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文/顧天傑
2017年3月到4月，限售潮從廈門席捲全國，成為樓市調控的標配。2019年4月，有一部分2年限售城市即將解禁，大量潛在房源跑步入場。
根據克而瑞數據，出臺限售令後6個月內，青島成交817萬平米、廣州成交431萬平米、東莞成交328萬平米、濟南成交326萬平米、常州成交290萬平米、珠海成交107萬平米、廈門成交60萬平米。
8個城市，超過3400萬平米的潛在房源即將入市。最危險的不是依舊嚴控的新一線城市廈門，也不是廣州這樣有購買力的一線城市，而是前兩年以投資為主要支撐的三線，比如常州。
在兩年前的一波補漲裡，常州、徐州等城市主要靠去庫存政策和投資客湧入，因為恐慌，大量剛需盤在當時成交。
進入2019年，經歷了春節成交低潮後，3、4兩月常州樓市再度回暖，高性價比剛需被迅速消化，中高端改善盤出現了開盤當日售罄、千人買房的盛況。
長三角樓市上漲 只有蘇錫沒有常
2017年4月8日，常州連夜發佈樓市新政，成為江蘇省首個發佈限售令的城市。將公積金二套房首付比例從30%提高到50%，購買新商品住房（包括二手房）的，取得產證2年後可上市交易。
常州中心城區不大，中心城區優質的一二手房、學區房價格遠高於其他城區。市區學區房賣得不錯，因為房齡高，10年以內的樓盤非常稀缺，掛牌價普遍在2.6萬元/平米以上，眨眼就賣出去了。
2017年限售令出臺當月出現末班車效應，常州樓市單月成交量升至2015年以來第二高，僅次於2016年金九高峰期，限售沒能阻止常州房價上漲。
中指院《百城房價指數報告》顯示，常州樓市經歷了3年左右的調整期，從2016年年中以來，一路上漲。2017年4月，常州住宅交易均價為9853元/平米，2018年4月均價12325元/平米，同比上漲25.1%。到2019年2月，已經上升到13707元/平米。
2014年，常州的樓市庫存過剩，去化週期在年底達到可怕的22個月，遠超15個月的警戒線。有業內人士調侃說，長三角樓市整體上漲，可惜只有蘇錫沒有常。
運氣來了。2017年3到4月，南京等新一線城市調控加碼，大量投資客在蘇錫常周邊尋找房價窪地，常州樓市得以復甦。
即使房價上漲了一輪，相比南京蘇州等周邊城市，常州房價不高，南京均價已經接近30000元/平米，蘇州跨過25000元/平米大關，常州成交均價基本在15000元/平米徘徊。
短短兩年時間 100萬在常州買不到好房子了！
2017年，有100萬就可以在常州買一套心儀的房子，2019年拿著100萬，基本就沒法選房了，房價上漲實在太快。
根據鏈家、我愛我家等中介掛牌房源統計，2018年前11個月，常州主城區100萬以下房源成交佔比只有6%，要知道，2017佔比是34%，2016年佔比76%！
不是我不明白，這世界變化快！買房門檻在最近兩年快速升高，購房群體逐漸從剛需轉向為中高端改善。
進入2019年，常州樓市沒有降溫，藉助一二線回暖，3、4月量價齊升。春天天了。
春節之後，常州加推樓盤基本以高端改善為主，剛需偏少，非常搶手。
比如剛需盤嘉宏MOOCstar星光城，儘管位置略偏遠，1月25日首次開盤放出四百多套房源，因為均價低，只有11000元/平米，居然兩小時售罄、總銷售額高達3.8億。
剛需盤少，中高端樓盤入市，直接推高了成交均價。克而瑞數據顯示，3月常州市區商品住宅成交36.2萬平米，均價15161元/平米，打破2018年7月的15027元/平米的最高紀錄。
漲幅最高的是新北區，3月均價到達16132元/㎡，比2月上漲26.24%。新北區是新城區，近期入市純新盤新城樾雋中央，成交單價高達23483元/平米。
土拍市場和一手盤成交量一樣火熱。2018年常州土拍實現了大跨越，土地成交金額340.8億元，同比2017年的162億，接近翻倍，平均樓面價6788元/平米，同比上漲11.9%。
2019年，房企剁手黨沒有停止的意思。3月4日，無錫金科激戰16輪，以10.8億拿下顧家塘地塊，摺合樓面價8030元/平米，溢價率17%。3月21日美的經歷52輪報價，以11.7億拿下武進紅星美凱龍東地塊，樓面價6881元/平米，溢價率55%。4月12日，16家房企競拍新北區樂山路東雲河路北側地塊，50輪加價後被弘陽以12.68億競得，樓面價8297元/平米，創新龍板塊新高，溢價率超過65%。
房企積極補倉，成交的幾塊宗地，樓面價明顯高於相鄰板塊之前的成交樓面價。
一線有購買力 二線房企加碼 三線誰來接盤
廣州是最早啟動限售的一線城市，2017年3月30日，廣州宣佈家庭新購住房，須取得產證2年後才可轉讓，企事業單位法人新購住房，需要產證滿3年。
廣州二手房掛牌量，的確在限售解禁後大增。
根據廣州鏈家數據，截止2019年4月11日，二手房掛牌房源高達40976套，2018年底只有3萬套左右，這1萬套增量，基本上都是此前的限售房。
一線城市護城河很寬，限售房解禁對去化影響不大。
還是說說廣州，3月樓市小陽春，廣州網籤一手住宅7446宗，環比上漲104%，二手市場網籤4272套，環比大漲211.6%。
廣州全市新房庫存穩定在10個月左右，海珠、天河、黃埔三區庫存量偏低，去化週期不足6個月。性價比較高的樓盤越秀濱海新城、南沙塞納河畔、首築花園，去化情況都很迅速。
另外像上海，也有5年限購後新入市的客戶，而且，上海主要是二手房交易，大家已經適應了，不再求什麼”一手處房”。
房企在新一線和二線核心城市加碼，中原地產研究中心數據顯示，4月房企融資計劃接近千億，連之前不開展房地產按揭業務的銀行，都開始與房企接觸。房企們已經達成共識，迴歸一二線核心城。
一線有購買力支持，二線城市有房企加碼，剩下的三四線城市怎麼辦？限售解禁房大幅增加的常州怎麼辦？
大批量高價地塊入市，集中生產中高端改善項目，剛需越來越難上車。
三四線城市的去化週期在加長，音樂在響，狂歡在繼續。當資金迴流一二線城市後，三四線城市會傻眼，他們必須等到下一輪週期，資金從一二線城市迴流三四線，
通常，這個週期是在一年。