來源：國際金融報
一年前，房租暴漲、長租平臺哄抬房租大搶房源等事件層出不窮，一度刷屏，引發多個監管部門聯合出手，重拳打擊違規違法行為。
一年後的今天，恰逢新一屆畢業生剛剛走出校園、踏入社會，租房市場再度迎來“緊俏期”，由房租大漲引發的租房市場亂象也愈演愈烈，“租房難”再度成為這個夏天的關鍵詞之一。
剛剛大學畢業的馬丹丹（化名）近期遇到了難題。由於單位不提供住宿，即將入職的她急需在月底前在上海找到落腳處。
本想直接通過網絡中介平臺在上海莘莊租一套一居室，但她聯繫了多名線下門店中介和多家網上租房平臺，結果均不理想。
“網上找到的個人房源雖然看上去性價比很高，但許多都是中介用來吸引租客注意的虛假信息，想要找到一戶滿意的房子簡直難如登天。通過租房平臺找房子確實方便，但對於剛剛畢業的我來說，價格著實高得離譜。”馬丹丹向《國際金融報》記者抱怨道，“輾轉找了很長時間，最終還是決定去租一週前中介帶看的一處房源，可當我再次找到那名中介時，卻被告知月租金已從一週前的4000元漲到了4700元。”
馬丹丹的租房遭遇僅是這個夏天，只是一線城市租房大軍的一個縮影。
近日，《國際金融報》記者以租房者的身份與多位房東、租客取得聯繫，同時走訪多家中介平臺與長租平臺，試圖進一步探清上海房屋租賃市場的現狀。
1
租客租房難，中介喊“沒房”
兩年前，租客找房只需要通過中介聯繫房東，簽訂合同，並支付中介費即可，甚至通過一些平臺上的“個人房源”，租客可以直接聯繫房東看房，省去中間環節和房東直籤。
然而，記者通過走訪發現，這樣的模式在如今的租賃市場已比較少見。一方面，傳統中介手中房源很少，另一方面，想要找到房東直租的更是難上加難。
《國際金融報》記者隨機登錄多箇中介較為活躍的互聯網租房平臺，直問房源真假，結果一連詢問十餘位中介人員後竟發現無一個房源是真，甚至其中不少標註為“個人房源”的根本不是房東直租。
一名自稱王康的鏈家中介人員直言：“網上的低價房、假信息是為了吸引客源，但現在一些機構二房東也混入其中，難辨真偽。如果你真想要租房，還是要到我們線下門店，雖然房源價格不如網上掛出來的那麼低，但依然很搶手，晚了還得漲。”
但當記者來到線下中介門店時，卻被告知僅有2處房源符合要求。“如今正值租房的高峰期，我們這家規模大一點的門店也僅有兩套可租房源，其他小門店的房源更少。而且這兩套已有好幾家來看過房了，如果不盡快決定的話，可能馬上就被別人定下了。”王康向記者介紹道。
一家太平洋房屋的中介人員也表示，即便從去年開始，租房中介費從70%漲到了100%，也依然很難提起中介做租房業務的興致，因為房源太少了。“像我們這種有入行十幾年的老中介，主要還是靠賣房賺錢，租房只是順帶或者交給新人來做。”
中介沒房源，那房源去哪了？
記者在採訪中發現，如今，把房子交給了長租公寓運營商來打理成了房屋租賃市場的一股潮流。
很多房東在接受《國際金融報》記者採訪時均表示，租給這些機構對於房東來說很方便，“幫你裝修、管理、清潔打掃，又是三五年的長約，比租給個人要省事兒很多，最重要的是，租金比自己直接租還要高”。
“現在，租房市場已被機構二房東佔領，中原地產這類大型中介公司都能明顯感覺到壓力，一些傳統小中介公司單靠租賃市場更加難以生存。”中原地產首席分析師張大偉向《國際金融報》記者表示。
另一家名為天明房產的小中介公司人員則向記者坦言，現在小中介做租房市場太艱難，原來主要是和鏈家、中原這些大中介公司競爭，現在還受到自如、蛋殼等長租公寓平臺的擠壓。“我們這種小中介公司缺乏競爭力，生存也越來越難，由於拿不到房源，一個月也做不了幾單，周圍已經有很多門店都關掉了”。
而前述馬丹丹的房東便是屬於不放心把房子交給機構打理的那一類。在被問及一週漲價700元的原因時，他坦言：“前幾天蛋殼公寓願意出價5000元/月來收我的房子，現在我以4700元/月的價格出租已經很公道了。”
很顯然，他是在參照了蛋殼給出的價格後，隨即提高了房租價格。
2
資本湧入，長租公寓惹禍？
這兩年來，隨著“租購併舉”、“租售同權”等鼓勵性政策出臺，長租公寓站上了風口，各路資本紛紛湧入。
從資產運營角度來看，長租公寓主要分為兩種模式，一種是重資產，一種是輕資產。
