經濟觀察報 記者 田國寶 曲銳 2018年3、4月大興區成交的5個集體建設用地租賃房地塊，除了西紅門魯能領寓項目開工外，其他項目至今仍沒有拿到施工證，萬科瀛海租賃住房項目亦是其中之一。
北京市大興區是全國33個集體經營性建設用地入市試點區域之一，2015年2月25日，經全國人大授權，33個試點縣級行政區暫停土地管理法中關於集體建設用地不得出讓的規定，試點區域可以在集體建設用地入市方面進行先行先試。
彼時，大興區下轄多個鄉鎮劃出土地進行試點。截至目前，在瀛海、西紅門、舊宮和黃村等地有7幅集體建設用地租賃住房地塊成交。
8月26日，新修訂的《中華人民共和國土地管理法》在全國人大常委會獲得通過，於2020年1月1日正式生效，新土地管理法掃清集體土地入市的法律障礙。大興區作為33個試點區域之一，雖然在五年實踐探索並不順利，但亦做出了關鍵性突破。
土地入股
8月27日，入秋的北京格外涼爽，從南五環沿著京臺高速不到3公里便到了瀛海鎮，京臺高速、團忠路、西三路和興亦路環繞的一片空地隸屬兩個鎮，西半部分靠近西三路的為“萬噸生產基地”，隸屬舊宮鎮。
東側靠近京臺高速地塊隸屬瀛海鎮，地塊內隨處可見拆遷后土堆和叢生的雜草，沒有任何施工的跡象。據生產基地的工作人員透露，此前該地塊經過一次騰退，原來的違章建築已經全部拆除。
萬科集體建設用地租賃房項目即位於這一區域內，原北京市規劃和國土資源管理委員會大興分局2018年4月9日公佈的文件顯示，北京萬科天恆產城建設有限公司以出資入股形式參與瀛海鎮租賃住房項目。
按照約定，瀛海鎮集體經濟組織北京匯瀛恆業有限公司以土地出資持有項目51%股權，萬科天恆以15.86億元出資持有項目49%股權。雙方於2018年11月份註冊成立了北京匯瀛萬恆房地產開發有限公司。
萬科天恆由北京萬科持股70%、北京天恆建設集團持股30%。
匯瀛萬恆共有7名管理人員，其中董事長由匯瀛恆業董事長張微擔任，總經理由來自萬科的王喆擔任，另外3名董事，萬科、天恆和匯瀛恆業各佔1席，2名監事來自萬科和匯瀛恆業。
萬科瀛海集體建設用地租賃房項目土地面積為9.8萬平方米，其中綠隔產業用地（租賃房）6.25萬平方米，建築面積為15.63萬平方米。樓面單價為1.02萬元/平方米。另外項目需配套建設2400平方米的幼兒園。
如果從2018年4月份參與項目算起，萬科瀛海集體建設用地租賃房項目距今已經接近一年半時間。北京萬科上述高管透露，項目已經被列入建設工程進度滯後項目名單中。
土地出讓方北京興福集地資產管理有限公司一名工作人員告訴經濟觀察報記者，萬科項目的土地出讓手續在今年才辦理完畢，目前土地手續已經齊全。上述接近官方人士表示，上個月（7月）萬科向北京市規劃和自然資源管理管委會大興分局報了規劃。
上述北京萬科高管表示，目前北京萬科正在梳理集體土地相關政策和信息，9月份梳理完畢後會對外發布項目相關信息。“成本測算和租金分配等細節需要等整個方案可以推進後，才能測算出來。”北京萬科官方則表示不方便透露瀛海項目相關情況。
首批試點
8月27日下午，大興區西紅門鎮的魯能領寓項目建設工地一片繁忙，綠網圍繞的建築主體已經建設到2層以上，建築工人們砌磚、抹灰的身影在陽光中格外醒目。
魯能領寓項目部辦公區位於工地對面，據工作人員介紹，由於施工進度的原因，項目預計2年後完工。魯能領寓項目也是大興區集體經營性建設用地入市試點項目之一，是大興推出7個試點項目唯一動工的項目。
2018年3月6日，魯能地產旗下的北京海港房地產開發有限公司以7.72億元價格獲得西紅門鎮3號地C地塊集體租賃住房項目，拿地成本為8800元/平方米。
