學區房市場是不少家長最為關心的問題。
隨著眾多學校的新建、改擴建，
青島基礎教育均衡發展不斷優化，
學區房也在樓市低迷的情況下，
開始“退燒”。
通過調查發現，
最近在大戶型價格下跌的同時，
小戶型二手房的價格也開始鬆動。
市南中片
只漲不跌的“神話”破滅
今年36歲的吳女士在市北區工作，她女兒今年上幼兒園中班，從去年開始她便有了在市南中片區買學區房的打算。
因為手中預算有限，所以她承受的學區房只能是中小戶型，“老、破、小”是這些房子的共同特點。“200多萬元買套房根本不能住，租也租不上價去，看完這些房子心裡堵得慌。”吳女士說。
近期，吳女士焦慮的心情有些緩解，因為她發現學區房開始降價了。原本大學路沒有總價低於180萬元的落戶房，但現在160萬元左右的房源有好幾套；以前萊蕪一路的二手房都已經超過4萬元／平方米，但現在已回落到3．5萬元／平方米左右；以前江蘇路的學區房出來一套很快就被搶走，而現在有的房源兩三個月無人問津……二手房的價格已經不再是隻漲不跌，而是出現了小幅度的下滑。
學區房價格平穩回落，不僅僅是吳女士一人的感覺，而是市場的真實動態。以大學路周邊的學區房為例，目前房源均價為5．6萬元／平方米左右，與7月份相比每平方米有1000元左右的跌幅。而片區內不能貸款的大戶型學區房，價格下跌則更為明顯。一套標註“急售”的89平方米的大戶型學區房，總價已經從去年的450萬元下降到目前的420萬元左右，降幅已經達10％左右，而且還有降價空間。江蘇路的學區房同樣如此，售價從6月份畢業季至今一直下跌。
“今年市場總體不好，許多人雖然想給孩子買學區房，但無奈手中持有的房產賣不出去。加之學區房首付比例又很高，所以市場也隨之回落。”二手房經紀人劉先生說。他還告訴記者，家長在孩子畢業後出手學區房的習慣沒有變，但是目前購房者數量減少了一半左右。還有一些急於出手學區房的房主，不得已都會選擇降價銷售。
湛山片區
大戶型學區房不漲反降
相比市南中片區，今年湛山片區在教育資源配置方面有了新變化。2019年5月6日，青島市市南區教育和體育局正式發佈 《關於青島 （市南）海信學校做好2019年招生工作的通知》，同意海信學校從即日起招生。海信學校按照招生計劃小學一年級6個班、二年級2個班、三年級2個班、四年級2個班，每班不超40人；初中4個班，每班不超45人。學校配備大型室內體育館、室外250米體育場、下沉庭院廣場等，硬件設施相對比較優越。與傳統公立學校相比，該校最大的特點就是面向青島市市內三區戶籍及務工適齡兒童招生，雖然每年的學費不菲，但是確實改變了許多中產階層的教育計劃。
在江西路工作的張先生算了一筆賬：在附近的海信慧園買一套102平方米的三室一廳，需要620萬元。首付加中介費和各種稅費至少需要拿出300萬元，每年損失的投資收益至少是30萬元，此外還要貸款344萬元，即使20年還清也需要支付240多萬元的利息。“如果房價繼續上漲，買學區房當然沒有問題。但是如果房價不漲，以如此高的代價僅僅是為了讓孩子上公立學校，我認為並不值得。”張先生說。
相比市南中片區，湛山片區次新房相對較多，居住屬性要比開放式老小區要好。但是因為具有優質學區和地鐵配套，這些大戶型的次新房總價高，目標剛需比較少。以江山帝景一套兩室兩廳的戶型為例，123平方米的售價為406萬元，比去年的價格下降了12．32％，比上個月下跌也超過了2％。
南京路片區
學區不是購房唯一要素
南京路小學改擴建完工後，學校的軟硬件條件均得到了極大的提升，“優質學區”也成了周邊二手房在過去兩年中升值的主要因素之一。相比市南中片區和湛山片區，這一片區的二手房價格相對較低，所以在過去幾年中一直擁有較高的人氣。不過，記者近日調查發現，南京路片區的二手房也隨著大勢開始回落。特別是70平方米以下的中小戶型，與去年同期相比有不小的跌幅。以如同小區為例，現在小區的二手房均價為25625元／平方米，與去年同期相比有16％左右的跌幅。“相比其他學區的房源，南京路小學周邊的學區房價格相對堅挺一些，但是購房者現在買房考慮的問題明顯更多了，與地鐵站的距離，與商場的距離等都成為購房者考察的重點。”房產經紀人朱女士說。
其他片區
學區房光環漸漸褪去
與市南市北區相對穩定的學區劃分不同的是，城陽、高新區等地因為名校周邊新建小區太多，公立學位無法滿足所有適齡兒童，所以多采用積分入學的方式招生。記者在探訪時發現，在這樣的片區內，學區房概念已經漸漸淡去，許多樓盤的價格隨著片區的大勢而波動。在正陽中路上，一個毗鄰實驗二小的新建樓盤，最近推出了13800元／平方米的毛坯特價房，但是去年該樓盤的精裝房價格還在19000元／平方米左右。相比於實惠的價格，學區已經不再是置業顧問宣傳的重點。
租房旺季到了
價格實惠 人氣也漲起來
相比二手房市場的平淡，在租賃市場中學區房還是非常搶手。在市南中片區記者調查發現，靠近育才中學、39中、26中的大戶型學區房價格與去年基本持平，但是房源明顯少了很多。其中最為緊張的是26中周邊房源，在某二手房租賃網站，26中周邊的京山路小區、天惠苑、櫸林山莊都沒有可租房源，只有延安一路小區有四套房源。“現在已經到了租房旺季了。對於分秒必爭的學生來說，再方便也不如住在學校旁邊。”經紀人蘇先生說。
湛山片區的可出租的二手房看似不少，但實際上可租的房源以大戶型、高總價的次新房為主。在二手房的查詢平臺上，湛山片區租房信息的首頁全是100平方米以上的大戶型，月租金在6000元以上，這並不是普通陪讀家庭所能承受的。在3000元以下的區間中，記者只能查到兩套房源。
據業內人士估計，在二手房市場中學區房還會隨大勢沉寂一段時間，而租房市場的火爆行情可能會持續到九月底。對於手中有閒置二手房的人來說，先租後賣或許是一個明智的選擇。
學區房，買還是不買？
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