前者主要是運營商通過自建、收購等方式獲取並持有房源、對外出租，然後通過收取租金獲利，對運營者資金的要求較高；後者則是通過長期租賃或受託管理等方式集中獲取房源，然後再通過轉租，通過租金差價以及一些增值服務來賺錢。
所以，會對市場上個人房源產生直接影響的主要是後者，這一類運營商有經紀機構背景企業，如自如（鏈家）、相寓（我愛我家）等，也有創業類公司，如魔方公寓、寓見、YOU+等。
有人將這類長租公寓運營商戲稱為“機構二房東”。
由於主要通過“收集”市場上的閒散個體房源來儲備自身長租公寓的“糧倉”，因此，掌握多少房源決定著他們在市場上的話語權和定價權。
去年8月，一篇名為《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》的帖子激起了市場對於“機構二房東”哄搶、囤積房源的關注。這位房東在帖子中稱，自家天通苑120平方米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，隨後遭到自如和蛋殼兩家長租公寓平臺的爭搶，最終，蛋殼給到10800元/月的價格後成交。
此後，我愛我家原副總裁胡景輝公開道破“房租暴漲真相”，將矛頭直指以自如為首的長租公寓。他認為，除了供給、需求、季節等因素外，資本大幅度進入長租公寓也是推高價格的主要原因之一。這些機構以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，人為抬高收房價格，擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價，嚴重違背市場規律。
對此，自如、我愛我家紛紛發佈聲明稱，自身在整個租場市場上的房源佔比甚至不足整個市場的10%，且不存在囤積房源、哄抬房價的情況，九成以上房源仍處於房東直租的情況，因此遠不足以影響租金。
但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進不以為然。在他看來，由於信息不透明、監管不到位等原因，長租公寓平臺很容易出現“囤積房源、抬高房價”的情況，尤其是在特定區域內，當其市場佔有率達到一定比例之後。
“有房東曾向我投訴稱，他們把房源交給自如後，卻發現過了很久都未能租出去，甚至在自如官網上也找不到相關房源信息。”嚴躍進對記者表示。
張大偉此前也表達過類似觀點。“中介資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。對於這些資本來說，這種輕資產模式很容易出現局部區域壟斷。”
值得注意的是，彼時，胡景輝還發出了“死亡預言”：如果各大機構仍像這樣不理性地發展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓的死亡之年。
這個預言正在被逐漸驗證。去年以來，已經有不少長租公寓運營商出現爆雷。
近期，本報也報道了樂伽公寓、安閒居等長租公寓頻頻爆雷的現象。而導致他們爆雷的重要原因便是“高價收房、低價出租”的運營模式，即前期利用金融槓桿大肆高價收房源擴張，之後由於租金收入無法覆蓋運營成本而導致資金鍊斷裂。
這些爆雷的真實案例亦進一步驗證了其前期“高價收房”的套路。
3
解決“高難”問題，需多管齊下
當然，對於如今的租房市場租房難、價格高的現狀，各方也有不同觀點。
“對於大多數租客而言，與其說租房難，不如說想要租到符合心理預期的房子很難。”負責長租公寓板塊的某房企負責人李安（化名）在接受《國際金融報》記者採訪時表示，租賃市場也是細分的，從價格來看，可以從高到低劃分，對應的裝修、服務等也不同。近兩年，在資本的助推下，長租公寓興起，導致價格偏高、裝修較好、服務好的房源比例大漲，而高性價比的房源比例減少，所以，一些本不屬於長租公寓客群的租客便會感覺到“租房難”。
李安認為，等這波熱潮冷卻後，市場會迴歸理性，行業也會根據市場需求細分發展。
在另一位不願具名的房企高管看來，長租公寓價格整體偏高，這在客觀上確實會影響部分個人房東的心理價位，從而助推房租。但行業的寡頭企業出現之前，房租的漲跌仍是市場行為，由供需關係而定。也正因此，房租暴漲其實絕大多數只發生在部分需求旺盛的熱門區域，就城市的大部分區域來看，漲幅仍處於平穩狀態。
