農村的老房子沒有房產證，是違建嗎？
在徵地拆遷的過程中，很多拆遷戶會收到這樣的告知書："你的房子是違建，限期七天自行拆除"。可是自己居住了十幾年甚至二十幾年的房屋真的是違建嗎？
國家對於違法建築的認定有著嚴格的法律規定，尤其是農村。請拆遷戶仔細想想，為什麼建房的時候沒有人站出來說這是違建？為什麼居住了十幾、二十幾年都沒有問題，突然就告知是違建了呢？是否真的是違建，還是拆遷方為了達到拆遷目的的糊弄說辭？
【違法建築到底是什麼？】
有一種觀點認為，這個所謂的違法建築，是指未經主管部門的許可而擅自動工興建的各種建築物和構築物。然而這種觀點聽著雖有一定的道理，細想總覺得哪裡不太科學。其“違法建築”中所謂“違法”的本質並沒有明確，僅表明了一個籠統的表面定義，並不能清晰明瞭的掌握和認定。從嚴格意義上講，“違法建築”是指違反《土地管理法》《城鄉規劃法》《村莊和集鎮建設管理條例》等法律法規的規定動工建造的房屋及設施。如果“違”的只是某個地方的規範性文件，那麼能不能叫“違法建築”可就值得商榷了。
但對於“違法建築”在目前頒佈的法律法規中並沒有統一明確的定義，各地方政府在徵收過程中僅通過審查是否具有批建手續來界定“違法建築”，可謂簡單粗暴。其一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建築。也就是說，究竟是不是違法，平時都沒事兒，一旦遇到徵收，只要無證或者證件不齊全，就會被一律認定為違法建築，進而不予補償。
然而，在明律師要告訴你的是，以下幾種無證房屋仍然享有徵收補償的權利，在法律上也是不能認定為違法建築的。而在實踐中，我們一般認為這樣四種“無證房”是可以得到補償的。
第一，代代相傳的祖屋，世代承襲並有人居住，屬於合法住宅；
第二，農村宅基地範圍內自行建造的房屋，1984年之前，國家對農村建房的要求並不嚴格，一般獲得村委會、鄉鎮政府某種形式批准的房屋，就可以算合法；
第三，在合理範圍內加蓋出來的農村房屋，只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”（即超出所批宅基地範圍），就不構成土地違法，也不直接影響鄉村規劃；
第四，棚戶區改造項目中的一些簡陋的房屋，這類房屋在建造時是當事人為了生活所迫所建，如果對這類房屋簡單地按違建認定，無疑與行政目的不相符合。
最近拆除違建的工作開展的風生水起，有的地方還從單位的職工開始抓起，每個人都要填寫無違法建設行為表。那麼對於什麼是違建，哪些不屬於違建，可能有的人不是很明確。農村的老房子沒有房產證，是違建嗎？這個不一定，要看具體情況。
在農村不管是老房子還是新蓋的房子，一般都有房產證。要說沒有房產證的情形，歸納起來可能就以下兩種：一種是因為歷史遺留問題，應該辦證，但是沒有辦下來房產證；第二種是購買或者居住使用的是集體用房，沒有房產證。
在宅基地審批範圍內建蓋的農房，本來應該辦理房產證，或者根據辦證流程已經交了錢，有收據，但就差最後辦證這一步，沒有關係，這種情況不會是單獨哪個人，都是一批一批的，可以後期補辦，即使沒有辦，也是合法的農房，並非違章建築，在拆遷時跟其他村民一樣獲得賠償。但如果說根據家裡人口的多少，和當地宅基地審批面積的規定，該戶的合法宅基地面積是150平，那後期自己偷著蓋的部分和超出這150平方的部分就屬於違建，不過這類違建村裡一般不會給拆除，只是遇到拆遷賠償時有些麻煩。
另外一種沒有房產證可能是住的集體用房，集體的房子有集體房產證，但是不能過戶到個人，過去有些人家蓋不起農房或者因為一些別的原因，購買了集體住房，這本身就是不合法的行為，自然辦不了個人房產證，這類建築不屬於違建，在拆除違建時沒有人會來拆這類房。但是在規劃拆遷時，就不能像其他有房產證的農房一樣獲得賠償了。
我們當地有個村在拆遷時，本來有個大戶，家裡房子有一千平方，如果跟其他宅基地一樣有房產證那真能一夜暴富，可惜他家的房子當初買的是集體的，所以沒有辦法，不能按照個人農房賠錢，按照評估價每平方給了800元，雖說也賺了不少，但相比較有房產證的農房，那就賠的連譜都不沾了。
不過大家可以放心，只要是用來居住的農房，即使沒有房產證，一般情況下也不會被當成違建拆除，總不能讓人家流離失所吧。
在目前農村大範圍拆除行動中，有不少農民朋友會擔心，自己超過一戶一宅規定的老房子，又沒有取得房產證，會不會被當做違章建築拆除呢？
其實，國家有關部門對於農村違章建築的認定，還是非常嚴格的。只有明確的事實違章，才會被認定為違章建築責令拆除，一般程序上的違章，可以通過補辦手續的方式轉為合法建築，不會強行拆除的。
二是1962年以後，農民有依法申請的宅基地上建起的房屋，但當時農村申請宅基地相對容易，有些地方缺乏正規手續，村隊同意便可以建設，即使後來政策嚴格了，也往往在依法改造審批手續後，只重視建房，不重視房產證的辦理，有的存有宅基地使用證，有的連宅基地使用證也不保存。
