謝棟律師
從法律角度，公司作為獨立民事主體，具有獨立的民事行為能力，因而獨立承擔民事責任。
但是，公司是一個組織機構。公司的所有行為都是通過自然人來實現的。實際上，公司的所有行為都體現為接受公司委託的自然人的行為。
如何區分某一自然人的具體行為是其個人行為，還是公司行為？於是，公章的價值得到體現，加蓋公章成為公司行為的標誌。那麼，加蓋偽造公章的文件對公司是否有效？
2016年1月5日，朱某以賣方安普公司名義在中介的居間服務下與買方簽訂房屋買賣合同。合同約定房屋成交總價為2 564 280元；還約定了辦理該房屋200萬元抵押權註銷手續、交付、過戶、付款事宜，以及違約責任。
2016年1月7日，買方向朱某支付定金10萬元，朱某出具了加蓋賣方公章的定金收據。
2016年2月26日，賣方致函買方，告知其無法履行房屋買賣合同。
2016年2月，賣方隨即向法院提起訴訟，請求確認賣方與買方簽訂的房屋買賣合同無效。買方向法院提出反訴，請求：（1）判令賣方繼續履行房屋買賣合同，履行產權過戶義務；（2）判令賣方支付違約金；（3）判令賣方支付出租房屋收益，按每日300元計算。
訴訟期間，經賣方申請，法院委託鑑定機構對委託書進行了司法鑑定。朱某所持委託書蓋有賣方公章，並有其法定代表人陳某簽字。該委託書中委託事宜包括：代為簽署房屋買賣合同相關資料、代收定金、房款等手續。經鑑定：房屋買賣合同、定金收據、委託書上印文與樣本印文均不是同一枚印章蓋印形成；陳某簽名字跡與樣本字跡不是同一人所書寫。
經查，賣方作為擔保人已於2015年4月在該房屋上辦理了最高債權金額為1500萬元的抵押權設立登記。債權人泉州分行於2016年1月8日向賣方告知，不同意轉讓該房屋。泉州分行於2016年7月28日向債務人發出貸款逾期催收通知書，要求債務人接到通知後立即償還貸款本金、利息及罰息，否則將通過法律渠道追償，對抵押之物進行拍賣變賣以抵償債務。
訴訟期間，經買方申請，法院調取了從2016年5月2日至2016年8月31日賣方委託朱某出售其他3套房產的房屋買賣合同及授權朱某辦理所有權轉移登記的授權委託書。但賣方稱上述三套房屋的所有權轉移是其公司商業行為，與本案無關聯性。
此外，朱某是賣方公司監事，同時是賣方控股股東鋒銳公司的法定代表人。
本案爭議焦點是，房屋買賣合同是否有效？房屋買賣合同是否能夠繼續履行？
賣方認為，房屋買賣合同無效。房屋買賣合同、定金收據、委託書上公章及簽字系偽造，且公司並未收到買方支付的10萬元定金。
買方認為，朱某作為賣方的監事，同時也是賣方控股股東鋒銳公司的法定代表人，其持有委託書簽訂房屋買賣合同，構成表見代理，且買方作為買房人是沒能力甄別公章及簽字的真實性，買方沒有過失。賣方在法院審理本案期間出售了3套與買方相同的抵押房產，已償還了債權人泉州分行的債務。法院應當追加泉州分行為第三人以查清抵押貸款償還情況。
《合同法》第四十九條規定，“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”
《物權法》第一百九十一條第二款規定，“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”
《民事訴訟法》第五十六條第一款規定，“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。” 第二款規定，“對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關係的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務。”
朱某持賣方出具的委託書代表賣方與買方簽訂房屋買賣合同，雖然經鑑定，房屋買賣合同、委託書上的公章及委託書上賣方法定代表人陳某的簽字均不真實；但朱某作為賣方的監事及賣方股東鋒銳公司的法定代表人，買方有理由相信朱某有代理權，該代理行為有效。且買方雖對房屋權屬負有注意義務，但其無能力、也不可能甄別賣方公章及委託書的真偽。故賣方主張房屋買賣合同無效的訴訟請求，於法無據，法院不予支持。
買方與賣方簽訂的房屋買賣合同合法有效。該房屋在出售前已辦理了最高額抵押權設立登記，為金額為1500萬元的最高債權提供抵押擔保，現亦無證據證明涉案房屋上僅負擔最高額債權1500萬元中的部分債權。買方主張另有其他房屋與涉案房屋情況相同並已經過戶，但根據法院查明事實及本案一、二審雙方當事人的舉證情況，未能體現上述房屋所有權轉移行為與本案的關聯性。抵押權人泉州分行已明確告知不同意轉讓該房，且本案也無受讓人代為清償債務消滅抵押權的情形，因此房屋買賣合同不具備繼續履行的基礎。買方要求繼續履行合同，並承擔違約金等的訴訟請求，法院不予支持。
