我們要知道，並不能以拒交“物業費”來對抗物業公司的“不作為”，因為業主交納服務費用的依據是業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業訂閱的《物業服務合同》。國務院公佈的《物業管理條例》第七條中明確規定“按時交納物業服務費用”是業主的一項基本義務。

同時根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第六條：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

物業公司承擔違約責任與業主承擔支付物業費義務是兩種不同的法律關係，兩者不能混為一談。因此，你不能以拒交物業費來對抗物業公司的“不作為”。

什麼情況下業主屬於有正當理由的拒絕交納？

（1）違法或違約損害業主利益的，可以構成抗辯的正當理由。也就是說，物業服務企業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合同約定損害業主利益的，可以作為抗辯的正當理由。

(2)在不存在違法或明顯違約的情況下，對於業主以服務存在瑕疵提出抗辯需要以誠實信用原則作為基礎，結合物業服務企業的服務標準與物業收費標準，對物業服務進行綜合評價，進而確定業主抗辯理由正當是否可以成立。

業主該怎樣處理物業管理公司的不作為更加合理？

業主對於物業服務企業怠於履行物業管理職責的或者物業服務企業損害其合法權益的可以通過《解釋》第三條：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

僅僅消極地拒絕交納物業費來對抗是不能取得很好的效果的，業主還可能因此承擔敗訴風險，除未交納的物業費用外，也需要承擔服務合同中所約定的滯納金以及訴訟費用。