觀點地產網 股價閃崩後，中國奧園在資本上的動作愈發頻繁。
繼7月15日成功籌得16億港元的銀團貸後，奧園將目光投向了保險行業。
7月19日晚，奧園公告稱，將收購百年人壽保險股份有限公司13.86%股份，總代價約人民幣32.6億元。
公告透露，奧園此次是從三家房企手上收購百年人壽的股份，包括大連城市建設集團有限公司（原持股10.2633%）、大連乾豪坤實置業有限公司（原持股2.5658%）和大連國泰房地產開發有限公司（原持股1.832%）。
交易完成後，中國奧園將成為百年人壽的第一大股東，而大連城建和大連乾豪坤實則出清相關股份，大連國泰仍持有百年人壽股份總數約0.81%。
與去年12月綠城收購27.18億元百年人壽股份時一樣，奧園此次入股也引起許多小股民的爭議。
有觀點認為，作為保險公司，百年人壽體量較小，總資產僅為952.9億元；此外，公司今年一季度的綜合償付能力充足率也逼近紅線，綜合來看，標的不算優質，故而此次奧園購買的價格亦被認為過高。
以綠城為例，去年末宣佈收購百年人壽後，次日股價便應聲下跌達10%，而此次小股民的爭議也不排除將為奧園股價帶來一定波動。
另一方面，在綠城宣佈成為百年人壽實控人7個月後，奧園便宣佈入股成為第一大股東，也令外界疑惑，綠城是否仍在百年人壽持有股份？如果持有，是否會考慮增資超越奧園？
為此，觀點地產新媒體就上述問題向綠城中國求證，截至發稿前，綠城仍未給予回覆。
奧園為何入股百年人壽
事實上，房地產與金融早已是不可割裂的兩個關聯領域，從萬達、恆大、泰禾到奧園，房企與保險的交集也未曾停止。
無論從資金供給端、財務投資、還是自有資產持有與變現的角度考慮，房企入股保險公司都不失為一項“可靠”的投資。
不過，從投資標的本身，以及市場與政策的風險出發，奧園此次入股百年人壽並非完全受到認可。
公開資料顯示，百年人壽是一家典型的中型險資企業，公司於2006年成立，總部位於大連，是東北地區首家中資壽險法人機構。
數據顯示，從2009年6月成立至2014年底，百年人壽合計虧損達16.94億元，直到2015年萬達入主成為第一大股東之後，百年人壽才開始扭虧為盈。
近兩年，隨著百年人壽在投資業務上的調整，公司的經營表現也開始有所好轉。
百年人壽在官網披露的2018年年報顯示，公司去年累計保險業務收入385.65億元，同比增長約30%，年內實現淨利潤6.97億元，同比增長99%。
其中，2018年百年人壽投資收益45.79億元，較上一年度增長8億元（或21.3%）。期內，公司的賣出回購金融資產的期末餘額為84.59億元，較2017年的期末餘額21.35億元增加超過63億元。
由此，奧園方面也表示，由於人壽保險公司擁有穩定的收入，且保險牌照進入門檻高，具獨特的投資價值。目標公司近年於中國人壽保險市場業務發展迅速，覆蓋中國20個省市，保費年複合增長率領先行業，目前已進入成長收穫期，預計將帶來穩定、可觀的投資回報。
此外，奧園認為其在粵港澳大灣區積累的深厚資源和優勢也將助力目標公司的業務擴展。
另一方面，也有觀點指出，奧園收購百年人壽的其中一個因素是希望將其持有的商業地產資產變現。
具體而言，由於保險公司一般都有商業地產的配置需求，且商業地產每年可帶來5%左右回報，同時現金流穩定。
因此，相比開發商自持、資產沉澱，將其轉移至保險公司，對雙方都可帶來效益。
此前奧園就有類似的變現案例。2014年，番禺奧園廣場引入戰略投資者華夏人壽保險，通過出售部分股權已經收回投資額，同時奧園依然有項目的控股權，可以掌握資產升值和租金回報的收益。
不過有業內人士指出，以百年人壽的體量，未必能承接奧園大量的商業資產。
據觀點地產新媒體瞭解，奧園的商業資產大多是由與奧園地產開發業務平行的另一個平臺——奧園商業地產集團持有並管理，主要在國內一二線城市打造 “奧園廣場”“奧園城市天地”系列城市綜合體。
據接近奧園的相關人士曾向觀點地產新媒體透露，目前奧園商業的規模與地產平臺不相上下，未來也有分拆上市的計劃。
另外，從多元化角度來說，奧園也表示，由於該集團健康、康養產業與保險服務的緊密連接關係，收購事項可為該集團與目標公司在健康、康養產業上相互合作提供理想的潛在機會和平臺。
因此，此次收購將有利於其與目標公司在業務板塊、客戶資源、客戶體驗等方面更好地發揮戰略協同及互補優勢。
需要指出的是，2017年以來，監管部門對地產介入保險開始嚴加整治，也令房企入股保險公司存在一定政策風險。
綠城去留裡的房企掠影
值得一提的是，在百年人壽的股權結構中，始終不乏房企的身影。
而在綠城宣佈入股僅僅7個月後，奧園就公告收購百年人壽併成為第一大股東，不禁令外界存疑，綠城是否還持有百年人壽的股份？
公開資料顯示，2018年12月17日，綠城宣佈以27.18億收購百年人壽保險11.55%的股份，並表示對百年人壽擁有控制權。
彼時，綠城被認為是從萬達手中收購的上述股份。因為在綠城入股之前，萬達從2014年其就持有百年人壽11.55%的股份。
不過，如果此次奧園收購落地，就意味著綠城已失去對百年人壽的控制權。這當中，可能出現兩種情況。
第一，綠城從萬達手中收購百年人壽的交易並未完成切割，也就是說，綠城並未持有百年人壽11.55%的股份。
從時間點來看，綠城於去年12月宣佈收購事項，而在今年3月份綠城媒體溝通會上，綠城中國行政總裁張亞東還表示近期綠城正在與百年人壽對接，如果進展順利，證監會可能在6月審批通過。
當時他更提出，希望百年人壽能在三年後上市。
此外，在6月中旬舉行的綠城週年股東大會上，當股東質押綠城的這筆收購時，張亞東也回覆稱，“希望能夠通過與百年人壽的合作打通資金層面，為主業發展做服務。”
換言之，在公開場合，綠城方面都一直表現對百年人壽的認可，並正在於對方積極對接以尋求控制權。
然而，如果奧園確定入股，就意味著綠城失去控制權，那麼百年人壽對綠城的意義也不大，因此，有業內人士推測綠城已經退出百年人壽。
而第二種可能是，若綠城沒有退出，並完成了股權交易，那麼不排除未來會繼續增資，以達到成為控股股東的目的。
為此，觀點地產新媒體就上述疑問向綠城中國求證，不過截至發稿前，綠城方面仍未給予回覆。
而根據百年人壽官網以及啟信寶平臺顯示，萬達仍是其第一大股東，並未見綠城的身影。
本文源自觀點地產網
更多精彩資訊，請來金融界網站(www.jrj.com.cn)
"