'戴志康地產啟示錄：槓桿是利刃 也是毒藥'

“就算是倒下了，他也可稱為一代梟雄。野心和創造力是那一代人開疆闢土的原始天賦，但很不幸的是，他栽在了槓桿和情懷上。這也給任何在資本市場有野心的後來者一個警醒，槓桿是利刃，也是毒藥。” 9月4日，一位與其相熟的上海投資公司董事長在接受中國房地產報記者採訪時感嘆到。

這位董事會長口中的“梟雄”，正是三天前因金融爆雷自首的戴志康。9月1日，上海警方通報了上海證大文化創意發展有限公司（以下簡稱“證大公司”）非法集資案調查進展，證大公司法定代表人戴某康、總經理戴某新等人已向警方投案自首，並稱在公司經營過程中存在設立資金池、挪用資金等違法違規行為，且已無法兌付。

從上世紀90年代初海南“富島基金”一戰成名，到後來“327國債”中賺得第一桶金，後進軍地產圈打造出眾多名人爭相追捧的“九間堂別墅”，如果將這位大佬的人生軌跡放到改革開放的時代背景下描摹，會發現他幾乎踩準了每一個時點，卻又在每一段機遇中劃出一個拋物線。

“相比P2P，其實轉型做地產才是他真正的轉折點。我們都認為他當初應該踏踏實實的開發住宅項目，如果不是後來做商業和文化地產投入了太多資金和時間，現在可能早千億規模了。”前述董事長頗覺遺憾的告訴記者，在他看來，戴志康是個矛盾的人，在金融圈殺伐果斷，但在地產圈卻將情懷凌駕於商業之上。

金融玩家轉戰地產

1990年的海南，是所有創業者的“烏托邦”。那一年，已經出任德國德累斯頓銀行北京代表處中方代表的戴志康，在好友張志平的召喚下毅然南下，據說當時張志平只透露了3個字“幹大事”。

張志平是戴志康讀研究生時的同學，時任人民銀行海南省分行行長，兼任海南省證券公司董事長和總經理，當時海南省證券公司剛成立兩年，是經中國人民銀行批准成立的海南省第一家有價證券專營公司，也是海南省唯一專業的證券商，當時承擔了大部分股份制公司的上市推薦和股票銷售業務，海南的第一批股民就是從這裡成長起來的，而這裡也成為戴志康的“福地”。

1992年，中國第一家公募基金公司——富島基金公司成立，戴志康出任總經理。為了使基金交易更為便捷，戴志康首創了“無紙化”交易，僅用一個月時間，就全額募足6000萬元。為了提高資金利用效率，海南省證券公司基金部採取邊發行邊投資的辦法，將資金分別投入海南房產、海南股票、深圳股票等方面，僅三個月利潤和賬面增值達830萬元。富島基金因此成為“國內第一種人民幣投資基金”，這種大膽又創新的操作模式使28歲的戴志康一戰成名。

富島基金在瘋狂投資海南房地產的同時，戴志康也開始了對其他城市地塊的尋覓。1993年，憑著直覺他果斷斥資3000萬元買下了杭州西郊261畝農田和池塘，這塊地也成為他人生中重要的轉折點。在買下這塊地之後不久，富島基金便因宏觀政策調控瀕臨破產，此時杭州這塊地已開始破土動工。同年2月，戴志康收購了海南證大上海分公司，上海證大（股票代碼0755.HK）成立。隨後兩年，上海證大藉富島基金威名，攬得重金，這也使他後來有了足夠的經濟實力買下杭州項目。

1998年，富島基金被併入深圳久富，戴志康面臨兩個選擇，一個是到新公司任副總，一個是出來單幹。“他選擇退出。當時因為基金公司不再被允許從事實業，而早年富島的杭州項目，網羅了數十位地產人才，他不想看到隊伍散掉，亦是出於地產的判斷，便決定從富島基金手中接過杭州項目。”一位接近戴志康的業內人士回憶說。

1999年，上海證大以出資3500萬元從富島基金手中獲得杭州項目，這個項目正是日後名噪一時的湖畔花園。同年底，湖畔花園銷售大獲成功，戴志康除了按期支付富島基金1個億欠款和利息之外，杭州銀行還主動貸款給戴志康，這一戰堅定了戴志康向房地產轉型的決心。

成於地產 敗於情懷

戴志康的地產生意在1999年轟轟烈烈的拉開序幕，這一年是他真正創業的開始。2000年，他發現一個奇怪的現象，上海是深圳、廣州、北京幾個大城市中經濟實力最強的，但地價卻比海南便宜的。從海南樓市中摸爬滾打出來的人對地皮有著天生的敏感，他決定不惜一切代價買地。2000年，他以低價拿到了浦東足以開發10年的地塊，隨後相繼打造了包括地處陸家嘴腰腹位置的聯洋社區項目、證大家園、水清木華、大拇指廣場、九間堂等項目。

作為金融出身的地產跨界者，其打造的項目從設計和品質上都頗為不俗。以2005年開盤的九間堂別墅為例，項目由著名建築設計師樑志天設計，白色高牆、黑瓦，開創了中式別墅之先河，比綠城和泰禾早了整整十年。連續多個項目的成功，不僅為戴志康贏得了口碑，也為他帶來了財富，在2004年的胡潤百富榜上，戴志康位列57。

