圈錢8500億，漲幅超20%！政策加碼背後，暴露了樓市的真實景象

編 輯：程靈素

來 源：正和島

2019年前4個月裡，房企圈錢8500億炒地，截止5月中，搶地過百億的房企已經29家。

再看統計局新出爐的70城房價數據，除了贛州和韶關以環比0.1個百分點的幅度微跌外，漲聲一片，如果看同比，70城普漲，不少城市漲幅超過20%，連京滬也翻紅了。

統計局數據顯示，4月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

根據統計數據計算，4月新建住宅價格房價上漲的城市數量有67個，這一數量創近四年來新高。

瘋狂拿地，意味著房企信息復甦、市場回暖，消費端的利好，大家就又繼續買房了。

多位受訪人士均指出，國內實體經濟雖然有政策支持，但存在下行壓力。房地產投資一枝獨秀，且房價上漲城市進一步增多，預計各地對市場預期的管控會進一步加強，防止預期過熱傳導到市場。

事實上，今年各地樓市調控超164次。據不完全統計，4月份全國各地發佈的有關房地產市場調控政策已超過60次。

雖然政策面的加碼已在某種程度上影響了4月份房地產市場表現，但目前仍有少數二線城市表現得較為突出。

國家統計局發佈的4月新房價格環比增速也印證了樓市正在出現分化。

其中，二線城市正在成為領跑者。70個大中城市中，除秦皇島上漲1.8%全國最高以外，其餘增速相對較快的城市多為一二線城市，包括重慶（1.2%）、昆明（1.2%）、西安（1.1%）、廣州（1.1%）武漢（1.0%）和杭州（1.0%）等。

成交面積方面，中指研究院近日發佈的4月全國主要城市交易情報亦顯示，4月，一線城市成交量環比下降，熱度相對3月消退，但同比來看，相對去年的成交谷底仍有明顯的回暖態勢；三線城市則成交面積同比、環比均有所下降。而二線城市則是同比、環比均有所上升，樓市仍保持著相對較高的熱度。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為：市場熱度依然較高的二線城市，未來政策繼續加碼的可能性會較高。從市場熱度的判斷來說，可以從新房、二手房成交價格上漲水平、土地市場熱度以及二手房掛牌價格變化情況這三個緯度進行。預計在3月份、4月份房價持續上漲幅度較高的城市，以及杭州、武漢等土地市場較熱的城市，後續政策“微收緊”的可能性較大。

談到政策的加碼，不得不提的是最近紅得發紫的蘇州，因為地王“來得太快就像龍捲風”。蘇州1月份的首次土拍，就收金129億，2月份的5宗地，成交近百億，4月份的5宗地總價134.53億，突破市場指導價，蘇州工業園區是絕對亮點，在蘇園土掛（2019）02號還在競拍的時候，就已經鎖定了地王。因為在競拍途中，樓面價就過3萬了。最終中海地產30287元/㎡的樓面價，成功拿下地王，刷新了10年前綠城創下的蘇州地王。

“地王”迅速觸發“一城一策”，5月11日，蘇州工業園區全域新房限售3年，二手房限售5年。

對此，新華網日前還刊文表示：樓市新一輪調控密集來襲，樓市趨穩態勢未變。特別指出，蘇州近日宣佈“升級版”的調控政策，對蘇州工業園等熱點區域實施3-5年的限售，同時對土地出讓報價的規則進行調整。這不僅僅是個案。進入4月以來，中央和各部門多次強調樓市調控的方向沒有改變，各地樓市調控的頻率明顯增加。

業內人士普遍認為，樓市趨穩的態勢沒有變，蘇州限售凸顯了地方不斷夯實保持樓市平穩發展的主體責任，未來的調控將更加突出“一城一策”的差異化原則。

此外，住建部近期表示已經對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，表明其對局部過熱現象的密切關注。自然資源部確定了2019年住宅用地供應“五類”調控目標，明確消化週期在36個月以上的，應停止供地。

因此，在二線城市開始領跑房價漲幅的時候，這些城市的地方政府是否會進一步加碼調控成為關注焦點。以西安為例，在國家統計局公佈的數據中，西安以23.8%的同比漲幅居首，並且已經是連續5個月同比漲幅全國第一。

對此，陝西省房地產研究會會長王聖學表示，西安樓市近期持續走高，有多方面因素。首先，寬鬆的人才政策刺激了需求；其次，西安近年來的經濟基本面發展良好，市場對當地樓市預期比較看好；最後，西安對周邊吸附能力較強，需求旺盛。

不過，針對放寬落戶引發的調控放鬆的質疑，國家發改委近期曾明確，放寬落戶不等於放鬆對房地產的調控，不管戶籍制度怎麼改，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位必須堅持、不能動搖。

隨著樓市調控頻率增長，多地“小陽春”行情能否持續？套用中原地產首席分析師張大偉感嘆，或許真是“可以小陽春，不準入夏”。

參考資料：

《樓市新一輪調控密集來襲！》 馮侖風馬牛

《剛剛，樓市傳來最新消息！70城房價67城環比上漲 ，這些城市領跑》 央視財經

《圈了8500億拼地王，房價怎麼走？買房信仰怎麼破？》 大貓財經

《一二線城市新房價格漲幅溫和擴大》 21世紀經濟報道