原房主：對方明知有人租賃仍堅持購買，應該自行承擔責任
律師：本案中的租賃行為明顯與正常租賃習慣不符，存諸多疑點
去年12月30日，成都市民劉正坤在淘寶網上花了123萬拍下了一套法拍房，這套房子面積256平方米，產權40年，但房子已被原房屋所有人李娟出租了40年，也就是說，如果按照“買賣不破租賃”的原則，在40年產權期內，買房人劉正坤都無法行使該房的使用權。
李娟認為，劉正坤明知有人租賃而購買，應該自行承擔責任；而劉正坤認為，李娟的租賃合同是虛假的，利用“買賣不破租賃”法律原則逃避法律懲罰。
8月14日，劉正坤訴李娟、李浩宇、劉暢排除妨礙糾紛一案在武侯區人民法院第一次開庭審理。
原告
房子是業主在使用 根本沒有對外出租
拍賣公告顯示，這套房子位於武侯區科華中路2號，建築面積為256平方米，拍賣時間為去年12月13日。在法庭上，劉正坤陳述說，他留意到成都高新法院拍賣這套房子，他聯繫了法院進行諮詢，該院工作人員跟他說，有案外的人對房屋主張租賃權。“法官跟我說，這個我們只是告知，你要自己去核實判斷。”劉正坤認為這是法官“對租賃不認可”的一個暗示。
去年12月29日，他到房屋所在的物業中心進行核實，物管工作人員很警惕，先給原來的業主李娟打了電話，徵得李娟同意，物業給他提供了兩個電話，這兩個電話後面被證實一個是李娟的，一個是李浩宇的。“李娟的電話沒有打通，李浩宇在電話中跟我說，不要買這個房子，已經租賃了四五十年，除了他在租之外，後面還有人租。”劉正坤說，去年12月30日一早，他再次跑到物業中心，當時物業中心的人跟他確認，這套房子就是業主李娟在使用，根本沒有對外出租。
租賃合同複印件顯示，李娟由於拖欠李浩宇電線貨款250萬，無力支付，以科華中路這套房子的租賃使用權作為抵償，自2013年11月1日至2033年10月31日止，20年使用權租賃價共計246.7萬，簽訂日期為2013年10月26日。李娟與劉暢簽訂的租賃合同顯示，李娟拖欠劉暢管材貨款275萬，以科華中路這套房子的20年使用權作為抵償，從2033年至2053年止，年租金價為13.824萬，總價276萬，合同簽訂日期為2013年7月6日。
被告
拍賣前原告已知 房屋有租賃瑕疵
8月16日，記者在一個奶茶店見到了被告李娟和李浩宇，他們迴應了庭審中的一些疑問。李娟說，2008年她在成都市武侯區桂溪房地產開發公司擔任上錦醫院工地的項目經理，負責水電安裝，由於公司拖欠貨款和工人工資，導致她無法跟材料供應商李浩宇、劉暢結清貨款。“我確實沒有錢，只好跟兩人商量，用房屋使用權來抵償。”李娟說，她先與劉暢商量好，將房子後面20年租給他，再將前20年租給李浩宇，因此劉暢的合同要早於李浩宇簽訂。“籤合同時，劉暢雖然60歲了，但是他經濟實力比李浩宇好，他確定自己可以活到120歲。”
李浩宇說，李娟拖欠他500多萬貨款，用了兩套房子的使用權作為抵償，其他貨款用現金償還，現在已經全部結清。拿到房子使用權後，他又拜託李娟將房子出租給第三方使用，直到2018年4月，他將房子收回，不過記者留意到，他與房子所屬的物業管理協議時間為2018年11月。
