北京城市變遷史：萬億產業疏解+1小時交通圈，環京迎來大蛻變

北京城市的規劃和發展，在過去的30年，歷經了三次重大變革。每次變革都帶來了城市房價的巨大變化：

第一階段：1991-2010年，北京城區改造升級階段，城區復興，人口聚集，城區房價迅速升溫。

1993年，北京發佈了《北京城市發展總體規劃（1991-2010）》，這次的城市發展規劃確定要對北京城區進行全面改造復興：

規劃提出要重點發展城區三大核心產業中心區：海淀中關村+西城金融街+朝陽國貿CBD，每年為北京GDP貢獻了產值超過萬億規模。

規劃提出要加快改造前門、西單及王府井等三大市級商業中心，形成全國性的大型現代化商業服務中心，同時要在市區打造70多箇中級商業組團。

經過二十年的發展，到了2010年，北京城區就已經全面崛起了：人口大量湧入，房價從93年的4000元/平米，上漲到了2010年的4萬/平米。

北京總體城市規劃發展的第一個20年，推動北京城區房價漲了十倍，每年平均漲幅達到了50%！

第二階段：2004-2020年，大力發展新城，常住人口從市區轉移到近郊區，郊區房價迅速翻倍。

2002年，基於城區發展過快的局面，北京市對城市發展規劃提出了第二次重大修編：2004-2020年的新一版城市發展規劃出臺亮相。

在2004版的北京總體規劃中，提出了城市發展的總體佈局調整：兩軸兩帶多中心，明確提出要重點發展新城，疏解城區過於密集的人口。

因此從2004年開始，北京11個近郊新城進入了大規模的城市開發階段：隨著大規模的人口湧入，交通軌道的建設，房山、大興、順義、亦莊、昌平等區域房價迅速上升。

從上圖可以看出，從2006-2019年，北京市主要的近郊新城房價全部實現超過10倍的增長幅度：平均每年增幅接近100%！

第三階段：2016-2035年，京津冀協同發展全面提速，一小時都市圈時代到來，3+9格局將是未來最具潛力區域。

如果說，1990-2010年是北京城區全面復興的二十年；那麼2010-2020年，則是屬於北京近郊新城的黃金時期；而未來的十年，我們認為，是屬於北京一小時都市圈的大崛起時代了！

2017年，北京第三次提出對城市總體規劃進行修編：將城市總體發展格局確定為“一核雙翼”，同時將通州城市副中心及河北雄安新區定位於北京的兩翼，北京一小時都市圈發展時代已經到來。

基於巨大的歷史變革已經到來，在去年年底我就提出了三大產業核心背景下的環京九城投資邏輯：由副中心協同北三縣，新機場帶動中三縣，雄安新區輻射南三縣，形成北京一小時都市圈發展的3+9格局。

綜上所述，我們認為自從1990年開始，用了接近30年的時間，歷經“城區全面復興”及“新城黃金髮展”等兩大階段，北京增量發展已經到了極限，新產業及新人口的進入已經到了瓶頸。

未來10-20年，北京將會進入高質量發展階段：全面實施“騰籠換鳥”戰略，疏解淘汰落後產業，大力引入高端產業，同時在總人口不變的基礎上，以產業更新帶動人口迭代，實現城市發展更上層樓。

而“落後”的產業及人口，要想真正的疏解出去（為高端產業及人口騰挪空間），就得找到“接盤俠”：這就是河北環京地區面臨的巨大歷史性發展機遇，未來十年將會承接北京上萬億的落後產值及幾百萬的人口。

而對於環京地區來說，產業+交通+配套，是區域發展的關鍵三大要素：誰能夠承接更大的產業，誰能夠實現更優化的交通格局，誰就更具有發展潛力和投資價值。

【1】

北京城市面臨大蛻變

萬億“落後”產業即將疏解

根據北京統計局2018年的經濟數據顯示：北京GDP已經超過3萬億規模，其中第三產業服務業比重大概在80%，第二產業工業大概佔到20%。

根據這個目標比對，北京經濟結構距世界一流城市，比如巴黎、紐約、倫敦等，還有一定的差距：服務業比重一般都在95%以上。

這就意味著北京還將大力疏解第二產業，同時做大第三產業：根據北京經濟結構，北京工業製造業年產值在5600億，批發業大概在2500億，倉儲物流大概在1500億，這些產值全部加在一起，大概接近1萬億。

