信大多數人都遇到過。這對促成成交是有好處的，當然對中介是非常有利的，但是卻損害了上下家的利益。
破解方法：堅決不讓價，見面再加價。“背靠背”談判的原理是：上家出價500萬，中介就告訴下家上家出了550萬，下家出價450萬，中介就告訴上家下家出價400萬，誰要相信中介的話，誰就被坑了，因為你誤以為都是對方的真實報價，如果最終490萬成交，那麼上家只降了10萬，而下家卻加了40萬，下家明顯吃虧。所以，在沒有見到上家之前，你的報價堅決不讓，即使你不讓，中介也會幫你在上家面前說好話，因為他怕談崩。你的加價要留到與上家見面時再出，這樣你可以以較少的加價換取上家較多的降價。
16陷阱：一房多賣，喪盡天良
這條我放在最後說，可見他的重要性。買房者最怕碰到的有兩點：一個是有汙點的房子，比如抵押查封凶宅，這個前面已經講過；二就是一房多賣。一房多賣可能是上家的騙術，也可能是中介慫恿上家所為。尤其在牛市時，房子一天一個價，還有很多人瘋搶，不跳價的就是良心上家了。這時有些中介會慫恿上家在收到一家定金的前提下，還去賣給出價更高的人，從中獲得上家的好處費。在賣出更高價之後，不惜和第一個下家毀約。更有甚者，收到多家的定金和首付之後，捐款逃跑。
破解方法一：下定後必須將房產證扣押在中介保險箱內。防止上家和個別中介小弟一房多賣最有效的辦法就是，在你付完定金後，要求上家把房產證原件扣押在中介保險箱內，保險箱只有店長才有鑰匙，店長和上家串通的可能性很小。上家沒有了房產證原件就很難再賣給別人了，就算碰到哪個白痴，在沒有見到房產證的前提下還肯付錢的，也與你無關，產證在你這邊，你怕誰。
破解方法二：提前網籤鎖定。如果上家在收到你的定金後，堅決不肯交出房產證，那麼，你可以和中介立刻在網籤系統上網籤鎖定，把你和上家及房屋的信息錄入並保存，這樣就相當於你們已經網簽了，根據電腦時間，你一定是最早購買房屋的人。這樣做雖然還是不一定能杜絕上家去收別人的定金，但是隻要你不同意解約，上家是沒辦法的，這時你可以選擇收取上家給你的20%違約金，或者打官司要求繼續履行合同。這樣你將掌控全局。
賣房立場
賣房的上家相對來說天生佔據主動立場，不用擔心房子有汙點，不用擔心被騙錢，而且下家和中介都得看上家臉色。但是千萬別被這種虛幻的榮耀矇蔽了雙眼，因為你根本不知道中介在對你阿諛奉承的背後都幹了哪些勾當。下面我們依次破解：
1陷阱：獨家委託、短時出售、被吃差價
這應該是上家碰到的第一個陷阱，如果一不留神中招，接下來的路可就難走了，會失去主動權和談判權。中介誘導上家進行獨家委託的藉口其實只有一個，就是利用他們所有門店的客源在短時間內幫上家把房子賣掉，而且價格誘人。其實就是預約其他門店的客戶統一看房，造成搶手的局面。然後，誘導你簽署獨家協議，並告知除了他們，你房子不能在其他中介成交。這樣就直接造成，所有看房的人都要通過這家中介，你無法直接接觸其他的看房者和中介人員，也就無法瞭解市場行情，當你的獨家委託中介找到你，告訴你有一個大款客戶，出高價買你房子的時候，你就會立刻簽字，其實，你根本不知道，你房子被賤賣了，中間的差價已經被中介吃掉了。詳細過程可以參見賣房時，中介是如何吃掉你的差價的？
破解方法：杜絕獨家委託，掛牌做到全面開花。首先一定不能獨家委託給一家中介，就算是你的熟人朋友也不行，朋友你可以請他吃飯，借錢給他，但是，賣房子被坑可不是幾千幾萬的小事，而且弄到朋友反目就更不划算了。掛牌一定要將小區周邊 的大中介全部都掛到，讓他們形成競爭，才有利於你選價最高付款方式最好的客戶。而且，談判最好面談，對中介拿來的意向金要謹慎簽收，在你簽完那一刻，你必定會後悔賣便宜了。
2陷阱：“背靠背”談判，中介從中作梗
前面講過中介安排上下家“背靠背”分開談價。誰不懂就騙誰，誰好欺負就欺負誰，讓步多的必定吃虧。
破解方法：堅持不降價，面談略優惠。上家只要知道中介在中間傳的話90%都是假的就可以了。不論你降價與否，中介都會傾盡權利撮合雙方，所以，你降的再多，中介也會告訴你下家嫌高。正確的做法就是咬死不降價，讓中介別在你這裡費勁，讓他去說服下家去，說服下家多加價。等到面對面談判時，你可以顧及面子，略微下調一點，使雙方不至於難堪談崩。
3陷阱：簽約後，其他中介頻繁攪局
這是中介門店之間競爭常用的把戲。在上家收到定金後到網籤合同之間這段時間裡，其他中介通常會很快得到消息，並頻繁打電話過來告訴你，你的房子賣便宜了，被這家中介坑了，他的客戶已經明確多加20萬買你的房子。這種話99%不可信，1%可信的中介必定會拿著定金和協議來找你的。
破解方法：不予理會，客氣拒絕。在上家收到定金後，除非真的有客戶拿著意向金和協議過來找你，而且價格高出你的違約金，否則千萬不能相信中介的這種藉口。他們的唯一目的就是攪黃你這單生意，他以後還有機會。你可以客氣的予以拒絕，並表示今後再合作，而且沒必要傷了和氣，今後出門會經常碰到的，而且過幾年你買賣房子還是他們這些人在操作。
4陷阱：下家貸款進度慢，耽誤你置換進度
在置換客中，這種情況極為常見。中介在談判時保證的找關係很好的銀行貸款都是說辭、空心湯糰，等你們簽約了以後，一切按照正常流程走。而且商貸的速度和銀行、政策和時間有很大的關係，放款時間拖一兩個月很常見，而上下家的合同中根本不會約定銀行放款時間，所以，下家的貸款沒有到賬，就會影響上家的買房進度，嚴重的會直接導致上家買房違約。我2016年就碰到過這種危機情況。在前文中我也提到過，最後本人果斷去逼迫下家的貸款銀行把組合貸款分開放款，才在最後一天如約的付給了我的上家。
破解方法：盯死中介，主動出擊。建議上家在賣房的程序走的差不多了再買房，這樣自己時間比較寬鬆。如果非要賣和買同步操作，最好在賣房網籤後，再付定金買房，而且買房交易時間要寫的寬鬆，別把自己逼死。從你和下家網籤後第一天就開始要盯住下家和中介，以最快的速度辦理貸款，半天都不能耽誤，有時提前半天，結果就會提前一週，尤其是碰到法定假日，萬一再碰到新政出臺，那就是生與死的界限了。
以上就是我從買房下家立場和賣房上家立場總結的全部防坑祕籍，不敢說沒有遺漏，但能保證覆蓋面至少95%。如果您有幸讀完，相信您一定會收穫很多。我不相信所有的中介小弟都是心術不正，這也是他們生存的必備技能，只是有可能傷害到我們客戶的利益。不可否認，社會上真的存在極個別的惡劣中介，無視法律和道德底線，違法亂紀。所以大家積累一些技巧和經驗還是非常有必要的，畢竟房屋買賣不可兒戲，做人謹慎才為上策。