四是，有一部分老房，是農民在祖上遺留的宅基地上建起的房屋，當時政策不嚴格，沒有確定閒置宅基地收歸集體的政策，農民在老宅基地上建房也不必審批；包括一些拆除舊房新建起的房屋，因為當時翻建房屋不需要審批，也沒有辦理正常的建設手續和房產證手續。
以上這些農村老房子，雖然沒有房產證，但權屬明確，農村人都予以承認，沒有產權糾紛，應該依法認定為農民的合法財產，不應該視為違章。即拿超過一戶一宅規定，因為其來源合法，也應該予以認定。
農村的老房子沒有房產證，這不足以為奇。有些農民他會同時擁有幾間房子，農民主要是繼承了家裡的老房子。而這些老房子就算有房產證，也不知道被放去哪裡了，也找不回來。所以很多農民的老房子是沒有房產證的，而這些老房子不屬於違建。
雖說現在實行一戶一宅政策。而對於農民擁有一戶多宅的現象，是具體情況具體分析，如果農民是以繼承房屋的方式而獲得宅基地的使用權，則這並不屬於違法的行為。而我國也明確落實了農村房屋不動產的統一登記。農村的房屋登記辦理房產證是按批次辦理的。有些農民錯過了時間所以就沒有辦到房產證。
去年我也想給我家房子辦房產證。但是我去國土局諮詢的時候，那裡的工作人員說已經停止辦理房產證業務了。聽其他村民說他們都是自己去辦理的，我問鄰居是怎麼知道可以辦理房產證的，她說她也是看別人辦理了，然後自己也去辦理。不過也是辦理了大半年，才把房產證拿到手。所以村民的消息要靈通，不然錯過了時間就不能辦理房產證了。
而對於繼承的老房子，沒有房產證也是不違法的。就算你農村進行拆遷，房屋的所有權是屬於你的，所以也會有賠償給你，同時又有農民開始擔心老房子的宅基地面積超標問題。對於以前的老房子宅基地面積超標，是否違法?這是不違法的，你不用擔心。
因為以前對於農村使用宅基地面積的標準沒有統一明確的規定，而且只要符合當時農村的合理規劃就可以了。所以，你不用擔心老房子的房產證等問題。
1.沒有辦理農用地轉換建設用地之前，在農村耕地、林地、農田等農業生產用地之上建造房屋、停車棚等建築屬於違建。
2.沒有經過國家徵地手續未將農村集體土地變更為國有土地，且沒有取得國有土地使用權的外村村民或是外來企業使用農村土地。
3.本村村民私自建造的房屋等建築物，並沒有取得鄉村建設規劃許可證、建設工程許可證。
但是由於我國之前對於土地使用規範並不嚴格，所以會有一些村莊在分配村民宅基地時並沒有提供相關的證明，所以這種情況不能認定該房屋屬於違建，可以到村委會要求補發相關證明，不能補開證明也需要讓村委會相關管理人出示一份土地分配證明，避免後期產生糾紛。這樣的情況也是國家進行土地確權的原因，為了避免在一些特殊情況下將這些土地上的房屋當做違建拆除。
沒有房產證等於違建？不！無證房屋不一定就是違建，有幾種無證房屋是合法房屋，拆遷是有補償的。
一、到底什麼是無證房屋呢？
無證房屋，一般是指沒有經過登記的房屋。為什麼會有無證房屋的出現呢？我們知道法律的完善健全是一個漫長的過程，在2008年《中華人民共和國城鄉規劃法》頒佈之前，尤其是在農村，並沒有對農村房屋進行統一的審批手續，大部分都是跟村委會打聲招呼，就把房屋建起來了。
二、這幾種無證房屋合法！拆遷必須要有補償。
1、符合當地建房政策的房屋
在房屋進行建造時，房子符合當地建房政策和相關規定，當地可能統一沒有發證，這樣的房屋屬於合法建築。拆遷時，應當合理補償。
2、家裡代代相傳的祖宅
祖上留下來的房屋，老房子，只要能夠證明是屬於自己家庭的產業。那麼應當尊重歷史事實，在拆遷時進行合理補償。
3、上個世紀50、60年代的農村房屋
由於特殊的歷史背景的原因，上個世紀50年代到60年代建的很多房屋都沒有證，但是這些房屋也是合法的，應當補償。
4、2008年之前在宅基地上建造的房屋
根據我國2008年頒佈的《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，在宅基地上建造房屋需要獲得相關的證件證明，所以在2008年以前在宅基地建造的沒有取得相關證件的房屋也依然是合法的。
有時候徵收方會欺騙村民說房子沒證件是違建，不予補償。這其實是不道德的，也是極不合理的。
我們在這裡要提醒面臨拆遷的農民朋友：不是所有的無證房都是違建，因為歷史遺留或地方管理原因造成證件缺少或手續不齊全，其責任不應當簡單歸屬於建房者，應該從實際情況出發，酌情考慮，進行合理補償。
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什麼是違建？什麼是無證房屋？
違章建築是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。根據我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定：“拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償;拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。”因此，在拆遷過程中，拆遷人對拆除違章建築不予補償。
