作為我國鄰國中為數不多的發達國家，日本的房價一直是很多人預判中國未來房價的一個標準。在很多人的印象中，經歷了90年代的經濟大衰退和泡沫破滅的過程，日本的房價相對於中國的北上廣似乎應該算便宜的了。那麼真實情況又如何呢？
借去日本東京度假的間隙，小編毛毛特意大致瞭解了一下東京大體上的房價，並且結合這次旅行的一部分感悟一併分享給大家。
重要商圈周邊並不比上海便宜多少
說到日本的房價很多人第一印象都覺得日本的房價好像要比中國的北上廣要便宜，但實際不然，主要要看在哪。
在東京市中心的賞櫻聖地目黑川，小編碰巧路過了那裡的房產中介。從門外的掛牌信息，小編看到了一套套內建面大約116平的2室戶公寓，掛牌價達到2.1億日元，約合人民幣1260多萬元，單價顯然已經超過10萬元/平。雖說房子建於2009年並且可以眺望富士山，但就戶型朝向等方面來說和我國的任何一個敢賣到千萬以上的項目都是沒法比的，更何況日本大多數的小區都沒有圍牆和獨立的綠化。
這麼來看，東京中心城區重要商圈的房價其實也不便宜。
大型商務區聚集在大型軌交樞紐 通過環線互相連接
說到房價，就不得不提到東京非常便捷、四通八達的軌道交通網絡。其實東京的房價和軌道交通也是息息相關的。
據瞭解，東京非常有名的大型商圈，如新宿、澀谷、銀座等大多是圍繞著一條軌交環線---也就是日本國鐵JR山手線而建設的。JR山手線是東京市區非常重要的軌交環線，可與通往東京各個郊區的城際鐵路實現無縫換乘，同時也可以與東京市內的絕大部分地下鐵線路實現出站換乘。
繁忙的新宿車站
於是，在東京的一處博物館內，細心的小編找到了這樣一幅反應日本當代房價變化的資料圖。
江戶東京博物館內展出的東京住宅用地價格分佈情況圖（1985、1995、2005）
從圖上我們很清楚的看到，無論是泡沫經濟時期還是泡沫經濟破滅之後的很長一段時間，JR山手線環線之內的房價在整個東京都保持了相對的高位，而山手線以外的區域，隨著地段距離東京各個商圈越來越遠，房價便開始呈迅速下降的趨勢。在泡沫經濟破滅後，東京郊區的房價下跌也更為猛烈。
近郊新城房價相比上海並不算貴
也正如上面所說，隨著距離東京市中心重要商圈的距離越來越遠，房價也呈現了迅速下降的趨勢。因此當我們來到東京的郊區就發現，這裡的房價其實就不算貴了。
在哆啦A夢誕生的登戶鎮，這裡距離東京新宿商圈電車僅約20分鐘，通勤距離大約15公里左右，這裡的房價和上海同類地區比起來似乎就真的不算貴了。一套建於2012年，緊鄰電車站，套內建面約74平的3室1廳，掛牌總價5180萬日元，約合人民幣大約312萬元，每平米套內面積的單價僅為約4.2萬元人民幣。
這樣的單價想要在上海找到距離市中心重要商圈地鐵20分鐘左右的軌交次新房，幾乎是不可能事件。
而如果是日本常見的那種木結構的“小型聯體別墅”（俗稱一戶建），房屋的價格還能再便宜一些。但因為這種房子維護成本更高，居住舒適度也沒有人們想象的那麼好，所以日本人很多時候寧願花更多的價錢去買公寓。
早晚高峰往近郊的城際通勤線最擁擠
也正是由於市郊與市中心這樣的價格差，同時又由於東京與郊區及周邊小城市間密密麻麻的軌交網絡，使得很多在東京上班的日本人選擇在東京的郊區或鄰近的新城或小城市置業生活。
晚高峰時間澀谷往橫濱方向的地鐵直通列車
正因如此，在東京的上下班高峰時間，往往都是從市郊新城往返於東京各大重要商圈方向的列車以及連接各個商圈的軌交環線最為擁擠。而相比之下，一些專門服務於市中心的線路反而不那麼擁擠了。
這一點和現在的上海非常相似。
地鐵與外部城際線路直通 郊區通勤無需換乘
也正是由於這樣的特性，為了方便市民上班，東京的很多地下鐵線路都會在早晚高峰甚至是平時與郊區的城際鐵路實現互聯互通。
東京地鐵網絡圖，可以看到大部分線路的終點都有可以直通的線路
因此，在東京，我們經常能看到原本屬於東京地下鐵網絡的列車開著開著就跑進了城際鐵路的管轄範圍，而很多原本城際鐵路中的列車也會跑進東京地下鐵的運營範圍。另外，在東京，無論是地下鐵還是城際鐵路，都會有不同等級的大站車和普通車，全部嚴格按照固定的時刻表開行，也正是因為有各種等級大站車的出現，也讓東京的各個郊區到市中心的時間差變得沒有那麼大了。市民可以通過查閱時刻表或通過手機APP來為自己規劃最快的出行路線和車次。
東京地鐵站內張貼的時刻表
這樣一來，住在東京的上班族只要搞清楚列車的時刻表，就可以一列車直達上班的地點，不需要在中途下車換乘了。這些人性化設計大大方便了上班族，也縮小了城市與郊區直接通勤時間的差距，也是上海未來可能會大量借鑑的方向。
房屋持有成本高 炒房意義不大
最後再說回房價。可以發現至少在軌交網絡方面，東京的郊區比上海的軌交網絡還是要發達很多的。而在人口方面，整個東京圈的常住人口超過3300萬，比上海+蘇州統計意義上的常住人口還要略多一些。就是在這樣的大背景下，東京的房價依然總體穩定，除了市中心以外的地區基本都要比上海的房價便宜一些。
其中有一個點非常值得關注，那就是東京的房屋持有成本普遍都不低。小到物業管理費、維修基金及各種名目的管理費用，再到各種持有環節的稅費，每一筆相對中國國內都不能算一筆小數目。
有學者統計，在日本持有一套房屋所需要繳納的費用加在一起，大約交20年左右就可以以原來的價格再買一套房了。
而這套房的租金收入去掉各種稅負和管理費用所剩的淨收益也就和中國國內的很多常見的理財產品差不多。再加上這幾年日本人口一直處於負增長，房價總體也非常穩定，這也使得炒房在東京這樣的城市顯得有些沒有意義。
東京市中心某中介掛出的租房信息，在日本租房信息比賣房信息更常見
也正因如此，日本的年輕人在成家之前大部分都會選擇租房而不是著急買房，即使東京的房價與收入之比要比上海小得多。
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