2018年底，房地產銷售全面降溫，在調控背景下，一二線房價高位震盪，三四線亦萎靡不振，在這種情況下，2019年房價會如何呢？

宏觀和行業

宏觀方面，2018年以來，從季度來看GDP增速下滑明顯，三季度GDP同比增速下滑至6.5%。此外，2018年下半年以來消費拉動GDP效果顯得乏力。數據顯示，消費拉動GDP累計增長5.2%，較2018年上半年環比下滑0.1%。不過依靠管理層維穩力挺，經濟預計總體較為穩定。

行業方面，去年下半年以來，房地產貸款和個人住房貸款增速均有下滑，房企融資環境得不到改善。此外，去年以來房貸平均利率持續走高，直到去年11月首次回落，但水平仍在高位。

2019年房價怎麼走？

1、貨幣安置化比例下滑可能拉低三四線房地產銷售。我們都知道，棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，讓你去城鎮自己買房。所以貨幣化安置好比就是無中生有的創造貨幣，支持大家去買房。這麼一來的話，市場錢多了，三四線城市的去庫存任務也就完成了。

不過出於控制債務槓桿和調控房價考慮，雖然沒有直接的政策限制棚改貨幣化，但從目前來看，貨幣化安置比例降低是大勢所趨。這就意味著本來就需求不足的三四線城市，連這些創造出的“偽需求”都被壓制，拉低三四線房地產銷售數據就是必然的了。

2、貨幣寬鬆預期下，房地產投資企穩。歷史數據表明，房地產投資與房企資金來源走勢非常一致，而房企資金來源又與市場流動性走勢差不多，所以即使2019年如果貨幣寬鬆，但資金流向房地產行業有限的話，那麼房地產投資仍將面臨較大的上行壓力。不過當前刺激經濟迫在眉睫，不排除未來存在適當放寬房地產來拉動增長的可能。

3、房貸利率有望下行。2018年11月，全國首套房貸款平均利率終結上行趨勢，同時二套房利率環比轉負，這說明在整體貨幣環境影響下，房貸利率未來有望趨於下行，這樣一來，人們的購房負擔降低，一定程度上將拉動整體房地產銷售，同時對房地產投資也是有力的支撐。

4、政策大面積放鬆的概率很小。記得在去年年中的政治局會議曾經強調“堅決遏制房價上漲”，所以防範風險，穩定預期是大前提。2018年雖然經濟不是特別樂觀，但槓桿率卻增長了不少，所以即使現在從“去槓桿”過渡到“穩槓桿”，也並不代表說可以放寬放鬆。2019年的房地產政策更會往官方所謂的“因城施策”的方向走。

總結一下，房地產是個典型的週期行業，根據中指研究院數據顯示，近兩年房地產商品房累計銷售面積同比增速均處於負增長，且當前還沒有太大的反轉趨勢，所以基於市場形勢還未完全明朗前提下，房地產由於消化槓桿或還將進一步下行，政策重點依然會傾斜於對實體經濟的支持，但在下半年觸底的可能性較大。

首先，就題主的問題而言，全國樓市整體房價確實比較穩定，我贊同這個觀點。

但是題主說，2017年全國房價是降的，2018年橫盤，我是不認同的。

我們首先來看2017年12月份同比2016年12月份房價漲跌情況：

即便說2017年是樓市調控最嚴厲的一年，全國省會城市房價仍然是全線上漲，且上漲幅度突破10%的城市達到22個，其中子安、福州、重慶的房價漲幅更是突破了40%。

數據表明了，說全國房價降了是沒有道理的。

再說2018年，先看數據：

從環比看，70個大中城市中，58城市環比上漲（最高2%），2個城市不變，10個城市環比小幅（最高為0.3%）回落。

從同比看，70個大中城市中，59個城市同比上漲（最高12%），1個城市不變，10個城市環比小幅（最高為2.2%）回落。

所以整體來看，2018年的全國房價也並未橫盤。

當然，在政策的調控下，分化將會存在，熱點城市的房價會相對比較穩定，非熱點城市的房價穩步上升，這也可以說是政策紅利了。

題主還說，房屋的價格遠高於其價值，我也是不同意的。

一二線城市限價、限貸、限購、限售，等等收緊的政策出爐，房價依舊上漲，說明什麼？我們就單說限價吧，限價的房子其實是很難買到的，二手房新房價格倒掛，顯而易見價格是被低估的。