這些產業未來十年，北京將會逐漸疏解，同時通過大力發展“金融科技”兩大服務業，將服務業比重達到95%以上，這就是產業上的“騰籠換鳥”：徹底疏解工業製造業及中低端的服務業，大力扶持中高端服務業。

通過產業上的更新迭代，從而實現人口素質的更換和總人口的控制。

【2】

大力承接北京疏解產業

廊坊產業格局佔先機

正是因為北京面臨產業上的“騰籠換鳥”，河北環京地區才有了歷史性發展機遇：上萬億的產業疏解，誰能接到，誰就能夠獲得發展機會。

根據河北2018年GDP數據顯示，廊坊的GDP增速達到了7.9%，全省排在第二位，經濟增速僅在秦皇島之後。

截止到2019年5月，廊坊確定的新開工項目高達116個，總投資接近2000億，其中40%的項目來自於北京的產業轉移：在各個區縣的分佈中，北三縣所佔投資額高達50%以上，項目個數為41個。

因此，如果僅從產業發展潛力層面看，北三縣＞中三縣＞＞南三縣。如果從區域看，產業層面上可以分成三大格局：

第一層面，百億產業以上：三河市和廊坊市區，產業集中度高，未來人口集聚度也高。

第二層面，50-100億：固安，大廠及香河，屬於產業潛力區域。

第三層面：50億以下：主要是永清和霸州，文安等區域，產業發展需要一定的時間，相對薄弱。

從GDP產值上，我們也可以看出：北三縣和中三縣的GDP總產值均達到880億，南三縣僅有700個億左右。

【3】

全力打造1小時交通圈

城際鐵路全面接棒市域地鐵

2010年以前，北京地鐵實現了9條線路的開通運營，重點是加大城區軌道交通，實現北京中心城區的發展和復興。

到了2020年，北京在新城發展背景下全速開展地鐵建設，基本實現新城軌道交通的全覆蓋：到了2020年，北京近郊7大新城全部實現地鐵通勤，地鐵運營線路將會達到20條。

2020年以後，我們判斷北京交通格局將會發生兩大鉅變：第一，是由短距離的地鐵通勤向長距離的城際/輕軌轉變。第二，由市域軌道向跨省軌道發展，實現1小時交通都市圈。

北三縣地區的軌道交通格局：22號線（在建）+京唐城際（在建）+6號線東延（規劃中）+北三縣輕軌（規劃中）。

中三縣未來的軌道交通格局：城際聯絡線（在建）+京雄城際（在建）+廊涿城際（規劃中），目前尚無地鐵規劃。

而對於南三縣來說，目前的軌道交通尚處於發展初期，重點關注京雄城際以及雄安通往北京新機場的輕軌，屬於相對長期的規劃範圍。

【4】

環京九城投資排序

北三縣＞中三縣＞南三縣

綜上所述，基於產業承接能力+交通格局演變+北京優質公共服務資源延伸等三個層面的比較，我們認為環京九城的投資價值排序：

第一序列：北三縣，包括燕郊、大廠及香河，是北京疏解產業的集中承載地，未來產業發展潛力巨大，同時也是目前唯一實現跨省地鐵的區域，也是北京明確表態延伸優質公共服務資源的區域。

其中：燕郊＞大廠＞香河。

第二序列：中三縣，包括廊坊市區、固安及永清。藉助二機場的產業優勢，全力打造產業承接平臺，多條城際軌道，但是缺乏北京優質公共服務資源的引入。

其中：廊坊市區＞固安＞永清。

第三序列：南三縣，包括白溝、霸州及文安。南三縣是未來環雄地區的重點發展區域，但由於雄安新區發展緩慢，產業植入相對滯後，短期投資預期不足，長期保持樂觀態度。

其中：白溝＞霸州＞文安。

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