成功來的太順利，戴志康的地產野心開始擴大到全國版圖，短短十幾年內，證大的發展足跡遍及浙江、江蘇、四川、東北等地，並完成100萬平方米以上的開發規模，持有包括上海大拇指廣場、喜瑪拉雅中心、青島大拇指廣場、南京大拇指廣場、揚州商業項目等12個商業地產項目，另外還有上海九間堂、南京九間堂以及河北、內蒙古等住宅項目，甚至一度將版圖畫到了南非。2003年，戴志康更是出資1.5億元，收購香港上市公司上海世紀（股票代碼0755.HK），期望透過國際融資提供資本援助。

快速的擴張使其資金逐漸繃緊，然而他並未警覺。2010年，賬上僅有30億元的戴志康，以高槓杆購得92.2億元人民幣的上海外灘8-1地塊，刷新了當時上海地王紀錄。這塊地王也成為戴志康的地產生涯從巔峰走向沒落的開始。當時，證大超過了交付第二期土地款項的時間，即出現了46億元之巨的款項逾期，每天的滯納金就要交460萬元。在商業地產週轉緩慢以及外灘地王資金壓力的雙重打擊下，證大的現金流日益疲弱。為籌集資金繳納土地款，戴志康不得不將外灘地王轉手復星國際。

“如果他一直在傳統住宅領域做下去，或許還可以緩過來。但他選擇進入投入大、週期長的商業地產和文化地產領域，這兩個領域直到現在盈利模式都不清晰，在當年一切都不成熟的情況下，單憑情懷做事，卻沒有人為此買單。”東方證券研究員王磊在接受記者採訪時表示。

在最後一個住宅項目九間堂入市後，戴志康便再沒有出過住宅產品，而是將全部精力都投入到商業地產和文化地產中。在2010年以後，上海證大陸續做了證大大拇指廣場、證大五道口廣場、證大喜馬拉雅中心，其中喜瑪拉雅中心是戴志康情懷之作的代表，耗時十年打造，由著名設計師磯崎新操刀，耗資30億元。思科中國副總裁陳葵曾對戴志康的這個項目表示質疑，她提出：“喜馬拉雅中心既不是一個純粹的文化項目，又不是一個純粹的地產項目，想帶來盈利很難。而且這種產品很難獲得資本的支持。”對此，戴志康回應：“不管做金融還是做地產，都應該把精神和文化方面的東西放在首位。喜馬拉雅中心是將文化融入商業地產，我們是在搶佔制高點，搶佔長遠的商業價值，搶佔長遠的商業潛在價值。”

目前喜馬拉中心仍然處於虧損狀態，而證大大拇指廣場和證大五道口廣場只租不售的商業地產模式也難以為其帶來足夠現金流。在上海城開集團原董事長兼總裁倪建達看來，這些項目太超前，雖然在文化上取得了巨大成功，但作為地產項目卻是失敗的，衡量一個地產項目是否成功唯一的標準就是能否盈利。

2015年2月，上海證大被迫易主，戴志康以總價12.507億港元，將其個人和女兒戴陌草所持有的上海證大房地產有限公司42.03％股份全部出售給中國東方資產管理公司旗下中國東方資產管理（國際）控股有限公司，每股售價只有0.2港元， 相當於當時股價的50％，自此作別地產。

頗為諷刺的是，數年後，在他P2P折腰之時，第一個與他撇清關係的正是他一手創辦的上海證大。回望戴志康的地產軌跡，在他的每一個項目中都可以找到相似的身影，這或許也為後來者帶來警示。

戴志康簡歷

1981年 戴志康考入中國人民大學財政系國際金融專業

1985年 進入“金融黃埔軍校”——中國人民銀行總行研究生部（五道口金融學院）學習

1987年 年畢業後進入中信實業銀行總行，擔任行長辦公室祕書

1988年 前往海南創立了“國際金融公司”失敗，轉而進入德累斯頓銀行中國代表處

1989年 應同學張志平之邀，再次來到海南，任海南證券公司辦公室主任

1992年 戴志康組建了中國第一家公募基金公司富島基金，並募集到了6000萬元資金，用於股市投資及房地產開發，這其中，就包括上述湖畔花園的土地。

1993年 股市樓市雪崩，戴志康募集的資金全部賠光，負債1個多億。

1994年 戴志康與“五道口”的校友朱南鬆等人一起，創立上海證大投資發展有限公司，戴志康任董事長。

1995年 中國資本市場發生了“327國債事件”，管金生做空頭，戴志康是多，最終獲利退出。

1998年 上海證大從富島基金手中購買“湖畔花園”，成功操盤。

1999年 上海證大在杭州開發了“蓮花港家園”，也大獲成功。之後徹底轉型房地產。

1999年前後 戴志康在上海大量買入地皮，炒賣獲利。

2000年~2005年 陸續開發了聯洋社區項目、證大家園、水清木華、九間堂等項目。

2003年 戴志康上海的房地產項目通過借殼“四海互聯網”在香港上市，並更名為上海證大房地產有限公司。

2010年 以高槓杆購得92.2億元人民幣的上海外灘8-1地塊，刷新了當時上海地王紀錄，後轉手復星國際和建外SOHO，引發糾紛

2010年以後 逐漸轉向做商業地產、文化地產，先後出品了證大大拇指廣場、證大五道口廣場、證大喜馬拉雅中心，均陷入盈利困境。

2015年2月 上海證大被迫易主，戴志康離開地產重回金融。