導語
我們認為在過去數年，或許龍湖並不太看好重慶南區，僅開發過位於南岸鵝公巖南橋頭的龍湖觀山水及彈子石大佛寺南橋頭下的龍湖酈江2個項目。龍湖多年的重點戰略佈局仍在北區，但隨著近些年市場競爭壓力不斷增大，為爭奪更多市場份額，龍湖在戰略佈局上也在不斷調整，向更多具有潛力區域進行擴張，如巴南區、璧山區等。
龍湖首進巴南或許也是看到更多市場機會，2018年巴南區成交量已達到528萬方，僅次於渝北區排名全市第二的銷量。所以，在2018年初，龍湖拍下位於巴南區巴濱路融匯半島旁的399畝土地，龍湖春江天鏡應運而生。巴南區巴濱路擁有一線優質江景，非常適合龍湖最擅長打造資源型改善項目的定位。
項目指標
項目佔地399畝，總建築體量115萬方，其中包含20萬方商業、商務指標，這樣的總體量在整個巴南區算是規模大盤。項目綜合容積率近3，相對於板塊內其他容積率2.0-2.5的樓盤，龍湖放棄洋房產品線，住宅業態定位小高層+高層業態組合。由於該項目最大的賣點之一是觀長江，高層與小高層反而可以讓更多的房源體現出江景資源優勢。而且小高層本身競爭力並不比洋房弱。
20萬方商業、商務指標對大多數開發商來說或許是一塊燙手的山芋，而對於龍湖，眾所周知在商業打造上同樣頗具建樹。 所以，一個規模項目加上自身打造商業配套，讓項目具有更多綜合競爭優勢。
項目區域
春江天鏡項目位於巴濱路李家沱大橋與馬桑溪長江大橋之間，距離南坪商圈與龍洲灣商圈相當，如果穿過李家沱大橋距離楊家坪商圈更近約4公里左右。
由於巴南區域較廣，我們通常把巴南區核心分為六大板塊：李家沱板塊、巴濱路板塊，龍州灣板塊，魚洞板塊，渝南大道板塊，界石板塊；就巴濱路而言，我們認為他是巴南區宜居環境最好，最具備打造品質改善項目條件的板塊，這主要體現在四個方面：
1、資源上，巴濱路佔據著整個巴南一線優質江景資源及濱江公園等。政府也重點打造巴濱路景觀，道路兩旁行道樹種植大量超過20釐米直徑的香樟樹。
2、 綜合形象上，巴濱路沿線的樓盤都是近幾年相繼進行開發的，在整體形象上相對於巴南其他區域板塊，綜合形象更好。
3、交通條件上，項目距離楊家坪商圈直線距離4公里，距離龍洲灣商圈約7公里和南坪商圈約8公里均可以直接通過巴濱路到達，駕車均能在20分鐘左右到達，也開通了多路公交線路，整個板塊交通環境逐漸改善。
4、商業配套上，巴濱路商業配套正在逐步完善，位於項目旁的濱江商業街——融匯半島西流沱小鎮已開業，已有大量商家入駐，可以滿足區域內的餐飲、娛樂、休閒消費。春江天鏡項目自身的商業規模也將改善區域的生活配套。
項目定位及規劃
改善型複合大盤，高層PK高層，小高層PK洋房。
1、項目總建築體量115萬方，據銷售現場瞭解到共分三期開發，雖說是百萬方大盤，但受內部高差影響，規劃成多組圖小圍合的形式，單個組團通過臺地形成小圍閤中庭，樓間距相對比較舒適，而商業則以層層退進的方式分別佈置在臨江面與項目一、二期之間。
2、項目一期具備二線江景資源，規劃了15棟小高層和7棟高層，打造5個圍合小中庭；前排靠江位置小高層採用並排式排列，高層分佈在靠後位置，實現觀江利用最大化觀。
3、高層產品3T6戶，套內面積82-122㎡，其中103-121㎡佔比近七成，整體產品定位相對偏改善，只是規劃了部分門檻相對較低的82㎡三房產品。
4、小高層2T2戶純板式，套內面積115-136㎡，與市場上的洋房產品形成直接競爭。主力產品套內115-118㎡，四房功能+橫廳設計，強調功能實用性、控制總價。另外，小圍合式的小高層社區相比洋房擁有更寬的樓間距和景觀視野。
5、項目的商業商務業態體量20萬方，由於地勢高差因素，採用層層遞進的方式佈局，一部分規劃在濱江路，一部分規劃在整個的項目中軸線上。商業規劃分散處理方便各組圖配套，目前商業相關信息較少，預計龍湖更多是以休閒、餐飲、娛樂為主的濱江商業+部分社區商業為主。類似江北區北濱路上打造的龍湖春森彼岸項目星悅薈商業。
6、建築上，延續了龍湖大窗地比，雙層中空low-e玻璃，外立面線條上配合多線條凹槽+頂部玻璃、頂部鋁板。
7、大堂和車庫注重提升業主的尊崇感，採用專屬門頭和精裝入戶大堂、環氧地坪車庫、一氧化碳檢測系統等，也是龍湖最近幾年改善類項目的標配。
8、在配套上，除了常規的設置了兒童戲水池、曲線型長廊、嬰兒車停車位、寵物飲水裝置、寵物便箱等；細節上做了一些貼心配置，如戶外充電插座、驅蚊燈等等，特別是嬰兒停車位、驅蚊燈、戶外插座等。
