'這家年入42億背靠央企的物業準備赴港上市了'

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這家年入42億背靠央企的物業準備赴港上市了

在終止新三板掛牌之後,8月6日,據香港聯交所信息顯示,保利物業發展(簡稱“保利物業”)已經向香港聯交所提交上市前文件,正式開啟赴港上市。如果保利物業上市成功,將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。

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港交所又將迎來一家由大型房企分拆而來的物業服務公司。據港交所信息顯示,8月6日,保利物業發展股份有限公司遞交港股上市申請,顯示獨家保薦人廣發融資(香港)、華泰金融控股(香港)和農銀國際。

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值得注意的是,該公司於2017年8月29日在全國中小企業股份轉讓系統掛牌。之後,自願申請股份於2019年4月11日在新三板終止掛牌。

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保利物業發展是一傢俱有央企背景的物業管理服務綜合運營商,於2017年,業內有約118,000家運營中的物業管理公司。具其招股書顯示,2016至2018年,保利物業發展的總收入25.6億元、32.4億元、42.29億元,年內溢利分別為14.9億元、22.5億元、33.6億元,毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%。

央企“老大”公司,“低利潤率”的AB面

作為保利發展的全資子公司,保利物業招股書顯示,截至2019年4月30日,其合同管理面積達3.7億平方米,遍佈全國27個省、直轄市及自治區的136個城市,在管面積為1.98億平方米。在中國管理817項物業,包括549個住宅社區及268個非住宅物業。

保利物業在招股書中稱,其在中國物業服務百強企業綜合實力排名中持續保持前五名,而在具備央企背景的中國物業服務百強企業中,則排名第一。

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保利物業在招股書中稱,其在中國物業服務百強企業綜合實力排名中持續保持前五名,而在具備央企背景的中國物業服務百強企業中,則排名第一。

這家年入42億背靠央企的物業準備赴港上市了

圖片來源:中國指數研究院

值得注意的是,保利物業目前在社區增值服務和非業主增值服務兩方面較少發力,導致其營收來源相對單一。從利潤率指標來看,保利物業的表現要落後於很多同行。招股書顯示,保利物業2018年毛利率為20.1%;2016~2017年毛利率則分別為16.7%、17.9%。2016~2018年,保利物業的淨利率則僅為5.8%、6.9%、7.9%。

可供對比的是,同樣在港交所上市的其他物業公司,如雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%,碧桂園服務為37.7%,彩生活為35.5%,中海物業為20.43%。

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作為保利發展的全資子公司,保利物業招股書顯示,截至2019年4月30日,其合同管理面積達3.7億平方米,遍佈全國27個省、直轄市及自治區的136個城市,在管面積為1.98億平方米。在中國管理817項物業,包括549個住宅社區及268個非住宅物業。

保利物業在招股書中稱,其在中國物業服務百強企業綜合實力排名中持續保持前五名,而在具備央企背景的中國物業服務百強企業中,則排名第一。

這家年入42億背靠央企的物業準備赴港上市了

圖片來源:中國指數研究院

值得注意的是,保利物業目前在社區增值服務和非業主增值服務兩方面較少發力,導致其營收來源相對單一。從利潤率指標來看,保利物業的表現要落後於很多同行。招股書顯示,保利物業2018年毛利率為20.1%;2016~2017年毛利率則分別為16.7%、17.9%。2016~2018年,保利物業的淨利率則僅為5.8%、6.9%、7.9%。

可供對比的是,同樣在港交所上市的其他物業公司,如雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%,碧桂園服務為37.7%,彩生活為35.5%,中海物業為20.43%。

這家年入42億背靠央企的物業準備赴港上市了

數據來源:保利物業招股書

如果以資本逐利的角度來衡量,保利物業的利潤率表現得確實不夠突出,但保利物業的考量或許也有一定道理。保利物業總經理吳蘭玉此前在接受媒體專訪時表示,保利物業不單一追求高的淨利、毛利水平,不追求“輸血式”,而是講究自身的合理利潤,這樣的含金量會高很多。相比前兩者,保利物業更為看重的是成長性,也就是可持續發展能力,“考驗的是企業經營管理水平,就是能不能把制度、標準體系、信息化做到非常精進的地步,能不能把降本增效這些手段用得更好,能不能對市場保持很強的敏銳,這也很重要。”