2019年3月，西紅門鎮3號地C地塊集體租賃住房項目正式動工。
與魯能領寓項目同一時間成交的還有3個集體建設用地租賃住房項目。彼時，作為首批集體建設用地入市試點項目，大興區一口氣推出了4幅土地，其餘3幅地塊分別是：
黃村鎮狼垡集體租賃房項目的開發商為北京興業利嘉房地產開發有限公司，成交價15.1億元。
舊宮鎮集體土地建設租賃房項目被北京市屬國企北京文心萬業文化體育產業投資基金（有限合夥）拿下，成交價為4.39億元。
瀛海鎮租賃住房項目被北京匯瀛恆安置業有限公司以16億元價格獲得。
工商資料顯示，北京願景明德管理諮詢有限公司間接持有匯瀛恆安49%股權，鏈家創始人左暉則為願景明德實際控制人，持股比例為57.6%。
首批4個集體經營性建設用地租賃住房項目地塊成交後的一個月，2018年4月9日，萬科瀛海租賃房項目落地。此後，2018年12月，北京城康華房地產以14.39億元在瀛海獲取一幅集體建設用地；2019年3月，中鐵建投及關聯的5家公司以12.73億元拿下西紅門一幅總建築面積8萬平方米集體建設用地。
大興區推出的7個集體建設用地租賃住房試點項目中，除了已經動工的魯能領寓項目外，今年5月份，匯瀛恆安項目通過了建設工程規劃審批，其他項目在審批環節至今沒有出現進一步更新。
5年曆程
從2015年2月成為集體建設用地入市試點城市之一，大興區在相關方面進行了廣泛的嘗試。
2015年12月份，大興區推出位於西紅門首宗集體經營性建設用地。該幅土地最終被石榴地產以8.05億元價格摘取。
此後，大興區對轄區內集體建設用地進行梳理、騰退和確權等工作，將集體建設用地使用權登記在集體經濟組織名下。2017年12月，大興區在瀛海和黃村先後推出5幅集體建設用地租賃住房地塊。
大興區在集體建設用地出讓方式進行探索，除了協議、招標和掛牌等國有建設用地傳統出讓方式外，還嘗試了以集體建設用地使用權作價入股的出讓形式。
5幅集體建設用地租賃住房地塊中，4幅為協議出讓，1幅為使用權作價入股出讓形式。這是北京首次向社會企業出讓居住功能的集體建設用地。
2018年3月6日，4幅協議出讓地塊被魯能地產等4家企業拿下；4月9日，1幅使用權作價入股土地引入萬科作為合作方。從公租房到商辦項目，再到租賃住房項目，大興區在集體建設用地入市試點領域不斷掘進。
2018年12月，大興區掛牌了三幅集體建設用地建設共有產權房的地塊，與此前地塊不同的是，這三幅土地建成的共有產權房可以對外出售。
無論是此前推出的集體建設用地租賃住房地塊也好，還是後來推出的集體建設用地共有產權房地塊，土地交易組織方均為北京市規劃和自然資源管理委員會大興分局。但土地出讓主體單位發生了轉變。
在前期集體建設用地租賃住房地塊出讓中，出讓主體均為集體經濟組織。
但是到了集體建設用地共有產權房地塊出讓的時候，出讓主體變成北京興福集地資產管理有限公司。
興福集地公司成立於2018年12月，工商註冊資料顯示，大興區國資管理中心持有興福集地78%的股份，各個鎮級聯營公司按比例持有剩餘22%股份。據興福集地工作人員透露，興福集地是一家經辦（經濟合作社創辦）公司，為大興區屬國企。
據其透露，興福集地公司成立前，集體建設用地出讓由鎮級聯營公司代表區級聯營公司行使職權。對於萬科瀛海租賃房項目，其表示：“匯瀛恆業原來代表區級聯營公司行使權力，後來由區級轉給鎮級聯營公司。”
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
文章來源:經濟觀察網
"