那麼在這樣穩定不放鬆的調控下，我認為，2019年樓市還是會穩步上揚的。

2018年房價棋盤了嗎？

先看第一組數據，國家統計局最新發布的2018年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示。70個城市中，新房價格環比上漲的城市有63個，僅4城下跌，3城持平。在上漲城市中，10個城市幅度較大，超過了2%，海口漲幅最大。超過3%的有：海口（3.9%）、濟南（3.6%）、丹東（3.3%）、三亞（3.2%）。

也就是說，房價並沒有橫盤，而是繼續處於”牛“市。而且，有的城市”牛“得還比較明顯。所不同的是，整體房價增速比起前些年來，有所放緩，而不是停止上漲。

再看第二組數據，2018年1-6月份，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%。其中，住宅投資38990億元，增長13.6%，住宅投資占房地產開發投資的比重為70.2%。1-6月份，房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%。

這就是說，不僅房價在漲，而且上漲的內在動力也很強。嚴厲的調控政策，並沒有能夠讓開發商停止拿地的衝動、開發區的衝動。有這樣的衝動，房價上漲的衝動也就沒有完全被壓制，仍有可能侍機而動。

來看第三組數據，2015年6月，本輪房地產市場首次出現銷售面積同比上漲3.9%，代表了本輪樓市爆發的起點。截止2018年6月，本輪房地產市場上漲週期已經長達37個月，刷新了中國房地產歷史上漲週期最長曆史。

這說明什麼呢？說明此輪房價上漲，並不是完全非理性的，而是有秩序的，是很多因素推動的，沒有象過去那樣出現大起大落現象。正是因為這樣的上漲，才使得房價沒有出現下跌現象。個別城市下跌，也只是暫時的。上漲週期可能還會延續，到底多長，就看政策箱裡還有多少工具。

最後再看一組數據，從2015年到2017年，全國每年完成的棚戶區改造任務分別為601萬套、606萬套和609萬套，2018年上半年又已完成了363萬套，完成年度任務的62.5%，總量達到2179萬套。如果按照房價上漲37個月週期來核算，全國實際完成的棚戶區改造任務約為1900萬套。

由於各地過度強調貨幣化安置，因此，貨幣化安置的比例也在不斷提高。從2015年到2017年，這一比率分別達到了29.9%、48.5%和53.9%。其中，江蘇等地2017年已經全部實行了貨幣化安置。貨幣化安置的過度化，以及拆遷補償的標準越來越高，必然會帶動房價的上漲。而棚戶區改造還有兩年，如果繼續採用貨幣化安置，房價上漲動力也依然會存在。

通過以上數據，還會認為 2018年房價是棋盤的嗎？不僅不是，2019年也不會。但漲幅會進一步收窄。

“漲幅下降”可完全不等同於“房價下降”

2018年漲幅確實有下降的情況。2019年冰火兩重天，出現分化！

1、2018年3月份全國重要城市房價漲跌情況

仔細看下圖。單純從價格上看，漲幅超過2017年的城市依然佔絕大多數。怎麼解釋？眾多一二線城市2018年的樓市情況要好於2017年。

一二線城市從前2年的谷底開始慢慢回暖。部分城市漲幅環比甚至超過了2%。

2、眾多一二線城市力推“人才”政策，有可能出現樓市小陽

一二線城市全線加入人才爭奪戰，南京為例今年保守估計將新增30到50萬人口。人口激增預計會帶來樓市需求的激增。

可以大膽猜測，一二線城市中人口流入激增的城市極有可能出現小陽。加上公積金貸款額度接近翻翻，下款時間加快。有調控放鬆的跡象。

相關一二線城市樓市可期，19年成爆發年也不是完全沒有可能。

3、三四線城市被一二線城市繼續需求抽血，漲勢回落

經過前一波三四線城市去庫存透支了大量的需求。同時本波一二線城市直接從三四線抽血“人才政策”。三四線城市樓市需求銳減，極有可能出現漲多回落。

特別是漲幅過大的部分城市，缺少人口支撐的，大概率出現10個點以上跌幅！

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2018年房價應該不會橫盤，2019年房價說不清楚，但大概率是繼續漲。