事實上，在增加供應方面，政府已經在有意識的採取措施。今年開始，北京、上海等地都在大力提供政策性租賃房屋，深圳、杭州等地土拍市場也在逐步由房企競價轉向競爭自持租賃部分的比例。
此外，上述房企高管還指出，房租的漲跌雖說理論上由供需關係決定，但其基礎價格確實是以房價為根本，特別在一線城市。
“高昂的房價已經決定了其租金不可能會低，這也是為何租客覺得集中式長租公寓的租金已經很貴，但很多房企卻依然覺得不賺錢的原因。”該房企高管表示。
對租房市場多有研究，且在海外和國內都有房產租賃的房東羅芳對記者表示，把房子交給機構打理並非不可取。“在租賃市場相對成熟的發達國家，絕大多數房東十分願意將房源交給機構二房東打理。當然，前提是這些二房東受到市場的眾多規範條款限制，單套房源出租利潤都非常低，只能以量取勝”。
正如羅芳所說，德國就針對租房市場專門出臺了《住房租賃法》，就租房合同的制定、履行、租金水平及漲幅進行約定，並對解約程序進行了嚴格規範。
《住房租賃法》規定各州政府控制該州主要地區內，房租3年內漲幅不得超過20%。政府規定該地區的合理租金，如果房租超過合理租金的20%，房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；超過50%，房東會被認為是賺取暴利構成犯罪，可判入獄三年。即使房東有正當理由想提高租金，也須經過房客同意。
對此，嚴躍進強調，以機構二房東為市場主導來解決租房難的問題，首先要讓監管到位，進一步完善相關法律。
4
黑產衍生
監管缺位
值得注意的是，《國際金融報》記者在走訪過程中還發現，從前輕易到手的居住證，如今辦起來卻十分困難，甚至儼然已經衍生出一條牟利黑產。
羅芳向記者坦言，前幾年，自己都會免費配合租客辦理居住證，但現在，一方面辦居住證要進行網籤，太麻煩；另一方面，很多機構二房東來收房時都告知可以不幫租客辦理居住證，讓租客自己花錢找黃牛辦，所以，久而久之，她也不願意幫租客辦居住證了。
最後，羅芳補充了句：“關鍵還是不愁租。”
當記者詢問一名鏈家中介能否幫忙找可以辦理居住證的房源時，對方“呵呵”一笑，迴應稱：“現在房源本就不多，很少有房東願意免費幫忙辦理居住證。如果你想辦的話，我可以給你推薦一個黃牛，一張只要1000元，市面上價格都是1200-1500元左右，這已經很便宜了。當然，你也可以直接找房東試試看，但不要抱太大希望。”
在不少中介門店附近，貼有“代辦居住證”字樣的小廣告隨處可見。記者隨機撥打了上面的一個聯繫電話，對方自稱通過掛靠公司，能大量代辦，首次辦理最低1000元，續辦或補辦可以相對優惠。
但當記者問及為何收費這麼貴時，對方表示，“我們大多數客戶都是中介推薦過來的，價格也都是根據行情變動的。現在許多租客都通過二房東租房，很難通過房東直接辦理居住證，行情如此，1000元不能再便宜了。”
對此，前述房企高管對記者表示，在租房市場逐步完善的過程中難免會出現一些不正常現象，比如網絡上虛假房源氾濫、一些目的不純或者實力不夠的長租公寓爆雷、依託於租房市場的灰黑產出現等，這一方面需要租客提高警惕意識，自覺抵制不法行為，另一方面也需要相關部門設置相應門檻、制定對應的獎懲措施來加強監管。
在張大偉看來，目前，租房市場可謂“零監管”。首先，租賃市場的數據嚴重失真，因為公佈數據的都是幾家規模較大的租賃企業，市場房源的真實情況究竟如何，根本沒人清楚，自然也無從監管。
“如今，上海等地正在完善租房網籤備案流程，也是希望能夠真正地瞭解租房市場情況，可以更好地監管。”張大偉對記者說。
“現在我們常說的‘穩房價、穩地價、穩預期’，其實不應當只侷限於房地產開發領域，而應該將租房市場涵蓋在內。國內監管的缺失，是導致市場亂象叢生、甚至藉機衍生黑產牟利的根源所在。”嚴躍進建議，應當加大監管範圍及懲治力度。
在嚴躍進看來，無論是發達國家還是國內，租賃市場在發展過程中都會出現房租暴漲、囤積房源、衍生灰黑產業鏈等各種亂象，不過，成熟的市場離不開政府部門的監管和相關法律的制約，例如對惡意操控房價行為開出鉅額罰金。
"