隨著私家車的數量是增多，個別家庭甚至擁有兩輛車，隨之而來的問題就是車位變得異常稀缺。在建築物區分所有權領域，車位、車庫的性質和權屬問題十分重要，其涉及到全體區分所有權人的利益，必須規定清晰、明確的具體規則，從此意義出發，本期小編對車位、車庫的歸屬做出全面解析，以供讀者參閱。
138萬元！
這是北京某小區一個停車位日前在網上拍出的成交價格。
隨著私家車的數量是增多，個別家庭甚至擁有兩輛車，隨之而來的問題就是車位變得異常稀缺。在建築物區分所有權領域，車位、車庫的性質和權屬問題十分重要，其涉及到全體區分所有權人的利益，必須規定清晰、明確的具體規則，從此意義出發，本期小編對車位、車庫的歸屬做出全面解析，以供讀者參閱。
138萬元！
這是北京某小區一個停車位日前在網上拍出的成交價格。
這場在阿里拍賣上拍賣標的物是北京朝陽區東四環百子灣某小區的一個產權停車位，經過5名競價者101次舉牌，最終以138萬元的價格成交。就這一成交價，網友調侃在一些地方可買兩套房並不是沒有道理。記者實地探訪時，有附近居民表示，“這裡是高端小區，一平米12萬，複式結構284平米起步，一百萬的停車位不是事。”
現實中，138萬已經不是新紀錄，北京已有小區停車位賣出了逾200萬的價格。（北青報消息）
隨著私家車的數量是增多，個別家庭甚至擁有兩輛車，隨之而來的問題就是車位變得異常稀缺。在建築物區分所有權領域，車位、車庫的性質和權屬問題十分重要，其涉及到全體區分所有權人的利益，必須規定清晰、明確的具體規則，從此意義出發，本期小編對車位、車庫的歸屬做出全面解析，以供讀者參閱。
▌專家觀點：
1.規劃車位、車庫的性質
車位、車庫是小區業主共同生活的重要輔助設施，性質上屬於小區的配套設施。因此，車位、車庫應當首先滿足本小區業主的停車需要。因為現代社會特別是大中型城市已經是汽車社會，開車已經成為城市人日常生活的重要組成部分。很難想像在一個小區只有專有部分沒有車位、車庫會是個什麼樣子？！既然是專有部分的配套設施，那麼就應當首先為專有部分的業主服務。只有在滿足本小區業主停車需要的情況下，才能考慮為小區外的其他人提供服務。當然，說車位、車庫是小區的配套設施，並不等於說車位、車庫與專有部分是民法上從物與主物的關係。因為車位、車庫也是相對獨立的。業主購房時，並不是非得購買車位或者車庫。就民法上的主物與從物的關係而言，從物是不作為主物的組成部分，而是為了發揮主物的經濟效用，而與主物同屬一人的物。如鑰匙之於房屋，鑰匙之於汽車。但就重要性而言，在現代城市社會特別是現代大都市，就某種程度上來說，車位、車庫對於業主的重要性就好比鑰匙對於房屋的重要性，二者幾乎不存在什麼差別。
（摘自《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）
2.建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定
建築區劃內車位、車庫的歸屬屬於當事人約定範圍，在處理相關權屬爭議時，應首先審查當事人之間是否存在關於車位、車庫權屬的約定。關於約定方式，本款規定為出售、附贈或出租等方式。對此應作廣義理解，此種約定不僅限於商品房買賣合同的約定，也包括當事人之間的其他協議形式。其中，出售主要指開發商將車位、車庫交付業主所有，由業主支付約定價款的方式。車位、車庫的所有權在業主支付價金之後，由開發商轉移給業主，是出售方式的主要法律後果，也是業主作為建築物區分所有權主體取得車位、車庫的重要法律手段。附贈，指開發商把屬其所有的車位、車庫無償地送給業主，業主同意接受的方式。附贈一般發生在商品房買賣過程中，其性質多為開發商為促進商品房銷售而附加提供給買受人的一種優惠措施。出租，係指開發商作為出租人把出租財產——車位、車庫交給業主使用，業主支付租金，並在租賃關係終止時將車位、車庫返還給開發商的方式。通過出租方式，業主可以從開發商處取得對車位、車庫的暫時佔有權和使用權，但處分權仍屬於開發商。關於約定的形式應當為要式合同，即車位、車庫所有權的歸屬為與房屋所有權密切相關的不動產的歸屬，故依法應當採取書面合同方式。須予注意的是，此種情況下，在商品房銷售過程中，實際存在兩個法律關係，即商品房買賣法律關係和車位、車庫使用權轉讓、附贈或出租的法律關係，兩者相互獨立，並不存在必然的牽連關係。
（摘自《<中華人名共和國物權法>條文理解與適用》，最高人民法院物權法研究小組編著，人民法院出版社2007年出版）
3.關於規劃車位、車庫是否可以出賣或者出租給業主以外的第三人的問題
凡是小區的規劃車位、車庫，是不允許出賣給業主之外的第三人的。那麼是否可以出租給業主之外的第三人呢？
我們認為，為了最大限度地發揮物的效用，也為了最大限度地保護開發商的合法權益，在首先滿足業主需要的前提下，應當允許開發商將車位、車庫出租給業主之外的第三人。
我們認為開發商任何時候都不能將小區的車位、車庫出賣給業主以外的第三人。但是實踐中不排除有這種情況發生。例如，開發商根據自己的判斷，認為自己的車位、車庫足夠，任何時候都可以滿足小區業主的合理需要，這時決定將一小部分車位、車庫對第三人出售。實踐中也沒有發生糾紛，業主和小區之外的第三人相安無事。我們認為，開發商的這種出售行為屬於相對無效。在沒有權利人提出請求的情況下，也談不到對誰的利益造成損害。所以其存在也是合理的，沒有必要主動干預。但是，一旦符合條件的業主提出要求，請求人民法院認定此種買賣行為無效，人民法院就得依法認定為無效。從這個角度來看，《物權法》第74條第1款的本意仍然是禁止開發商將規劃車位、車庫出賣給業主之外的第三人。
（摘自《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）
4.業主應當妥善行使其對佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位的共有和共同管理的權利
