2019中國城市發展潛力排名發佈 這些上榜城市和你預料的一樣嗎

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當前中國城鎮化正步入城市群都市圈時代，房地產市場已進入總量平衡、區域分化的新發展階段，房地產長效機制加快構建、“一城一策”推行，城市發展潛力差異巨大，城市研究變得尤為重要。

澤平宏觀提出了業內廣為採用的標準分析框架：“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

以下內容對於認識城市發展潛力、政府構建長效機制、促進房地產市場平穩健康發展、居民安居樂業、企業投資決策等具有參考價值。

01

2019年中國城市發展潛力排名

根據GDP、城鎮居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，將全國337個地級及以上單位劃分為一二三四城市，其中三沙市因公開數據缺失較多而不在本文榜單範圍內。

一線城市為北上廣深4個，2018年GDP在2萬億元以上；二

線城市為除一線城市外的直轄市、多數省會城市、計劃單列市以及GDP大於7000億元且城鎮居民人均可支配收入大於4萬元的少數發達地級市共35個；

三線城市為少數弱小省會城市和GDP在2000億元以上的其他地級單位共85個；

四線城市為GDP在2000億元以下的其餘地級單位共213個。

2019年深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十；東部地區有32座城市進入前50名，東北地區有超八成城市位於200名之後。

百強城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創造約73%的GDP，佔全國商品住宅銷量的約62%。

深圳佔據城市發展潛力榜首，北京、上海、廣州緊隨其後。二線城市中，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位列前10名；鄭州、長沙、西安、濟南、合肥等省會城市，廈門、青島等計劃單列市，蘇州、東莞、佛山等發達地級市進入前20名。

省會城市除呼和浩特、銀川、西寧、拉薩外均排名前50。在前50名城市中，東部地區多達32個，中部、西部、東北地區分別有6、8、4個。除直轄市、省會城市和計劃單列市外，前50名其餘地級市大多分佈在長三角、珠三角地區，其中長三角城市群8個，珠三角城市群4個，海西城市群、山東半島城市群各2個。

分地區看，東部、中部、西部地區排在200名之後的城市佔比分別為4.6%、22%、64.1%；東北地區有30座城市位列200名之後，佔本區域地級單位個數的83.3%，發展潛力總體靠後。需注意，各指標經標準化處理後合成的發展潛力指數僅具備序數意義。

從區域層面看，當前人口迴流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚並存，京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。改革開放後至2010年左右，人口大規模向出口導向型的沿海發達地區流動。

2010年以來，隨著沿海地區產業轉型升級、中西部地區產業承接以及老一代農民工老化，部分人口逐漸迴流中西部，東部人口增速總體減緩，而東北地區人口開始負增長。

當前人口迴流明顯的是安徽、四川、廣西、河南、貴州等省，安徽常住人口年均增量從2000-2010年的-33萬回升至2010-2015年的37萬，再增至2015-2018年的60萬，四川從-56萬回升至32萬，再增至46萬。

廣東、浙江等省常住人口增長一度受人口迴流而明顯放緩，但2015-2018年人口重新明顯集聚，當前年均增量分別為166、66萬。江蘇則從2000-2010年的54萬降至2010-2015年的22萬，2015-2018年為25萬、無明顯起色，江蘇與廣東的人口集聚差異類似經濟發展差異，2016年開始兩地經濟總量逐漸拉大。

從分線城市看，人口持續向一二線大城市流入，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續流出。

1982-2017年，一線、二線城市人口年均增速均顯著高於全國平均水平，且一線城市增速更高，表明人口長期淨流入、且向一線城市集聚更多。其中，1991-2000年、2001-2010年、2011-2017年，一線城市人口年均增速分別為3.9%、3.4%、1.5%，二線城市分別為1.9%、1.8%、1%，表明2011年以來一二線城市人口流入放緩但仍保持集聚，放緩的原因包括京滬控人、人口老齡化、農民工迴流等。