李娟說，2016年1月，因為前夫與某公司有借貸糾紛，被人起訴至高新區法院。然而，由於缺席審判，2017年4月14日，到了判決執行階段，她才知道自己被列入了失信人黑名單，自己名下的5套房產被凍結。2018年12月29日，科華中路這套房子被拍賣前，劉正坤電話向李浩宇核實是否有人租賃房屋，也是唯一一次核實。“我已經跟他說過，有人在租，可是他還是要買這套房子，參與競拍的只有他一人。”李浩宇說，劉正坤拍賣前，已經知曉房屋有租賃瑕疵，應該自行承擔後果。
爭議
公告是否等於確認？債權債務關係是否成立？
記者發現，原被告庭審爭議焦點有二：第一，高新法院拍賣公告稱，有案外人主張租賃權，以及劉正坤在《拍賣成交確認書》的簽字，是否意味著高新法院對李娟和李浩宇、劉暢租賃合同的認可？李娟提供的《拍賣標的調查情況表》中載明：有案外人主張租賃權，租賃情況請買受人自行核實。“劉正坤在2019年1月18日拍賣成交確認書上籤過字，證明劉正坤對標的物存在租賃權瑕疵及風險是明知，是接受的。”
李娟和李浩宇的代理律師說，這套房子估價為219萬，正因為存在租賃權瑕疵，價值貶損，才以123萬元的低廉價格成交。“買受人明知拍品存在瑕疵，中拍後又要求恢復權利原狀，是一種無視拍賣規則，違背誠實守信的表現。”劉正坤則抗辯說，高新法院的拍賣公告是一種格式公告，“如果高新法院認可這份租賃合同，它就會在公告中對租期、租金以及租金繳納方式進行公示，可是高新法院並沒有展示，說明是對租賃合同的否定。”
第二，李娟與李浩宇、劉暢的債權債務關係是否成立？在答辯環節，李浩宇自稱經營電纜，然而對經營項目一問三不知。被告沒有提供雙方有交易的第三方證據，如銀行流水、交稅證據。劉正坤認為，李娟與李浩宇、劉暢的債權債務關係是否成立，是兩份租賃合同是否成立的關鍵。“如果租賃合同是真實的，那我認，如果不是真實，就是以合法的形式逃避法律懲罰。”
分析
“買賣不破租賃”是保護善意租客
“四川安企匯利”不良資產處置團隊負責人李國均認為， 從本案介紹的情況來看，劉正坤通過人民法院的司法處置程序，合法取得房屋所有權，應當予以保護，劉正坤發現其房屋被案外人佔用使用，可以要求案外人搬離，拒不搬離的，劉正坤應當通過排除妨礙的法律程序，申請法院強制執行搬離。
本案中李浩宇依據租賃協議佔用房屋，其20年的租賃權並未得到法院的認可，在法院依法處置涉案房屋時，李浩宇若認為自己的租賃權受到侵害，應當向處置法院提出執行異議，以執行異議和執行異議之訴的方式來維護自己的租賃權利。“買賣不破租賃”，在《物權法》中是為了保護善意租客，在房屋產權變動過程中，不因產權的變動而影響已經生效的租賃合同。該條款的規定，僅是保護善意租客。 如被執行人為了干擾法院的執行，惡意設置執行障礙，擅自在房屋查封后，或者在房屋已經設置了抵押權的基礎上，與案外人簽訂虛假的租賃協議，以達到對抗法院執行的目的，這種租賃關係是不受法律保護的。
四川美地律師事務所周茂梅律師認為，司法實踐中，被執行人往往通過將租賃協議簽訂時間提前、虛假交付房屋、虛構債權債務關係等方法，惡意干擾人民法院執行，這種違法行為，可以通過對合同簽訂文本、筆跡的形成時間進行鑑定、走訪核實房屋交付時間，以及核實房屋實際使用人等方法予以查實。本案中，租賃協議出現在被執行人即將或已經被訴訟或被強制執行期間，該種租賃行為明顯與正常的租賃習慣不符，存在諸多疑點，劉正坤應當自己或委託專業的法律人員進行取證，通過訴訟程序排除房屋使用障礙，以維護自身的權利。（文中當事人為化名）
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