今天我們以長沙為例，看看哪些城市的長租公寓值得投資。
一、盈利狀況
中國房價行情平臺公佈的最新數據顯示，近一個月長沙住宅租金均價為24.25元/月/平方米,環比下降0.78%。據此計算，在長沙租一間建築面積為60平米的房子，月租金約為1455元，水電燃氣物業費用合計200元。
切身經歷證明，地鐵口的160平大戶型房，整租3500元每月，隔成單間出租月租金收入達7000。而且整租3500甚至有空置期，分租單間月租1200幾乎沒有空置期。以我自己買的房子為例，正地鐵口160平米，假設隔成單間出租，按空置率20%計算，年租金收益在7000*0.8*12=67200，這是極保守的情況估計，兩年裝修成本就收回了。但實際上，正地鐵口房子租賃相對容易，傢俬齊全空置率非常低，拿房成本為月收益的33%左右。
二、供需狀況
長沙市人口規模大，住房需求旺盛。據長沙市統計局數據，2016年長沙市常住人口達764.52萬人，比2015年增加21.34萬人，增長2.9%。長沙淨流入規模也在持續擴大，2016年長沙淨流入常住人口5.7萬人，累計淨流入68.52萬人。統計報告分析，長沙人口較快增長得益於經濟持續較快發展和房地產價格窪地效應。
50城房租收入比前20強 數據來源：國家統計局、易居研究院
《全國50城房租收入比研究》報告顯示，全國50個城市超七成房租相對收入較高，但長沙房租收入比僅25%，屬於租金相對合理城市，在成都、西安、青島、濟南等新一線城市中最低。調查顯示，長沙應屆畢業生月薪基本在3000-4000元之間，若採取合租方式，應屆畢業生每月租房支出不到月薪的1/3。
三、長沙長租公寓市場
某長租公寓服務商內部爆出的全國16個一二線城市的品牌公寓調研報告稱，以目前現有客戶為數據源抽樣了全國共計490個品牌公寓，調查發現北上廣深的品牌公寓數量佔據70%，其他城市品牌化較差。
長沙當前對長租公寓的需求並不迫切，尚未產生市場領軍性的長租公寓品牌。但近年長沙人口淨流入大，尤其是大學畢業生數量持續增加，長租公寓市場的需求正快速增長。
四、美房網美寓投資經營建議
總體而言，房屋租賃市場潛力巨大，從擴大公司產業規模，協同當前投資業務發展來看，我們可以介入房屋租賃市場，在長租公寓模式上稍作調整以充分發揮我們公司的優勢。當前，可先以長沙等我們有項目資源的城市試點，如果經營得好，再深入推廣。
1、集中式運營為主，主打優質租客市場。我們的投資樓盤提供了集中、便於管理的大量房屋，業主以投資為主，我們可利用其已經持有的房子為我們創造一些新的增長點，為未來探明方向。
2、經營上力求降本增效。我們只提供基本的租賃服務，後期居住管理方面，提供維修服務和租退房之間的一次徹底清潔服務；線上看房、簽約、報修、房租水電費繳納等服務，在美房網基礎上做簡單開發，或與第三方平臺合作；簡單裝修，提供基本生活家居，如床、桌椅、廚衛等；相應的，租金略高於當地中介、房東租房，但要低於普通長租品牌公寓。線上維護、利用互聯網工具可大大降低投資成本
3、 選擇長期投資項目。房屋選擇上，儘量選擇投資時間長的樓盤，與業主簽訂5-6年的託管服務，中途可帶租約出售或付違約金。但真的要將長租公寓當做公司一項主要業務，則應該包租6-10年，保證形成品牌影響力。
4、開展金融合作。傳統租賃市場“押一付三”，長租公寓只需要“押一付一”，我們可根據芝麻信用分評定租客信用等級，高於700分交租上可更自由靈活。更值的借鑑的是蘑菇公寓的蘑菇寶、青客公寓的青客寶金融模式：以租客的信用和房租現金流為抵押申請低息貸款，由此公寓管理方提前一年獲得租金，打通現金流實現規模擴張，租客只需要每月按時將租金轉給貸款銀行（此模式應用還需專業人士研究）。
5、配備必要的硬件設備，密碼鎖、基本傢俱等。
6、有研究者建議，新的長租從業者入門，在具備一定資金規模和優勢團隊的情況下，二線城市按照1000元左右的價格進行產品定位，一線城市按照2400元左右進行產品定位，都是比較合理的。
五、投資回報估計
拿房成本如果在40%以下，每年約有20%的純利潤。收到的錢還可以投資穩健的10%左右的投資品。
綜合計算，光年利潤高達19%左右，按照6年週期，3個月免租期，正常運營成本為8000元每月，最終運營成本算1萬元每月，租客押一付一，空置率10%，投資150萬，先收房5套，從第3個月起，每個月收房1套，直到收房15套結束，第36個月起，每個月3000元維修和其它成本。算免租3個月，後續房子每個房子依然有免租期3個月，非同一時間結束出租，故而算總時間80個月。裝修成本加傢俱家電12萬（附表 長期收益表）。
綜合計算，150萬投資6年共回報310萬。此外，從第15個月起，就有正向現金流，按照資金年化回報12%的投資，資金平均年化回報約為18萬，6年約為108萬，所以，150萬投資6年共回報420萬，資金年化回報率為150/（420-150）=0.3，換句話講，資金的年化回報竟然高達30%！
當然，這個的前提是拿到合適的房子！
更多區域投資價值分析或投資諮詢，可諮詢康老師投資俱樂部分析師（mkshfx）
鄭重聲明：本文在美房網上海站首發，是美房網上海站原創文章，歡迎轉發，不歡迎轉載。如需轉載請保留本版權說明。