上述三個時期，三四線合計人口年均增速分別為0.63%、0.29%、0.44%，而全國人口平均增速為1.04%、0.57%、0.52%，表明2011年以來人口雖有迴流但仍在持續淨流出。其中，2001-2010年、2011-2017年三線城市人口年均增速分別為0.50%、0.44%，基本持平於全國0.57%、0.52%的人口增速；四線城市人口年均增速均為0.14%、0.38%，明顯低於全國平均水平。

從重點城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長，西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長明顯放緩。

過去二十年，城市的人口集聚格局發生深刻變化。除京滬從2013年開始主動控人外，其他城市近期多在“搶人”、但成效各異。

2000-2010年，常住人口年均增量最大的前五個城市為上海、北京、蘇州、深圳、天津，分別年均增加66、61、37、34、31萬。

2010-2015年，常住人口年均增量最大的前五個城市為天津、北京、上海、深圳、鄭州，分別年均增加50、42、22、20、18萬。

2015-2018年，常住人口年均增量最大的前五個城市為深圳、廣州、杭州、長沙、西安，分別年均增加55、47、26、24、23萬；成都、鄭州、重慶（主城）常住人口年均增加也超過15萬，而傳統的人口集聚大市北京、上海、天津、蘇州、無錫年均增加不足5萬，北京2017-2018年持續兩年負增長、天津2017年一度負增長。

從戶籍情況看，主要大城市外來人口眾多、人口本地化空間很大，隨著戶籍制度改革深化推進有望釋放部分住房需求。中央要求，除北京、上海少數超大城市外，其他城市均需放開放寬落戶限制。

當前常住人口與戶籍人口之差大於500萬人的有上海、北京、深圳、東莞、廣州、天津6座城市，在200-500萬人的有蘇州、佛山、武漢、鄭州、寧波5座城市，在100-200萬人的有15座城市，50-100萬人的有18座城市。上述34城或為直轄市、省會城市、計劃單列市，或為長三角、珠三角、海峽西岸地區發達城市。

近年在戶籍制度改革和“搶人大戰”的背景下，部分大城市戶籍人口增長迅猛。2018年西安、成都、武漢、廣州戶籍人口分別較上年增加86.6、40.8、30.1、29.8萬人，主要以戶籍遷入的機械增長為主。

02

2019年百強城市何時佈局最佳？

在基本面分析基礎上，我們結合市場面情況將發展潛力100強劃為3檔，其中深北上廣等15個城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。

市場面由庫存去化週期、需求透支率、房價週期、地價房價比4項指標組成。

我們首先將城市發展潛力100強按照發展潛力指數分為三檔，再通過市場面指標分析，對當前市場趨勢較好的城市升檔，其他城市維持不變。

前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在需求透支風險。

比如，一個城市過去3-5年的銷售增速均在20%以下，在基本面改變不大的情況下，某年銷售增速突然飆升，比如達到50%及以上，這種城市在短期存在需求透支風險，從數據看主要是部分受棚改貨幣化刺激的三四線城市。

2017年以來，一線城市商品住宅銷量明顯下降，二線城市基本持平，三四線城市受棚改貨幣化安置比例擴大而繼續暴增。各線城市銷量暴增的時間呈現輪動特徵，一線城市2015年商品住宅銷售面積同比增長14%，二線城市2015、2016年分別增長10%、26%，三四線城市2016、2017年分別增長22%、13%，部分缺乏基本面支撐的三四線城市需求明顯透支。

從房價週期看，前期經歷明顯調整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩，如供給不足或存在一定上漲壓力。

從歷史經驗看，過去不少城市的房價存在三年左右的小週期，漲一段調整一段，小週期的背後是房地產調控、地方對土地財政的依賴、需求釋放與透支等因素。

2015-2016年京津冀、長三角、珠三角部分城市及一些省會城市房價已連續低迷2年以上，目前成交量有所回暖，市場逐漸趨穩。此類城市在一線城市中有北上廣深，二線城市中有天津、南京、無錫、蘇州、杭州、濟南、鄭州、武漢、東莞等，三線城市中有廊坊、溫州、嘉興、珠海、惠州、中山等。而部分前期主要受棚改貨幣化刺激導致房價大漲、同時缺乏基本面支撐的三四線城市存在一定調整風險。

