按照城鎮戶籍人口和城鎮居民人均住房建築面積計算出的中國房地產總價值，才是相對準確和客觀的
按照城鎮戶籍人口和城鎮居民人均住房建築面積計算出的中國房地產總價值，才是相對準確和客觀的
圖源Pixabay
文 | 李鐵
最近關於房地產問題的爭論焦點之一，是中國房地產市值已接近450萬億元人民幣，約65萬億美元，是美國房地產市值的一倍以上，相當於人民幣發行量的近3倍。如此巨大的房地產市值規模，確實令很多專家學者都望而生畏。
因此，談房地產色變的主要原因之一就是來學界對房地產市值作出的粗略判斷。
那麼，中國的房地產到底價值幾何？如何正確判斷房地產對經濟的影響？
房地產總市值怎麼計算？
關於房地產市值的判斷，還有其他幾家研究機構得出的結果。
比如，也有人認為中國的房地產市值大約是249萬億元人民幣，按照當前的匯率，摺合36萬億美元，略高於美國的32萬億美元。而按人均房屋市值，美國則是中國的3.8倍。這種判斷方法是把5.9億城鎮戶籍人口和城鎮居民人均住房建築面積（36.6平方米）作為依據，由此而推算出城鎮戶籍人口的可流通住房的市值，這才是具備真正意義的市場價值。而農村住宅不可以進入城鎮市場，所謂市值一說並沒有意義。
另外，恆大經濟研究院測算房地產市值時，則是把8.1億城鎮常住人口和城鎮居民人均住房面積（38平方米）作為判斷依據，再加上以5.8億農村常住人口、農村人均住房面積（48平方米）以及農村平均拆遷補償標準（1500元/平方米）作為依據，得出的房地產總市值是282萬億元。
我個人認為，一些機構按照全國總人口13.9億和全國居民人均住房建築面積（40.8平方米），並乘以特定年份的全國住房平均價格（7892元/平方米）來估算房地產市值，這個算法有比較大的誤區。
一是因為中國的農村住房不能進入市場交易，按照現有政策只能在村集體內部交易，因此農村住房不存在市場估值的問題。二是農村住房基本是自費自建房，無法藉助銀行貸款來建設，而且不能抵押，更不能在市場上進行流通，對金融形勢產生不了任何影響。三是即使現在有農村集體經營性建設用地入市改革試點，但全國僅有33個試點，這麼小的範圍的可以忽略不計。
因此，全國住房市場價值以城鎮住房的市值為依據估算是相對客觀的。
恆大研究院以用農村常住人口乘以農村人均住房面積作為農村住房總面積，然後再按照1500元/平方米的農村住房平均拆遷補償價格計算總市值，這個計算方式忽視了另一個問題。一旦住房拆遷補償完成之後，原先的農村戶籍也隨即轉為城鎮戶籍，意味著他們已經被納入城鎮戶籍人口，住房也隨即轉換為城鎮住房，納入城鎮的統計範疇。即使對農村住房進行估價，也只能按照建安成本或者是城市近郊區非法律認定的租賃價格來評估，而遠郊區的住房則對市場流通不會產生任何影響。
在我個人看來，按照城鎮戶籍人口和城鎮居民人均住房建築面積計算的價值，作為中國房地產總價值是相對準確和客觀的。
按照這種觀點，如果我們達到美國的人均房屋市值標準，還有較大的努力空間。當然關於中美人均住房估值的算法，這一計算方式也有誤區，就是按照14億人口的平均數來進行估值。既然我們沒有把農村住房列入房地產市場估值的範疇，顯然把農村戶籍人口作為住房市場估值的分母也是存疑的。
我們可以按5.8億的城鎮戶籍人口來計算人均住房市值，中國的城鎮人均住房市值應該是美國人均住房價值的63% ，至少還有將近40%的提升空間。何況，隨著城鎮化水平的加快，未來還有幾億農村人口的進城落戶需要解決住房問題。農村人口進城落戶後，即使人均市房市值達到現有城鎮居民的水平，住房總市值和美國相比還是有很大差距。
正確判斷房地產對經濟的影響
從中國住房價值評估來判斷對金融的影響有多大，一直存在著疑點。
一是如果我們按照人均一套房的標準計算，儘管有些城市對一套房的住房估值很高，但是存在著一定的不可交易性。因為如果要把一套房交易出去，除非繼續購買住房，否則就面臨無房可住，或者是隻能租賃住房的問題。從中國人的文化傳統習慣來看，租賃住房的前提大多是買不起房或者沒有必要買房。而在同一地區購房，買進賣出的差距並不是很大，對金融市場也不會產生衝擊，只是正常的“一進一出”的市場交易過程。可以說，一套房的住房價值即便再高，但變現機率很小，對金融的影響也可以忽略不計。
二是雖然城鎮居民住房的價值較高，但是真正與銀行貸款有關係的住房到底佔多大比重，也是個問題。因為城鎮居民擁有住房的來源大約有以下幾種：過去的福利分房，用很少的費用將單位分配的住房變為私人產權住房，並沒有與銀行發生關係；全價購買住房或者是拆遷補償款購買的住房，也與銀行貸款關係不大；原集體經濟組織轉化為城鎮社區的私人建房，雖然佔比重不高，涉及人群也不少；通過分期付款購買的住房，這部分人群多為年輕人，佔比重較大，大多以首套房為主。
其中，單位福利分房後的房改房，因區位在主城區，可能估值很高，存在著較大的交易可能，但是多數是作為首套房，對金融市場衝擊並不大。而私人建房，因土地制度的關係，進入市場的機會較少。所以真正能夠對市場產生較大沖擊的基本是二套房或者是投資性住房。因此，我們需要獲得更準確的數據，對投資性住房面積佔住房總面積的比重應該有更為清晰的判斷。
三是即使要採取措施遏制投資性住房或者是投機性住房，還要看現在的經濟形勢、金融資產與住房資產的對比關係。我們只看到了住房投資價值的增長，往往忽視了近些年各級城市政府把大量的實體性投資轉化為城市基礎設施建設，造成城市公共服務能力的提高和基礎設施建設水平的提高，直接導致了住房價值的升值。而且住房價值和投入能力的提升，反映了不同等級城市的投入水平差異與房價對應的關係上。從另一個層面上，更應該關注的是，城市投入和債務顯示出房價的升值。因此，制定金融政策和房地產調控政策的關鍵，在於我們所有的貨幣投放量、城市建設資金投入與房地產價值的關係。
四是如果我們試圖去遏制房地產，緩解房地產投資的壓力。對於城市居民來說，把錢放在哪裡更為合適？如果存放到銀行，由於貨幣貶值，利息較低，應該是淨虧損狀態。如果放到股市，若長期低迷和熊市，股民投資進去，絕大部分只虧不賺，而且還需要一定的學習時間和操作技能水平才有可能少虧。而如果投資到地產上，城市基礎設施投入水平逐年提升，城市建設與以往的差距擺在那裡，當然有足夠的升值預期。可以說如果城市基礎設施投入少，房價的上漲的可能性就小。因此居民選擇投資房地產可以說是市場的選擇，而不是拍腦袋決定的。
關於中國房地產的分析往往人云亦云，比如對房地產市值的錯誤判斷，居然成為許多經濟學家批判房地產發展的依據。原因在於，很多人並沒有認真地分析房地產價值，也沒有分析中國的國情。我認為，所謂房地產價值達到450萬億元的計算方法是錯誤的，基於這個錯誤估算形成了房地產可能會對經濟產生負面影響的判斷，也就可能有失偏頗。
（本文為再看房地產系列報道之二）
作者為中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家，編輯：朱弢