過去有一個經常討論的熱點問題，那就是到底買房划算，還是租房划算。
著名主持人金星曾經闡述過她的觀點，大概意思是租房可以租最好的地段裡最好的房子，買房就未必，因為沒那麼多錢，有可能去郊區買個別墅，但是每天上下班就要花幾個小時，大好的時間都浪費掉了。她的結論就是租房肯定比買房要好。
說明一下，金星大姐租的房子值一個億，租金每年上百萬。
王思聰也回答過這個問題，他的意思是現在北京上海的房子都太貴了，租售比嚴重不合理，租房要比買房划算。
以上二位的答案可能跟很多人的觀點不同，跟我的觀點自然也不同，不過這兩位名人這麼回答，我也不覺得有什麼，因為他們屬於不缺錢的那類人，在很多問題的看法上往往是有選擇性的。
那麼，到底租房划算還是買房划算，這個問題該如何看呢？
實際上這個跟國家的發展階段是相關的，過去很多人總覺得西方人喜歡租房子，就無緣由地覺得租房要更時髦一些，但往往等到房價漲了，他們才會發現自己吃虧了。
西方人普遍租房生活，是因為西方多是發達國家，他們的房價大漲週期早就結束了，房價普遍處於高位，至少是在他們本國社會條件下，到了房價的一個臨界點，再繼續上漲的動力也不大。這種狀態，對於普通人來說，買房是很困難的一件事，所以不得不選擇租房。
在發達國家，租房就是一種常態，沒有人會討論到底是租房還是買房。當然，大家不要因此理解為西方人不買房。
發達國家的人也會買房，但買房年齡普遍偏高，這是發達國家的常態。也就是說，對於大多數的年輕人來說，租房是種常態，等到他們攢夠了足夠的錢的時候，才會考慮買房。畢竟誰願意租房一輩子呢。
最近十年的時間裡，其實像中國的北京上海這種大城市的首套購房年齡也在逐漸增加，等到房價再漲一些，這個年齡還會繼續增加。這就是規律。
中國人現在在“租房還是買房”這個問題上很焦慮，正是說明我們還沒有進入真正的租房時代。焦慮期往往是“既想買房，但又覺得房價偏貴，如果買也可以買得起，不過壓力比較大，但是如果純租房就會輕鬆很多”的一種狀態。
客觀來說，北京上海的房價已經很高了，但還不到滿足形成租房市場的狀態。在這大家要明確一點，租房時代的來臨跟房價有直接關係。
如果中國未來某天進入了真正的租房時代，關於“租房還是買房”的話題熱度就會小很多。
在國內租房方面，大家經常抱怨的一個問題是，租房的時候會遇到很多麻煩，比如說房東賣房趕租客、壞了東西房東不給修等等，租房的人覺得保障不夠，沒有家的感覺，而人家發達國家的租房市場會有更多的保障，所以人家願意租房。實際上這是把因果關係搞反了。
我先跟大家講講歐美那邊的租房情況。
在美國，如果租客租了一套房子，對於租客來說，就可以踏踏實實地住，美國法律規定房東是不能隨便趕租客的，即使是租客沒交房租，房東也不能直接趕你走，房東只能通過告到法院的方式，讓法院來判。而且美國法律保護弱者，如果你的理由充分，是可以不搬的。
德國的租房情況要更復雜一點，那邊對房租有價格管制，房租不能隨便漲價，其實這就是政府在保護租客利益，當然這種價格管制已經被經濟學界噴過無數遍了，因為這種價格管制會導致租房變得特別困難，你想本來1000塊錢的房子，政府非要你500塊錢往外租，這種情況下一方面是房東不想對外出租，如果往外租，就往往什麼家電都不想配置，一方面是租客間的競爭會更激烈，最後往往就是很難租到合適的房子。
但是也沒辦法，德國的這種租房市場已經持續了很多年。
租客在德國也是受到各種保護，跟美國的情況差不多，如果交不起房租，房東也只能通過法律程序來解決，解決問題的週期也會很長。總之，在德國當房東也是挺累的一件事兒。
看完美國德國的情況，我們再來對比中國的這些租客處境，確實會發現，中國的租客並沒有那麼多的法律保障，一旦房東想要賣房，或者藉口不想再租給租客，那麼租客就只能搬走，解決的辦法往往就是私下協商，很少有人走法律途徑。
