案情：某房地產開發商朱某將其開發的某樓盤分別賣給王某、李某等人。後因資金鍊斷裂，朱某又將該樓盤賣給徐某、焦某等人，獲得資金500萬元用於繼續組織施工，後徐某、焦某等人到房管部門登記備案。當王某、李某等人得知房屋被再次出售後，要求朱某返還房屋或退還購房款。朱某表示願意將後期建好的住房交付。由於朱某資金緊張施工斷斷續續，無法及時交付房屋且無資金返還，王某等人向公安機關報案。對於朱某行為是屬於民事欺詐還是構成合同詐騙罪產生分歧，爭議焦點為其主觀上是否具有非法佔有目的。
筆者認為，要準確判斷行為人是否具有非法佔有目的，需從主客觀兩方面予以考慮：
關於客觀欺詐行為的認定。我國刑法第224條規定，合同詐騙罪的詐騙行為表現為五種形式，包括無實際履行能力誘騙對方當事人簽訂履行合同的、收受對方當事人財物後逃匿等。有人認為朱某不具有逃匿、揮霍等行為，不具有非法佔有目的，但忽略了第五種形式，即以其他方法騙取對方當事人財物的，包括以經濟合同為手段、以騙取合同約定的由對方當事人交付的貨物、貨款、預付款或者定金以及其他擔保財物為目的的一切手段。本案中，朱某先後與王某、徐某等人簽訂房屋買賣合同，雖然徐某等人在房管部門作了登記備案，但備案沒有直接決定物權歸屬的法律效力。因此，在當時房屋歸屬權尚未確定的情況下，不管民事方面房屋歸屬如何判定，總有一方買房人的利益受損，朱某在當時無論如何都沒有同時履行兩份買賣房屋合同的能力。因此應當將其兩次行為作為一個整體看待，儘管朱某後期繼續組織施工，但不影響無法同時履行兩份合同的事實，故應當適用合同詐騙罪的第五種表現形式。
關於主觀非法佔有目的的認定。根據最高人民法院印發的《全國法院審理金融犯罪案件工作座談會紀要》推定行為人存在非法佔有目的有七種情形：明知沒有歸還能力而大量騙取資金的；使用騙取的資金進行違法犯罪活動的；非法獲取資金後逃跑的；肆意揮霍騙取資金的；抽逃、轉移資金、隱匿財產，以逃避返還資金的；隱匿、銷燬賬目，或者搞假破產、假倒閉，以逃避返還資金的；其他非法佔有資金、拒不返還的行為。有人認為，朱某之所以採用欺騙手段二次賣房是為了獲取資金繼續施工，屬於臨時佔用。對此，筆者認為，其資金鍊斷裂後非法獲取資金繼續施工後，資金依然緊張，資金鍊很可能再次斷裂，而其依然選擇拒不返還購房款，反而將此投資高風險轉嫁給購房者，明知最終無力返還房款且無房交付的可能性很大依舊為之，符合第七種情形，其主觀上的僥倖心理可以推定為存在非法佔有目的。
綜上，朱某一房二賣後儘管積極組織施工，可能存在履行合同意願，但也只是一種“賭注冒險”，不影響其主觀存在非法佔有目的的認定，應當構成合同詐騙罪。