2018年才過去一半，4月份已經降過一次存款準備金率了，聽說最近又要降一次。由於股市下跌，實體經濟資金緊張，今年大概率會走向“穩健略寬鬆”。

“穩健略寬鬆”這個說法不是我提出來的，是很多分析師、宏觀學者提出來的。這個詞是很費了思量的。“略”嗎，無非是安慰市場也安慰自己，說，雖然我寬鬆了，但只是“略”寬鬆哦，總體上還是穩健的嘛，沒事沒事。

記得2014年嗎？只是“微刺激”，只是“定向降準”，然後是2015年牛市，然後股災，然後房價大漲。

所以，2018年，房價大概率不會橫盤的。2019年，就要看中國經濟的底蘊究竟有多厚了，尤其是看地方競爭究竟還能有多大慣性了。我相信中國經濟底蘊還是很厚的，所以2019年可能還是漲。

真正的危險在2019年之後。當然也可能時間提前。時間是誰都判斷不準的，誰如果有這本事，早就發財了。張五常說了，“早知半夜事，富貴萬萬年。”

雖然判斷不了時間，但是可以肯定，這一波房價上漲之後，真的很危險了。

如果房價能跌一陣子，其實反倒是更好的。

2018年全國房價漲跌不一，呈現分化走勢，橫盤現象比較普遍。展望2019年樓市，出現拐點概率較大。一部分今年漲幅較大的城市，明年樓市行情很可能複製這幾年一線城市的調整格局。

財經媒體上面五花八門的統計數據，以及橫向縱向各種表格對比，其實並不能反映全國樓市的真實情況。倒是“悟空問答”中網友的評論中，可以看出現階段很多城市，還是“一房難求”處於亢奮狀態。據說今年西安火爆的樓市，令人瞠目結舌。

原本售樓處是反映樓市行情之處，如今情況亦發生變化。開發商創新銷售思路，聘請銷售團隊來售樓處助陣，嘗試“眩暈式”促銷手段。高音喇叭下，上百位售樓先生、售樓小姐一起出動，營造“一房難求”的氣氛。售樓處巨大的銷售登記牌子上，插滿了“已售”的小紅旗，令購房者按耐不住衝動，急於掏錢買房。一邊是“一房難求”，一邊是幾百個售樓電話拉客戶。飢餓營銷法與電話促銷結合，形成樓市只漲不跌的假象。

筆者在前期的“悟空問答”，明確表示看淡這幾年的樓市，理由是房產稅、租售並舉等樓市調控。進入三月份以來國際貿易摩擦，對於樓市將疊加利空。至於全國各地樓市，還是差異化調整，久漲必跌，久跌必漲。

今年漲幅較大的城市，明年大概率調整。前期調整時間較長的城市，房價或小幅反彈漲幅有限。進口芯片被禁售引發國人的思考，難道還不深刻嗎？

週末即將結束，下週上班六天，預祝各位心情快樂！

今年接下去房價總體來說是橫盤的，儘管70個城市有50多個是漲的，那也是末日餘輝，這50多個城市乃是西部、東北、西南地區城市房價的補漲，就是危棚簡屋改造，貨幣化安置人為造成的房價過熱，這都是不可持續的。因為在這50個城市中，無論是同比還是環比漲幅都已經減少，呈現滯漲狀態。

2018年中國樓市基本判斷是橫盤微跌，就是一線城市新房和二手房價格會出現小幅下跌，畢竟中國房地產市場已經虛假繁榮多年，不可能這麼快投機者的信心就會沒有了的，所以今年市場還會有所反覆。

可能後續成交量會有所反彈。相信後續的房地產調控的重點將由一二線城市轉向三四線城市，未來房價肯定是漲不上去了，估計一線城市房價會跌去個15%至20左右，部分環京的三四線城市房價可能跌幅達到30到40%之間。

那麼2019年呢？我們覺得明年房價可能比今年跌幅更大一些，但是不會崩盤，因為各地政府既有限購政策，又是限售政策，使得房地產基本被凍結起來，這也是為了防止房價大起大落的無奈之舉。