無證房屋一般是指沒有經過登記，缺少合法證件的房屋。尤其是在農村，並沒有對農村房屋進行統一的審批手續，一段歷史時期內，房屋建設審批、登記制度不完善導致了不少房屋變成了“無證房屋”，形成了歷史遺留問題。這種情況下，將無證房屋一概淪為違建，其實是不合理的。
無證房屋是不是違建不能用“一刀切”的方式來進行認定，2008年1月1日施行《城鄉規劃法》，明確了違建的概念，而對於違建的判斷，不僅僅要看是否符合法律規定，更多要尊重歷史情況、建築當時的條件、狀態等原因，來綜合判斷，其次，認定違法建築的法定依據應該充分，在考慮歷史原因的前提下，適用法律應遵循立法精神。
無證房產拆遷補償考慮因素
可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的徵收補償方案。
1.嚴重違反城鄉規劃及土地管理法或明知已經發布徵收公告或者即將被徵收而惡意搶建的房屋可以不予補償。但無論被徵收人的房屋是否屬於違建，對被徵收人的土地使用權都應給予公平、合理的補償。
2.房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產權證明，是由於不可歸咎於其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當得到合法補償安置。
至於應該補償多少，每個地方的拆遷補償標準是不一樣的，政府部門會根據當地的拆遷管理辦法進行估算、賠償。您可以查看拆遷公告的具體規定，也可向當地土地部門諮詢。如果有異議，可以申請行政裁決。
農村的房子由於歷史和現實的原因，情況特別複雜。但毫無疑問，沒有房產證並不等於說房屋就是違法建築。
一、關於“房產證”
在全國開展不動產確權登記之前，筆者遇到當事人通過各種辦法如拿著《集體土地建設使用權證》《宅基地使用權證》，或《房屋產權證》(鄉鎮政府頒發)，有的甚至會拿出道光年間的地契或民國政府的房產證(祖業產)，以證明自己房屋來源合法。眾所周知，這些並不是真正的房產證。
在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。注意，只能由房地產主管機關頒發。所以，如果從這個角度著手咬文嚼字的工作，那麼確權之前的全國農村房屋都算違建了……
二、關於“違建”
現在的“違建”指“違法建築”，而此處的“法”主要是《中華人民共和國城鄉規劃法》。該法生效時間為2008年1月1日。“法不溯及既往”，也就是說最起碼建於該法生效之前的無審批手續房不必然違法，因為那時根本還無此“法”。所以，如果下次如果有人嚇唬你說你家房子違建了，您可的好好思量思量……
1、沒有房產證，不是違法亂建。
2、違法亂建，是指沒有經過審批就私自建房，或者是經過了審批，但是建設的位置、面積和審批的不一致。
根據《土地管理法》有關規定，農民建房的審批程序是：由農民向農村集體經濟組織或村民委員會提出申請，經村民委員會或村民代表大會討論通過後，由鄉（鎮）人民政府審核，再報縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的應依法辦理農用地轉用審批手續。
具體辦理：
農村村民在村莊、集鎮規劃區內建住宅的，應當先向村民委員會提出建房申請，經村民會議討論通過後，按照下列審批程序辦理：
（一）需要使用耕地的，經鄉級人民政府審核、市建設局審查同意並出具選址意見書後，方可依照《土地管理法》向市國土資源管理局申請用地，經市人民政府批准後，由市國土資源管理局劃撥土地；
（二）使用原有宅基地、村內空閒地和其他土地的，由鄉級人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃審核報市建設局批准。
城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意後，依照前款第（一）項規定的審批程序辦理。
回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮規劃區需要使用集體所有的土地建住宅的， 依照本條第一款第（一）項規定的審批程序辦理。
我家裡就有這樣的老房子，88年建的，牆是土磚泥巴砌成的。準確的說農村建房都是由鄉鎮以上的國土部門審核批准，按照農村戶口宅基地管理的法規發放《農村集體用地居民建房許可證》。但是過去一段時間國家都在逐步完善各種法律法規的階段，難免存在一些歷史遺留問題，從而也導致在農村出現一部分沒有建房證的老房子，因此不能認為是違法建築了。隨著國家法律法規逐漸健全，農村土地確權，農村用地將進一步規範。希望我的回答能幫到你。