房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目的稅務處理（整理）
1.一般計稅VS簡易計稅
老項目可選簡易計稅；新項目只能一般計稅
2.納稅義務發生時間
預售開發項目收到預收款時，並未發生增值稅納稅義務，但需要預繳3%的增值稅
3.差額計稅的有關規定
情形 | 銷項稅額（應納稅額） | 進項稅額 | ||
簡易計稅 | 全額計稅 | 全款/1.05×5% | 不得抵扣進項 | |
一般計稅 | 從政府處取得土地 | 差額計稅 | （全款-土地價款）/1.11×11% | 可以抵扣進項 |
其他方式取得土地 | 全額計稅 | 全款/1.11×11% | 可以抵扣進項 |
4.房地產開發企業一般計稅方法VS簡易計稅方法
一般計稅方法 | 簡易計稅方法 | |
計稅銷售額 | 差額計稅：全部價款和價外費用-支付給政府部門的土地價款 | 全額計稅 |
稅率或徵收率 | 11% | 5% |
進項稅額 | 可抵進項稅額 | 不得抵扣進項稅額 |
預繳（收到預收款時） | 預收款/1.11×3% | 預收款/1.05×3% |
5.房地產開發企業銷售自行開發產品一般計稅時注意事項：
（1）只有一般計稅，才能差額計稅；
（2）允許扣除土地價款僅限於房地產開發企業適用；
（3）允許扣除的土地價款
包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益；在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費也允許差額；
（4）不是在支付土地價款時差額計稅，而是在銷售開發產品時才可以差額計稅：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
（5）差額計稅時，需要取得省級以上（含省級）財政部門監製的財政票據。
6.進項稅額
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）
【例題·計算問答題】A房地產開發公司位於北京，開發的甲樓盤位於河北廊坊，系2015年10月開工建設的項目。2016年6月開始收取客戶的誠意金，收到誠意金2000萬元；2016年8月房屋取得預售許可證，預售房屋，當月原有的誠意金2000萬轉作業主購房的首付款，另外又收取了12000萬元的首付款。房屋2016年12月份交付業主。對於該項業務A公司選擇了簡易計稅方法，請回答下列問題。
問題（1）：A公司收到誠意金時是否發生了增值稅納稅義務？是否需要預繳增值稅？ | |
『答案解析』 A公司收到誠意金時，未發生增值稅納稅義務，因為納稅人銷售不動產，應該在收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據的當天發生納稅義務，而收訖銷售款項是指納稅人銷售不動產過程中或者完成後收到款項；A公司收到誠意金時，無需預繳增值稅，因為一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。預收款是指房地產企業實際取得的售房款，誠意金不屬於預收款範疇。 |
問題（2）：A公司收到業主的首付款時是否發生納稅義務？是否需要預繳增值稅？ | |
『答案解析』 A公司收到業主的首付款時，未發生增值稅納稅義務；A公司收到業主的首付款屬於A公司收到的預收款，需要預繳增值稅。 |
問題（3）：請問A公司應該在什麼時間預繳稅款，為什麼？應該向哪個稅務機關預繳稅款？預繳多少增值稅稅款？ | |
『答案解析』 A公司應該在2016年9月份預繳稅款，因為一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款；A公司應該向機構所在地即北京的主管國稅機關預繳稅款。 應預繳稅款=14000÷1.05×3%=400（萬元） |
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