投資商鋪關鍵要看回報率。總價105萬，年租金6萬，投資回報率5.7%，全部回本時間17.5年。

一般情況下，商鋪投資15年左右能夠收回全部成本，年租金回報率達到7%左右，這樣的商鋪才有投資價值。現在很多商鋪年租金回報率通常在2～3%，能夠達到6%的已經很少。此間商鋪回報率為5.7%，單純從收益率來看，似乎比銀行三年期大額存單收益要好，但是否值得投資還需進一步分析：

1、年租金回報率5.7%，回本時間17.5年，這是在商鋪40年的商業經營期內，以回報率不變、租期穩定的前提下得出的結論。如果中間出現找不到租戶產生了空置期，則投資收益會有所降低。當然了，有人會以租金一直遞增、房產增值等為由認為可以彌補虧空，這就要考慮商鋪周邊的環境如何了：租金是否可以一直上漲、商業地產未來是否還有上漲空間，以及城市商圈是否發生變遷、空置期的虧損與租金漲幅和增值部分是否持平等，都是需要綜合考慮的。

2、如果是返祖鋪或商場內鋪需要慎重。返祖鋪通常是個坑，開發商為了推銷商鋪，會推出5～10年不等的包租期，或者給出遠超市場的租金回報率，來打消購房者顧慮讓你購買。但羊毛終究出在羊身上，到期後商鋪要麼租不出去，要麼賣不掉，或者讓你與第三方簽約，沒到租期開發商就溜之大吉，購房者將會很難維權；商場內鋪通常會受整體經營狀況影響，一旦被周邊其它新增商場所取代，消費人群出現分流，必然影響商鋪經營效益，收益率大幅降低，同樣會遭遇賣不掉、租不出去的困境。

3、如果購買的是二手商鋪，過戶費用是非常高的，主要是土地增值稅和個人所得稅2大塊，就要看增值部分和個人收益部分究竟有多少了。另外還有契稅（按照3～4%收取）3、4萬，維修基金（按照2～3%收取）2、3萬，不同的省市執行標準不一樣，比如維修基金有的省份按照面積收取。以上各項費用相加，佔到商鋪總價值的20%左右，就要多掏20萬左右的稅費，如果是買方出，那投資回報率就要打折扣了，如果買的是新鋪，這部分費用也是要提前考慮進去的。

4、房款105萬是自己全款拿出來的還是需要貸款？如果使用貸款，額度是房產評估值的60～70%，還要看個人收入和徵信情況，首付需要50%。假如需要另外貸款50萬，貸款是在基準利率6.55%的基礎上另加10%的的上浮，按照7.20%來計算的話，10年期貸款每個月需要還貸5857.09元（總共需要支付利息20.29萬元），一年就是7萬多元。這樣年租金6萬元就不夠了，10年內不僅沒有一分錢進賬每年還要另掏1萬出頭給銀行。

綜上，購買商鋪需要綜合考慮各方面因素，謹慎投資。

商鋪值不值得投資，最重要的是看兩點，第一就是租金回報率，第二就是地段！

首先從租金回報率來看，必須是要大於市面上普通的投資理財產品，也就是滿足7%以上的行情才算一套合格的商鋪！要知道，商鋪的投資是有風險的，並且商鋪升值的收益空間並不大，所以一切都是靠著租金回報率來賺錢！如果連普通的理財都跑不贏，那還有投資商鋪的必要嗎？

其次，就是地段，地段是保證租金回報率，甚至是出租率的前提！對於目前的商鋪，儘量要選擇中心一線城市，甚至是一個城市的中心進行投資。這樣你才有較高的出租率保證！當然了，適當巡視周圍的空置率情況，也是非常有必要的，如果周圍都是滿租的狀態，那麼你的鋪子也不會差！

最後，根據以上條件我們來算一下你的商鋪到底如何！105萬的商鋪如果是按照到手價來計算的話，6萬的年租金就是5.7%的回報率，其實已經是不合格的了。再加上我猜測你的105萬可能還不是一個到手價，如果全部費用加起來應該在120萬左右，那麼這樣一算，租金回報率就更低了，就連京東理財的5年定期6%的收益都比不上，因此是沒有投資價值的！

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如果每年租金6萬是有一定的保障，是非常划算的，我們來算一下。

1、過去商品房（包括商鋪）的年平均漲幅

2000年商品房平均銷售價格為2112元/平方米，2018年商品房平均銷售價格為8736元/平方米，在不考慮槓桿的情況下，年均漲幅為7.8%。

2、商鋪租金年收益率

商鋪105萬，每年租金6萬，租金年化收益率5.7%，一線城市住宅的租金收益只有2%不到，這個租金收益率比較可觀。

3、商品租金收益率+商鋪升值年化收益率

商鋪升值的收益是複利收益，時間越長摺合的收益率越高，按照7.8%的平均漲幅，105萬商鋪10年後市值222.5萬，摺合年收益率約為11.2%，再加上租金收益率5.7%，總收益率為16.9%，收益率非常可以。

值不值得投資，要算兩筆賬。

一是當前收益，6萬的年租金，收益是5.7%，這個收益雖不高，但還算穩妥。

二是未來收益，十年前，也許門面房是每平方5000，而今可能不止50000。門面的價格每年都是在漲，這筆溢價收入也應該計算在內。

綜合判斷，投資105萬買門面，每年有6萬的租金收入，在不懂其它投資或無其它投資渠道的前提下，值得投資，因為眼前利益可見，未來收益也可預期。

有關房產問題需諮詢可關注小優

小優剛給您算了一下！按目前國內的商鋪租金投資回報率來全是正常內偏低點，但是如果您目前所在地區的商鋪升值幅度還可以的話，那就可以繼續持有！

1、雖說相對租金而言投資回報率算一般，但是如果該商鋪的增值幅度還行的話，那就繼續持有！

2、自己也要看看地區受電商衝擊的程度來決定是否繼續持有！

3、出租是否穩定！租金是否可以持續

不建議投資商鋪。

本人15年商鋪80萬，現在租金6萬一年，要扣12%房產稅每年，划不來，還不如買貨幣基金，一年4萬，還不壓手

本人103萬買的商鋪，年租金4萬，商鋪地勢非常重要……

我真的很不明白說不值的是那個星球的，這麼說吧，如果六萬租金是穩定的並且長期預期是相對無風險的《就是說至少這地段不會越來越差》，並且這六萬是正常的市場需求《就是說不是開發商承諾的反租》，那麼這個門面就不是值不值的問題了，幾乎等於送你了，十六年回本，給我來十套，告訴我地址。

當所有人都不看好一個行業的時候，往往這個行業已經到底了，也就是最低潮的時候。投資佈局一般都是這個時段開始收益率最大。商鋪投資，電商衝擊佔了一部分，最重要是交易環節稅太貴，按揭只能10年，金融屬性和流通環節被鎖死。但是10年河東10年河西，一個政策就可以改變這一起。

說說你的商鋪吧，租金回報率是一個最初級最簡單的算法，5％回報率還算合格。最主要是你覺得你在這個商鋪自己做生意的話，做哪個行業？生意會不會好

你這不是值不值得的問題，你這是個坑啊！明顯達不到！如果你確定可以年收入6萬，18年回本當然划算。就怕賣家說得好聽