但是在經歷了整個2018年房地產調控高壓之後，投機炒房群體還是會相信，房地產調控還會一直持續下去，投機性購房將來沒有生存空間，整個市場的虛高狀態會退潮。

如果說2018年中國房地產呈現量價齊跌，跌幅有限的局面，2019年房地產將會各城市房價全面下跌正式開始，跌幅不會一洩千里，會有一個緩慢下調的過程。房地產市場要恢復其原來價值屬性，恐怕還需要數年調整。目前新一屆央行班子也在對房地產去槓桿，控風險，守底線，這也是保守療法的無奈之舉措。

2018年不會橫盤，2019年會穩步上漲。

為什麼說2018年不會橫盤？這是由2017年的土地市場決定的。2017年的全國土地購置均價同比增長29%，土地量價增幅均處於歷史高位。

先看全國土地購置面積，增幅處於5年高位。

再看，全國土地購置均價增幅也是位於歷史高位的。

與此同時，土地成本也是創了歷史新高。

打個大家都懂的比方，麵包價很大程度上是由麵粉價決定的。商家也會理性分析，確定麵包的市場情況，再決定要買多少原料。同樣的邏輯，一樣適用於房地產行業。

所以我認為2018年肯定不會橫盤，而是平穩上漲，整體在3%左右。原因如下：

1、因為2018年的限價因素仍然存在，熱點城市的房價漲幅不會很大，所以不會帶動大市大漲；

2、房價整體呈現慣性上漲態勢，房價的粘性較強，2017年大多數城市的基期值不算高，所以會在2018年得到補充；

3、由於價格變化滯後於成交量，加上二手房市場的倒掛，非熱點城市的房價會有新一輪的成長，帶動整體漲幅。

你從哪裡拿到的數據，房價比2017年低呢？

我來給你看兩個數據：

5月15日，國際房地產顧問機構戴德樑行發佈了《2018年第一季度全國住宅市場研究報告》。結果顯示，一季度全國新房銷售均價達到了8275元/平米，同比上漲了8.7%，歷史性突破8000元大關。

如果你覺得國際機構數據不大靠譜，那麼看統計局公佈的數據：

上圖是今年1-4月份全國商品房銷售面積和銷售額數據。其中銷售面積同比增長了1.3%，但銷售額卻同比增長了9.0%，銷售額比銷售面積增速快，意味著什麼，我想大家都很清楚吧？

更直觀的一張圖，也是來自於統計局：

藍線和黃線分別代表了銷售額和銷售面積，兩條線間距越大，意味著房價漲幅越快！很明顯今年1-4月份比去年要漲得快。

下圖是20個省會城市房價數據，來自於中國房價行情網：

看看他們同比漲了多少？

價格依然在漲，就看你敢不敢上車了！

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注！

2018年到目前房價橫盤，甚至相比去年有所下跌，這是好事，似乎也給大家帶來了希望，但買不起依然買不起。2019年會否持續？

據統計，2018年1月，全國15個熱點城市中，有11個城市新房房價出現下跌，其中深圳房價同比下跌3.4%，跌幅最大；北京房價下跌1.2%；上海房價同比下跌0.2%。單從數據來看，這些城市新房房價均低於去年同期。但是，從價格來看，買不起依然買不起，1000萬的房子跌這一點，不過是變成990萬。沒有什麼差別。

但我們也應該看到希望，一線城市都扮演領頭羊的角色。一旦一線城市的房價下跌，也非常有可能引發連鎖反應，後續二三線城市的房價也會逐步回落，不可否認，經過調控，房價大幅上漲的態勢的確得到了遏制。

讓房價漸回理性，讓越來越多的炒房者、投資客出局，是當前的重中之重。

但決定房價的因素很多，從國家久控不下，甚至越控反彈越大可以看出這一點。一線城市和熱點二線城市新房供不應求已經是不爭的事實，城市建設用地的供應量日趨緊張，新房供應量難以滿足廣大購房者的需求，又是一個交織的矛盾，總的來說，一線城市房價小幅回落大有可能，但想著有太多的下跌，真的變成房價如蔥，我只能是呵呵了。2019年不漲就燒高香了！