從可售庫存看，2019年3月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化週期分別為11.7、10.5、11.4個月，三四線城市庫存去化週期從2018年下半年以來有一定上升。

可售商品住宅數據可得性較差，我們選取分線樣本城市進行分析。一線城市選取4城：北京、上海、廣州、深圳；二線城市選取16城：天津、重慶、南京、武漢、成都、蘇州、廈門、西安、長沙、寧波、福州、青島、長春、杭州、濟南、南昌；三四線城市選取9城：徐州、莆田、東營、蕪湖、焦作、南平、三明、滁州、安慶。

2015年以來，得益於棚改貨幣化政策三四線城市可售庫存去化週期持續走低，2018年5-6月最低不到7個月，但逐漸上升。

2019年3月，一線、二線和三四線城市可售商品住宅去化週期分別為11.7、10.5和11.4個月。需要注意的是，庫存去化週期對銷售非常敏感，比如部分城市商品住宅銷量當前處於歷史低位，一旦成交回暖，去化週期將明顯下降。

從廣義庫存看，西部地區、四線城市庫存偏高，2017年土地消化週期分別為2.5、2.1年。

分地區看，東部、中部、東北地區庫存持續改善，西部地區庫存改善力度明顯不足。2017年，東部、中部、東北地區土地消化週期均在1.15-1.35年之間，而西部地區則高達2.5年。

分線城市看，2017年一線、二線、三線、四線城市土地消化週期分別為0.8、0.9、1.2、2.1。儘管一線城市受2016年930開始的調控收緊影響，市場銷售持續降溫，但土地消化週期基本小於1；四線城市銷售乏力，土地供應持續增加，仍有較大庫存風險。

03

地價房價比總體回落

少數城市仍較高

近期土地成交有所回暖。2018年百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為6.1%、12.5%、18.1%，均較2017年的21.9%、38.3%、45.3%明顯下滑。

不過，從最近半年數據看，土地成交有所回暖，2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為4.2%、21.6%、21.4%，其中二線城市連續4個月上行、三四線城市連續5個月上行。

地價房價比總體回落，但少數城市地價成本仍較高。2018年一、二、三、四線城市地價房價比分別為29%、25%、19%、13%，除一線城市較2017年小幅上升1個百分點外，二、三、四線城市分別下降7、5、2個百分點（由於地級層面的新房價格數據不全，在此以二手房價格分析，由此估計的地價房價比可能偏低）。

儘管各線城市地價房價比總體上差距不大，但具體城市之間差異巨大。此外，當前部分城市推行的“限房價、競地價”土地出讓模式有效地平抑了新房價格，但在供給不足的情況下容易引起新房搶購。

以中心城市為引領的都市圈城市群更具生產效率，更節約土地、能源，是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺，是中國當前以及未來發展的重點。

根據基本面排名，2019年發展潛力百強城市中有96個位於19大城市群，其中處於24個千萬級大都市圈的有54個。

2018年11月，國務院《關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》要求，建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。

以住建部城區常住人口為標準，將城市劃分為1000萬以上、500-1000萬、300-500萬、100-300萬、50-100萬、20-50萬、20萬以下七類。

從人均生產效率看，分規模人均創造GDP呈現規模從大到小的遞減現象；1000萬人以上的城市人均創造14萬元的GDP,是100-300萬人城市的2.1倍，是20萬人以下城市的約5倍。

從人均城市建設用地看，大城市明顯更節約土地資源，分規模人均創造GDP呈現規模從大到小的遞增現象，2017年1000萬人以上城市人均建設用地僅74.5平方米，而100-300萬、20萬以下城市分別為117.3、135.5平方米。