關於買方申請追加泉州分行為第三人的主張，本院認為，其要求追加第三人的目的在於查清案件事實，本案中，泉州分行並非本案合同項下的當事人，且泉州分行已書面告知賣方不同意轉讓涉案房屋所有權，一審法院亦查明涉案房屋在出售前已辦理了最高額抵押權設立登記的情況，故本案不存在需要追加泉州分行為第三人的法定情形。
對於造成合同無法履行的過錯責任、違約承擔、損失賠償等，雙方可另行解決。
據此，法院判決：（1）駁回賣方之訴訟請求；（2）駁回買方之反訴請求。
北京市第三中級人民法院(2019)京03民終3740號民事判決。
北京市朝陽區人民法院（2016）京0105民初11433號民事判決。
1. 未經公司授權偽造公章、簽字，以公司名義簽訂的合同有效嗎？
《合同法》第四十八條第一款規定，“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。”根據上述規定，一般情況下，只要公司不予追認，他人偽造公章、簽字，對外以公司名義簽訂的合同對公司就不發生效力。但是，根據《合同法》第四十九條的規定，如果無權代理行為構成表見代理，相對人有理由相信無權代理行為人有代理權，即使是他認偽造公章、簽字以公司名義簽訂的合同，該合同也對公司發生效力，公司受該合同約束。
2. 無權代理行為構成表見代理的判斷標準是什麼？
最高人民法院《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第13條規定，“合同法第四十九條規定的表見代理制度不僅要求代理人的無權代理行為在客觀上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權。”本案中，朱某的行為在客觀上形成代理權的表象。朱某在合同簽訂時出示了加蓋賣方公章及其法定代表人簽字的委託書，委託書上委託事項與朱某實施行為一致；這些具有正常代理權的客觀表象。買方在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權。朱某以賣方名義簽訂合同並加蓋賣方公章；朱某收取定金後出具加蓋賣方公章的定金收據；朱某身份特殊是賣方監事且是賣方控股股東的法定代表人，曾代表賣方簽定房屋買賣合同。買方作為普通人無能力對賣方公章及其法定代表人簽名真偽進行甄別，已盡到合理注意義務；結合前述情節，可以確定買方善意且無過失地相信朱某具有代理權。
3. 被代理人因無權代理人的表見代理所遭受損失應如何彌補？
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十三條規定，“被代理人依照合同法第四十九條的規定承擔有效代理行為所產生的責任後，可以向無權代理人追償因代理行為而遭受的損失。” 如無權代理人的行為構成犯罪，還應當承擔刑事責任。
4. 朱某的行為構成表見代理，買方可以向賣方主張什麼請求？
朱某的行為構成表見代理，房屋買賣合同有效。該房屋上已設立抵押權，現抵押權人明確表示不同意轉讓房屋，買方可以要求解除合同，也可以代債務人清償債務消滅抵押權後要求繼續履行合同。如買方要求解除合同，由於買方在簽訂房屋買賣合同時朱某告知該房屋抵押債權金額僅為200萬元與事實不符，法院會支持返還定金及賠償損失的請求。如買方要求繼續履行合同，則需代債務人清償債務消滅抵押權；即買方需自行與該房屋已設立抵押權所對應的債權人、債務人確定債務具體數額後，向債權人清償債務，協調債權人及賣方辦理抵押權註銷手續。
5. 買方擬通過法院通知抵押權人作為本案第三人蔘加訴訟的方式，查清該房屋抵押權所對應債權的具體金額，為什麼法院沒有支持買方請求？
根據《民事訴訟法》第五十六條的規定，民事訴訟第三人分為有獨立請求權的第三人和無獨立請求權的第三人。有獨立請求權的第三人通過提出訴訟請求和事實、理由參加訴訟。無獨立請求權的第三人通過申請或法院通知的方式參加訴訟。本案中抵押權人泉州分行於2016年7月28日向債務人發出貸款逾期催收通知書，要求債務人接到通知後立即償還貸款本金、利息及罰息，否則將通過法律渠道追償，對抵押之物進行拍賣變賣以抵償債務。因此，抵押權人泉州分行對於本案買賣雙方訴爭房屋具有獨立請求權，可以通過實現擔保物權案件特別程序主張其權利，也可以作為有獨立請求權的第三人通過提出訴訟請求和事實、理由參加本案訴訟。法院不能通過通知的方式使抵押權人泉州分行作為無獨立請求權的第三人蔘加本案訴訟。
普通人基本沒有能力甄別授權委託書或其他文件上公章或簽名的真偽；普通人對代理人是否得到充分授權，在未得到充分授權的情況下代理行為是否符合表見代理，也沒有能力進行有效識別。普通人作為購房人，有沒有一個簡單易行保護其權益的方法？
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