龍湖首進巴南區其實也可以看到他的滿滿誠意，加上近幾年多個北區改善型物業的開發，建築風格和部分硬件的提升，已形成相對成熟的體系，延續到巴南可以說是得心應手。在春江天鏡項目上，依然延用了同一體系下的基礎骨架，在建築及硬件標準上和龍湖在北區的高端項目相比雖有一定減配（畢竟單、總價還是有差距完全可以理解）但在區域內也是較高水準的項目之一。
現場體驗
初識印象：禮序與江景融合。
春江天鏡的示範區在巴濱路眾多項目中，算是較高水準。示範區、售房部規劃約1萬㎡，最大化利用地勢高差和江景資源進行打造；在景觀上，採用了大量水景和硬質鋪裝，售房部為現代簡約風格，以大面積的落地窗，提升了江景的觀感。
我們把它理解為兩個部分，一是禮序，二是江景。
禮——示範區大門形象頗有龍湖舜山府的感覺，示範區入口打造約50米環形瀑布，通過曲折的玻璃廊橋連接售房部，步行橋的兩側由喬木構成樹陣，給人較強的儀式感。
景——售房部規劃在一線臨江的位置，為了使江景感觀最大化，在售樓部在設計方面以現代感的線條鑲嵌大面積落地玻璃，可以直面欣賞一線江景；在售樓部外結合瀑布、觀江平臺設計，更加凸顯江景資源。
戶型及價格
小高層規劃三個戶型，分別為套內115㎡、118㎡和136㎡，這三個戶型有四個共同點：
1、板式結構，通風采光好。
2、均滿足四房功能。
3、主臥都具備改造成大套房功能的條件。
4、2T2戶配置，單戶可以實現電梯直接入戶，電梯前室空間可以作為私人使用。
在排布朝向115㎡戶型分佈位於一期組團的靠後臨馬路位置，緊湊四房，更注重功能型，無法享受江景資源，118㎡戶型分佈在前排景觀最好的位置、客廳舒適性與視野型最好，將客廳設計為7.1米的橫廳，擴大視野面，136㎡戶型：舒適度最高、改造最靈活的戶型，但位於小區內部不看江。
套內118㎡
套內136㎡
高層規劃三個戶型，分別為套內82㎡、103㎡和121㎡，這三種戶型各有特點。
戶型一：套內82㎡，作為項目高層入門產品，設計為緊湊小三房功能，放置在景觀效果差、臨馬路的位置，在客廳的設計採用豎廳形式。
戶型二：套內103㎡，注重主臥舒適型的標準三房戶型，規劃在中間正朝中庭位置，採用3.7米麵寬的豎廳設計，配合6.7米的景觀陽臺，將景觀視野面擴展最大。
戶型三：套內121㎡，規劃在位置最好的左右兩側，既保證前後通透，又保證景觀面。客廳7.5米的橫廳，配置L型落地窗來保證室內最佳觀景效果。
套內103㎡
套內121㎡
綜合兩類產品來看，小高層做改善，主力產品套內118㎡四房，強調功能性，控制總價；小高層做剛需+首改，以套內103-121㎡為主，適度降低購房門檻，還設置有少量套內82㎡的低總價三房產品。
巴濱路的價格標杆。
最後我們來對比一下從巴濱路各項目現場瞭解到的價格，我們以周邊項目相同面積、相同屬性的戶型與龍湖春江天鏡作一個比較：
龍湖春江天鏡項目小高層套內115㎡戶型的單價在15500-16000元（套內），與市場上洋房項目相比，高出2000-2500元，總價上高出10-15萬左右。項目高層套內82㎡戶型的單價12500-13000元（套內），比區域內其他項目相同功能產品高出500-1000元，總價高出10萬左右。
可以看出，在相同產品的條件下，春江天鏡項目無論是單價還是總價上處於區域較高的水平，單從價格而言，項目在區域內是不具備價格優勢的。
綜合分析
1、 從項目定位規劃看，龍湖對巴南市場及客戶需求感覺並不陌生，雖然主力針對改善客戶，但產品上壓縮了面積，板式小高層主力面積為套內118㎡，四房功能，其中還有橫廳設計，強調功能實用性、控制總價，定位相對精準。高層主力套內面積103-120㎡，也是改善型產品定位，不過與小高層比降低了改善門檻。
2、 春江天鏡除龍湖品牌、物業、規模、觀江、商業配套等優勢外，現場體驗調性仍較高。現代簡約建築風格特色+部分硬件提升，在市場上既有唯一性也有綜合競爭優勢。所以在售價高於市場套內單價1000元/㎡以上的情況下，去化速度仍然較快。
3、 由於項目受地勢高差影響，多臺地內部階梯相當較多，對於年齡偏大客戶出行的便捷性需要考慮。
4、如果你是改善自用型客戶，我們認為，春江天鏡項目應該會是一個不錯的選擇。雖然價格比市場上略貴，但項目綜合素質比較高，畢竟買房不是隻看戶型價格，再如果分攤到你未來幾十年的生活中其實是便宜的。當然巴南的改善型項目也非常豐富，如果你對洋房情有獨鍾，也有眾多項目可選擇。但我們認為板式小高層相比洋房樓間距更寬，公共空間更多，這就要看個人喜好了，畢竟適合的才是最好的。