近日，貝殼研究院發佈《2019中國房地產半年報》。報告指出，上半年全國二手房市場整體回暖，北京、上海等重點城市二手房成交量同比增3％。島城二手房市場雖相較於去年下半年有所回溫，但成交量同比去年上半年卻下滑34．6％，而成交均價也跌回2018年的低位。記者在調查中瞭解到，目前市場上房主主動降價的情況越來越多，甚至不惜多次降價促進成交；相形之下，購房者卻越來越淡定，不少去年上半年買上房的甚至開始後悔“上車太早”。
如今二手房成交很難
數據：島城二手房量價齊跌，成交量同比降幅達34．6％
貝殼研究院發佈《2019中國房地產半年報》中指出，2019年上半年全國市場整體回暖：全國重點城市（北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州）二手房成交量環比增長52．3％，同比增加3％，走出去年低谷。
2019年上半年的青島市場，雖然有所升溫，但整體市場未呈現出過熱態勢。貝殼研究院數據顯示，青島二手房上半年呈現出量價齊跌的態勢，其中成交量同比降幅達34．6％，成交均價在年初經歷短暫上漲後，也重新跌回2018年以來的低位上。據統計，今年6月份，島城二手房成交均價約為21882元／平方米，同比去年6月降幅超10個百分點。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，去年4月中旬，島城樓市調控開始加碼，二手房市場逐漸走低，到去年下半年幾乎進入“冷凍”狀態。今年上半年，一些新需求被激活，環比升溫相對明顯，但與去年同期相比，還是有不小的差距。
中介表示，找到精準客戶越來越難
中介：半年賣了2套房，開始專注近郊新房業務
林經理目前就職於貝殼位於李滄區的一家門店，他告訴記者，自去年七八月份到現在，他一共才賣了4套二手房，今年上半年一共賣了2套房。“我的業績一直以來在店裡算是不錯的，去年上半年，基本每週能帶看4～5組客戶，基本是帶一組成一組；今年上半年，一週也能帶看兩三次，但是是帶一個客戶看兩三次房，而且看了多次也不一定能成交。”林經理告訴記者，現在能遇到個精準客戶非常不容易，所以只要能說明白具體需求，他都會把所有適合對方的房子，都帶看一遍，爭取提高成單率。
另一位在貝殼嶗山區一門店工作的陳經理告訴記者，其所在的區域，以學區房為主。去年上半年時，多名客戶搶一套房的情況比較普遍，有的購房者甚至現場加價。今年的行情卻完全不同：“前幾天帶一個客戶看了4套房子，有3個房主主動要求降價，最終卻沒有成交。現在不少同事開始帶客到近郊看新房了，比如即墨、膠州等地，那裡總價低、成單率高，而且樓盤給我們的佣金也高，何必強守主城區的二手房呢？”陳經理說。
房主：主動降價3次未成交，後悔去年沒賣掉
市民於先生告訴記者，自己一直想把位於嶗山區一套一樓的房子賣掉，建面61平方米。去年4月份見同小區同戶型有人215萬成交，他便把掛牌價定在220萬元。後來由於他拒不讓價，當初便沒有立馬成交。沒想到一進7月份，情況急轉直下，市場上的客戶突然變少了，為了儘快成交，他嘗試將掛牌價降至210萬，但並沒有引來購房者的圍觀。隨後，今年2月份和6月份，他又降了兩次價，將掛牌價調至165萬，卻依然無人看房。“現在十分後悔去年上半年沒有賣出去，如果有人肯買，160萬我就賣。”於先生說。
記者在調查中瞭解到，目前市場上像於先生一樣主動降價的房主不在少數。市北區海雲庵片區一名姓曹的中介告訴記者，最近一些急著賣房的房主，隔一段時間就過來調低一下價格，但實際來詢價的購房者卻並不多。“一些不著急賣房的房主，就乾脆把房子租出去了。但近期租房市場也不大景氣，租金一直要不上去。所以周邊不少二手房處於空置的狀態，房主天天來找我吐槽。”
購房者：沒買上房的觀望，買上房的後悔下手太早
與房主著急和鬱悶的心態相比，今年上半年的購房者顯得比較從容淡定。市民譚小姐告訴記者，最近在和男朋友四處看房，想在市北買一套次新房，總價250萬元以內。前後看了七八個小區了，都不怎麼滿意。“有些房主人很好，說如果我們對哪裡的裝修不滿意，成交後，他們可以砸了重新給我們裝。說實話，去年上半年我們也看過房，但當時大部分房主的態度是很強硬的，價格根本不能商量，不加價賣就不錯了。所以，如今我們有更多的時間去好好挑選，反而不著急了。”譚小姐說。
像譚小姐這樣不著急的人，如今在購房大軍中佔不小的比例。據記者瞭解，今年5月份和6月份，島城近百家新樓盤開盤，這也在一定程度上稀釋了二手房的需求，使得二手房市場成交難上加難。“去年3月份，樓市行情比較好的時候，我在臺東買了一套45平方米的套一，均價27000元／平方米。當時房主要求至少首付一半，我就交了62萬元。現在這個首付，在膠州一些價格比較低的區域，都夠買兩套房的了；即使在主城區，也夠大一點的二手房的首付了。”市民王先生認為，下半年二手房價格還可能繼續回落，因此建議自己身邊想買房的朋友繼續觀望。
業內：下半年成交不容樂觀，價格仍有回調空間
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，上半年市場的回溫使得不少需求得以釋放，下半年島城二手房市場預計會略顯疲態。“下半年在政策總體穩定的情況下，一城一策的可能性會比較大，而且會持續較長一段時間。”許小樂說。
島城著名樓市分析專家張斌也表示，目前二手房市場已經低迷近一年，掛牌價格也下滑多月，進入性價比較高的階段。但是市場調控依舊，加上新房供應量較大，價格出現鬆動，對二手房的壓力加大，因此二手房的後市仍然不容樂觀。“目前雖然不少房主主動降價，但不少區域的二手房價格仍有回調的空間。尤其是一些次新房比較集中的區域，由於剛需失衡，很容易降價；而一些房齡較老的開放性小區，除非有學區、商業或地鐵的支撐，否則無車位、無物管、無電梯的狀態，或造成有價無市的尷尬局面。”張斌說。