實際中佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位的形成情況會有所不同，主要可分為三種：第一種情況是建設單位在完成初始規劃後在尚未對外銷售房屋的情況下增設的車位；第二種情況是建設單位在對房屋已經進行銷售過程中又增設的車位；第三種情況是建設單位銷售完畢，在業主入住後由物業服務企業出面增設的車位。具體適用法律時要注意，對第一種情況即建設單位在完成初始規劃、房屋根本未予銷售情形下增設的停車位以及第二種情況下建設單位在對房屋已經進行銷售過程中又增設的車位，如何確定車位歸屬問題，應當由建設單位承擔舉證責任。即使增設車位的行為佔用了小區內的道路或者其他場地，如果建設單位能夠充分舉證證明增設的車位，所有成本（包括土地成本）等均絲毫未計入對外銷售的房屋價格中，而且關於增加形成車位的相關手續齊全、合法，那麼，此種狀況下就其增加形成車位的歸屬問題，應當適用《物權法》第74條第2款規定，屬於當事人約定範疇。反之，如果建設單位無法舉證證明，就認定歸業主共有。對第三種情形下形成的車位，應當認定屬於業主共有。根據相關規定和物業管理條例，物業服務企業的選擇等重大事項都應當由全體業主共同決定，其應當根據全體業主的意思行事。業主大會、業主委員會、物業服務企業的行為，都應當是為業主服務，不得侵害業主的合法權益。建築物區分所有權中的共有權與一般不動產的共有關係在法律性質、客體範圍、權利內容及主體等方面有明顯區別。此外，屬於業主共有的增設的車位，在建設、定價等各方面手續均完備合乎規定後，可能也會形成在共用部分上設定專用使用權的情形。因此，業主依據《物權法》第74條第3款規定主張權利的，需要結合具體情況分析對待。例如，對於增設的車位，實際取得該車位使用權的業主，應當按照規定繳納相關費用，此費用歸屬於業主共有。
而對那些無車業主或者未取得車位的業主來說，可以通過物業服務企業向、使用車位業主收取的費用中享有和獲得相應權益。至於車位的使用期限、費用的繳納辦法等細節，由所有權利人共同商議決定。
（摘自《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）
▌法院的兩個典型案例：
一、 小區地面停車位歸業主所有，開發商不得出售。
重慶市高級人民法院在重慶市豪運房地產開發有限公司與重慶市九龍坡區西彭帝景豪苑在地圖中查看業主委員會車位糾紛一案判決書中認為：小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施，實際上並無建築物，其本質屬於土地使用權，不能辦理產權登記。開發商將商品房向業主出售後，建設範圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此，地面停車位的權益作為附屬設施歸屬於全體業主，其性質與其他公共附屬設施性質並無不同。開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施，但並非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區時支付了建築區劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區建設完成之後，隨小區內房屋的出售，小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。由於案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬於佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位並無不當。【以上內容摘選自重慶市高級人民法院(2016)渝民終7號民事判決書“本院認為”部分)】
二、建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
江西省贛州市中級人民法院在審理上訴人朱某因與被上訴人江西豐凱置業有限公司車位合同糾紛一案時認為：“《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。開發商豐凱公司與業主朱某通過簽訂《陽光康城停車位租賃合同》的方式，約定豐凱公司將案涉地面停車位出租給朱某，符合法律規定。同時，一審期間，贛州市城鄉規劃建設局南康區規劃分局於2015年6月17日出具的《關於陽光康城小區地面停車位的情況說明》和贛州市南康區房地產管理局於2015年6月18日出具的《關於陽光康城小區地面停車位使用權說明》，及二審期間，本院分別對贛州市城鄉規劃建設局南康區規劃分局和贛州市南康區房地產管理局的相關人員進行的調查詢問，均表明陽光康城小區案涉的169個地面停車位均屬於建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位，並且未佔用陽光康城小區公共道路、公共綠地等屬於全小區業主共有的公共場所，開發商豐凱公司有權將案涉車位出租給朱某。”【以上內容摘選自江西省贛州市中級人民法院(2015)贛中民一終字第229號民事判決書“本院認為”部分。】
▌附：有關小區停車位的法律規定：
一、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：“建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。”
二、《中華人民共和國物權法》第七十一條：“業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”
三、《中華人民共和國物權法》第七十四條：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”
四、《中華人民共和國物權法》第一百四十二條：“建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”