中國的房東相對於美國德國，就強勢很多，大不了房子就不租了，而且目前房東收了房租後也不交稅。雖然法律上有規定，但也並沒有嚴格執行。總的來說，在目前的中國，當房東是一個非常好的“工作”。
甚至有人提出，這個世界上最好的職業就是房東。
可事實真的是這樣嗎？現在房東的狀態會持續很多年嗎？我看未必。
中國的北京上海這類大城市，現在的租房市場正處於由混亂向規範化轉變的過程中。
往前推十年，想必很多人都還有印象，那時候北京的地下室是可以出租的，很多人就住在地下室裡，甚至好多明星都有住地下室的經歷；那時候北京有大量的群租房，一套100平米的房子，甚至可以做七八個隔斷間。
而現在就比那時候好太多了，群租房沒有了，地下室也不準向外出租了，現在北京租客的居住品質，比十年前好了太多，這就是一個漸進發展的過程。在這個過程中，租房市場會越來越規範，各種不合理的事情會越來越少，一直持續到租房大時代的到來。
看到這很多會問，那你說的所謂租房大時代到底是什麼樣的？這個過程到底是如何形成的呢？
前面我說過了，租房時代的來臨和房價是直接關係，當北京的房價再有一到兩輪的上漲之後，處於高位的北京房價，未來的漲幅只會越來越低，這就導致了兩個現象，一是北京的房子越來越難買；二是北京的有房一族想要做房產置換，會越來越難。
要知道過去大家置換房產，都是因為北京的房價一直有大漲，很多人就是靠房子賺的錢，自己的收入只要能滿足月供就可以了。未來一是房價漲幅變緩，置換的資金會受到很大影響，二是收入增幅也未必像過去那樣有高增長。
總之，房產置換變難這個是板上釘釘的事實。
對於北京這種大城市來說，資源的錯配往往使得大家的生活成本比較高，比如說房子買在了西六環門頭溝，而工作地點在望京，這樣上下班的時間就太長了，所以不得不租房住，然後把自己的房子也租出去。
將來的這種情況會變得非常普遍，原因就是因為工作集中的地方房價往往是比較高的，很多人買不起，將來置換的機會也不大。
未來的租房市場，就是這樣一種全民租房狀態，有房的人也會租房。
那種情況下，大家會發現租房的人群會變得非常龐大，當一個群體足夠大的時候，制度上的傾斜往往就會出現，這是經驗，或者說是一種規律。（比如說，在十多年前，那時候中國有8億農民，當年的中央一號文件都是關於三農的）
這一點從發達國家對於租客的態度，也是可以證明的。
當北京上海這種城市有了足夠大的租房人群之後，類似自如等長租公寓公司的施展空間才會更大，大面積的資源整合，也會提高效率，也能提升租房的品質。
待到北京的城市各方面基本平衡之後，房屋租金也會趨於穩定，租客和房東之間籤長期協議也會變成常態。現在北京租房市場往往是一年一簽，就是因為現在的租金還處於上漲期。
到那時，租客會話語權相比今天來說，會大得多，租客也不需要擔心被房東，或者是長租公寓公司無故趕出去的情況。
而房東的話語權，不出意外會小很多，而且房東的各項成本也會增加，比如最顯而易見的租房要按規定交稅，未來的房產稅會落地等等。
當然了，房租肯定會比今天高很多，房東的成本增加，租客的成本同樣增加。這就是社會現實也是比較矛盾的地方。
未來的租房市場總體來說，只會越來越規範，從過往十年的經驗看，已經能看出來，政府對於市場的管理還是比較到位的，這個跟現在的發達國家也不能簡單對比，總之我覺得國內大城市的租房市場到10年之後，要比發達國家的租房市場好很多。
最後收尾，我們其實就可以回答“房東到底是不是最好的職業”這個問題了。從我的觀察來看，我覺得現在才是屬於房東的一個“黃金時代”，租房市場不規範，租房簡單，沒有各種成本；而一旦市場開始完全規範起來，各種條條框框，各種成本疊加，一定會讓房東感到不舒服。
（全文完）