業內：趁樓市回暖之際儘快賣掉“3類”房子，千萬別砸在自己手裡

二手房經濟專聊房君 2019-04-08

以前都是大城市房價漲，小城市房價漲得很少，甚至有很多城市多年都未有像樣的漲幅，這波樓市與過往不一樣，大城市房價漲了之後就輪到小城市，而且小城市房價持續時間更長，嚴格意義上說，持續時間基本到2018年10月份左右，要知道，北京、上海、廈門等城市的樓市在此之前都已經持續調整了1年多。

今年春節以後，一二線城市復甦勢頭明顯，無論是新房還是二手房成交量都上升較快，一些前期較早調整的城市二手房交易量甚至超過了2017年和2018年同期，與此同時，許多本來趨冷的三四線城市樓市止住了進一步下滑勢頭，土拍趨穩也進一步穩定了樓市。難道市場會再次復燃嗎？答案顯然沒那麼簡單。現在擺在有房或者無房者面前兩件事，一是什麼時候賣房？或者是置換一套滿意的房子。二是什麼時候買房？

事實上，筆者在去年中就撰文說過，換房最好的時機其實悄然過去。但可能令很多人沒想到的是，中國樓市還是一個政策市，在住建部提出2019年“穩房價穩地價穩預期”三穩工作目標後，樓市調控政策都是超這個方向努力，樓市趨冷的城市直接或者變相調整了樓市政策，市場得以快速恢復“元氣”。不過，購房者顯得還是比較謹慎，除非價格倒掛嚴重的限價盤還是火熱外，對其他高溢價樓盤大都出手謹慎。

在很多人看來，原本以為要經歷一年半載的調整才能重啟市場，沒想到樓市回暖來得這麼突然。但要知道，樓市跟股市也有一些共性，沒有經歷過一定程度調整的市場，走起來肯定不會那麼穩固，並且還很有可能回頭看。運用在樓市中，那就是有些房子漲不動，有的還有可能回調，有的即使不跌也可歸入滯漲一類，在大資金成本沉澱的樓市，不漲就意味著虧損，相信你不一定希望這樣的事發生在自己身上。業內認為，趁市場回暖之際儘快賣掉這3類房子，砸在手裡可能要等3-5年後，甚至等3-5年後可能差一套房？

第一類：相當一部分三四線城市房產

除了三大經濟圈和國家規劃的19個城市群房產，當然，這19個城市群房產也不都是好的，主要看後期能否發展得起來，但大部分應該還可以，畢竟有國家政策支持，後期看造化。除前速的圈內三、四線城市，絕大部分的三四線城市房子都不值得長期留存。有人可能會想，主要是父母在這些城市裡，筆者想說的是，自住一套即可，千萬別再新買房子，如果你有閒錢買房，儘量往大城市方向靠，如果手中有多套房產在三四線城市閒著，趁現在市場回暖處理置換掉。

有朋友可能會問，這波樓市三四線房價漲幅比一二線也不落下風，後面說不定還會有呢？筆者只想說，如果說有的話，除非再來一次戰略去庫存，否則一個人口淨流出、資源被大城市虹吸、無強大就業能力以及經濟也不怎麼樣的三四線城市的房子誰來接盤？所以，這種大概率跑不過一二線城市的三四線房產，不趁現在給你機會置換掉，更待何時？

第二類：學區房產

學區房一直以來備受教育家庭的喜愛。現在一個城市的學區房價格往往是房價的領跑者，即使幾十年房齡，只能擺下一張床的老房子，仍然以天價吸引著前赴後繼的學位房需求者。由於城市化不斷進行，新進居民對子女教育又倍加重視，優質教育資源不均衡是學位房價格不斷刷新的根本原因。不過這一切國家都看在眼裡。

現在國家正在做的是，通過合作辦學、開設分校，優質師資異校互動，不斷提升分子校教學質量，只要生源尚可，教育質量都是可以帶上來的。另外也在通過學區劃片等方式稀釋學區概念，其目的就是淡化學區。筆者認為，由於教育需求的存在，在短期內，優質教育學區房產還是會比較堅挺，但隨著時間的推移，那些學區不穩固的房產必將迎來重新洗牌，沒有學區加持的老房子，或將難以找到接盤者，價值大打折扣，對於這類房產我們要儘快處置，千萬別等生變砸在自己手裡。

第三類：商鋪和公寓

這裡講的商鋪和公寓，不是所有的。那些地段好的商鋪和公寓還是值得擁有的。但隨著電商的衝擊，特別是有愈演愈烈之勢，大部分的商鋪和公寓價值將大幅跑輸住宅。商鋪就不多說了，現在一個店面能持續經營1年都不多了，大部分幾個月就一換，租不出去轉手又難，相信商鋪主最有發言權。有朋友說，公寓總價低，特別適合普通人群。筆者總結了一下，公寓的三大致命缺點：

一是存量太大，即使住宅賣得那麼火爆，但我們還是可以聽到和看到各種公寓廣告，說明貨多且不好賣；二是公寓大多無法落戶，子女不能以公寓作為學區上學，只能作為一種臨時住宅；三是公寓轉讓稅費實在不低，其中僅土地增值稅一項，由於採取4級累進稅率，基本可以達到差值的30-60%，即使漲了價，收益也被拿走了很多。