在城市群層面，19個城市群的核心在於京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等5個城市群。

2014年《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年》及“十三五”規劃要求建設長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、哈長、遼中南、中原、長江中游、成渝、關中平原、北部灣、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等19個城市群。其中，長三角、珠三角、京津冀三大城市群是其中最成熟的三個，以全國5%的土地面積集聚了23.3%的人口，創造了39.3%的GDP，成為帶動中國經濟高質量發展和參與國際經濟合作與競爭的主要平臺，目前均已經上升為國家戰略。

在三大城市群外，以成都、重慶、武漢為核心的成渝、長江中游城市群最具發展潛力，兩大城市群以5.2%的土地面積集聚了15.5%的人口，創造了15.6%的GDP。

其次則是山東半島、海峽西岸、中原、關中平原、哈長、遼中南等城市群。

預計到2030年，中國2億新增城鎮人口的約80%將分佈在19個城市群，其中約60%將分佈在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。

在都市圈層面， 24個1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創造約54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發展潛力明顯居前。

鑑於當前多數城市群發育不成熟，且部分核心城市生產要素明顯向周邊溢出，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設的突破口和抓手。

2019年2月，國家發改委發佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，這是中國第一份以“都市圈”為主題的中央文件,要求以大城市及周邊地區同城化為方向推進基礎設施一體化、強化城市間產業分工協作、加快建設統一開放市場、推進公共服務共建共享等，包括以軌道交通等為基礎打造1小時通勤圈。

根據有關城市群規劃及相關地方規劃，當前中國有上海、北京、廣佛肇、杭州、深莞惠等10個2000萬人以上的大都市圈，有重慶、青島、廈泉漳等14個1000萬-2000萬人大都市圈。24個千萬級大都市圈以全國6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創造約54%的GDP。

從發展潛力看，上海、北京、深莞惠、廣佛肇都市圈居前，之後則是蘇錫常、天津、南京、長株潭、杭州、重慶等都市圈。需要注意的是，部分都市圈範圍有重合，比如上海都市圈與杭州都市圈、蘇錫常都市圈均有重合。

在24個大都市圈之外，仍有兩類三四線城市值得關注:第一類是東部地區經濟實力比較突出的三四線城市，多數位於城市群內，如溫州、珠海、中山、徐州、海口、金華、唐山、泰州、保定、威海等。

珠海、中山是珠江口西岸中心城市，珠中江都市圈2017年末人口達958.7萬，有望成為下一個千萬級大都市圈。溫州、威海均為經濟發達的沿海工貿城市；唐山、保定分別位於京津冀協同發展空間佈局“三軸”中的“京唐秦”、“京保石”產業發展帶上。該類城市中唯一不在19大城市群的是淮海經濟區中心城市徐州。

2018年國家發改委《淮河生態經濟帶發展規劃》“北部淮海經濟區”部分明確提出：“著力提升徐州區域中心城市輻射帶動能力，發揮連雲港新亞歐大陸橋經濟走廊東方起點和陸海交匯樞紐作用，推動淮海經濟區協同發展”，並界定了淮海經濟區包括以徐州為核心的3省10市，面積8.9萬平方公里。

第二類是距離中心大城市較遠、轄區或腹地人口規模大的中西部地方性中心城市，如洛陽、包頭、銀川、鄂爾多斯、岳陽、綿陽、衡陽、安陽、廣安、遂寧、柳州、南陽等，也多數位於城市群內。其中，銀川為省會城市，洛陽、包頭、鄂爾多斯、岳陽、衡陽、柳州、南陽分別為所在省份的省域副中心城市。此外，宜昌、常德、遵義、襄陽、贛州等地方性中心城市目前不在發展潛力百強城市之列，但從長遠看仍具備一定發展潛質。

本文所有的數據均來自於公開渠道，主要包括國家及各地方統計局、政府公開資料、Wind、部分房地產專業數據機構等。對部分地區或部分指標尚未公佈2018年數據的情況，我們以2017年數據代替。

文章來源： 澤平宏觀 作 者：任澤平 熊柴 版權歸原作者所有。

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