這其實已經逐漸成為行業共識。萬科董事會主席鬱亮曾經對“萬科物業暫不上市”公開表示,“我怕資本引導壞了,刻意讓物業板塊與資本市場保持距離”。

在知名度較高的物業公司中,除了萬科,龍湖物業也未上市。

背靠央企,寒冬闖關的底氣

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作為保利發展的全資子公司,保利物業招股書顯示,截至2019年4月30日,其合同管理面積達3.7億平方米,遍佈全國27個省、直轄市及自治區的136個城市,在管面積為1.98億平方米。在中國管理817項物業,包括549個住宅社區及268個非住宅物業。

保利物業在招股書中稱,其在中國物業服務百強企業綜合實力排名中持續保持前五名,而在具備央企背景的中國物業服務百強企業中,則排名第一。

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值得注意的是,保利物業目前在社區增值服務和非業主增值服務兩方面較少發力,導致其營收來源相對單一。從利潤率指標來看,保利物業的表現要落後於很多同行。招股書顯示,保利物業2018年毛利率為20.1%;2016~2017年毛利率則分別為16.7%、17.9%。2016~2018年,保利物業的淨利率則僅為5.8%、6.9%、7.9%。

可供對比的是,同樣在港交所上市的其他物業公司,如雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%,碧桂園服務為37.7%,彩生活為35.5%,中海物業為20.43%。

這家年入42億背靠央企的物業準備赴港上市了

數據來源:保利物業招股書

如果以資本逐利的角度來衡量,保利物業的利潤率表現得確實不夠突出,但保利物業的考量或許也有一定道理。保利物業總經理吳蘭玉此前在接受媒體專訪時表示,保利物業不單一追求高的淨利、毛利水平,不追求“輸血式”,而是講究自身的合理利潤,這樣的含金量會高很多。相比前兩者,保利物業更為看重的是成長性,也就是可持續發展能力,“考驗的是企業經營管理水平,就是能不能把制度、標準體系、信息化做到非常精進的地步,能不能把降本增效這些手段用得更好,能不能對市場保持很強的敏銳,這也很重要。”

這其實已經逐漸成為行業共識。萬科董事會主席鬱亮曾經對“萬科物業暫不上市”公開表示,“我怕資本引導壞了,刻意讓物業板塊與資本市場保持距離”。

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目前或許不是最佳的上市時機。一個月多月前,原定於6月30日在港交所掛牌的四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司(以下簡稱嘉寶股份)最終延期掛牌。當時,嘉寶股份相關負責人在接受採訪時表示,由於考慮到港股市場發行窗口等各方面因素,公司經綜合考慮後決定更新招股書後再擇機發行。

據瞭解,嘉寶股份當時延期掛牌可能面臨的是認購不足的困境。而在嘉寶股份之前登錄港股的新城悅,同樣沒有獲得資本的熱捧。2018年11月,新城悅在港交所上市,其發行價定為每股2.9港元,這是其擬發售價格區間的底限。

但即便如此,新城悅在香港僅獲得認購合共712.3萬股香港發售股份,為其香港公開發售項下初步可供認購股份總數的36%,認購不足部分重新分配至國際配售部分。

而目前物業股的市盈率也開始逐漸迴歸理性水平。例如,彩生活上市之時的靜態市盈率一度超過60倍,而今已經回落到了12.57倍;雅生活上市時的市盈率也超過50倍,如今則回落到20倍左右。

保利物業在如今的時間節點上市,著實不是一個很好的時機。

一名熟悉香港資本市場的人士表示,現在整個市場趨勢大家都有顧慮,尤其是當物業行業不是特別被看好的情況下,大家籌資者認購肯定會有所顧慮,未來估值等,都會有影響。

不過保利物業或許並不擔心。有人指出,投資人是最聰明的,資本也是最聰明的,評價一家優秀的企業,一定是建立在規模夠大、盈利能力夠強、可持續性發展夠好的基礎上。

而背靠央企,或許也是保利物業的底氣。一方面,保利物業可以充分發揮央企背景優勢,通過“央央合作”、“央地合作”進行市場化拓展;另一方面,作為央企物業龍頭,本身在安全、應急管理方面具備獨特優勢。

參考來源| 每日經濟新聞、鳳凰網

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