買房是每個人奮鬥的目標，也是人生的大事，不過現在的房價越來越高，大部分人在買房的時候都會選擇貸款買房。很多人在貸款買房的時候就會遇到一個糾結的問題，就是房貸的還款年限應該選多長時間呢？經濟實力夠好的可以選擇十幾年的，但是大多普通人買房的時候房貸年限還是在20年或30年之間做選擇，那麼從長遠來看，20年和30年哪個更划算呢？專家表示，房貸年限選擇多少主要看個人情況的，房貸關係到每個人的還款壓力問題，在貸款前我們要綜合考慮以後20-30的還款能力。
就目前來看，房貸分幾大類：商業貸款，公積金貸款，商業和公積金混合貸款的形式，我們都知道無論是任何形式的貸款，從償還利息的角度看，肯定都是越早還清越好，越早還清給的利息越少，30年的話利息肯定是高於20年，一般來說20年還款比30還款能省幾十萬是很正常的。光看利息肯定是選20年比較划算，理論上是本息貸款最大化比較好，可以增加的收入去投資，但實際上很多普通老百姓既不懂那麼多投資渠道，又沒有那麼多精力去投資，而且一年收入還完房貸，可能也就多個幾萬塊。當然你也可以用房貸計算器，算出最適合你的還款方式
換句話說，30年貸款年限也是有很多好處的，現在國內的的房貸一般都是採用的等額本息或者等額本金的方式，無論是哪種形式的貸款，房貸可以說是你這輩子能借到的最便宜的錢了，你出去跟別人借錢基本上是沒有比房貸利率更低的了，貸款時間越長，你利用資金的時間和效率越大。那麼能佔便宜的事情，為什麼要提前還？所以有的人就會建議當然是能貸多久就貸多久了，看到這裡很多人就矛盾了，那麼到底該選20年還是30年呢？首先房貸的還款年限是沒有絕對的“划算”，同的人，“划算”的標準是不一樣的。
對於我們普通人來說，人的收入理論上是在30年中不斷上漲的，但是利息，還貸數額卻不會，再加上通貨膨脹等社會因素，同樣的錢購買力在日後會不斷下降，現在的還貸一萬覺得壓力大，但過個幾年，也許就不算啥事了。這兩年，受資金面影響，各大銀行普遍收緊信貸，房貸利率也出現了明顯的上浮，如果選擇20年還款，把相比30年還款生下來下來的錢做投資能否跑贏房貸的利率和通貨膨脹還是個問題。還有一點就是，即使有能力全款買房，也要用公積金最大化貸款，沒有房貸你想在退休前用上公積金是很難的。你不用，那錢只是賬面上的能看不能用，怎麼說錢還是那在自己手裡好，而且公積金3.25%的超低利率肯定能跑贏通脹的。
在一二線城市，房價漲的速度也遠大於銀行利息，如果你選擇了30年房貸年限，又實在想少點利息，在某個節點提前還一部分也是可以的，一般來說，銀行還款都是先還利息再還本金，所以提前還貸不要超過貸款期限的1/3，因為你已經把大部分利息還了，需要付的貸款利息早期基本已經還完了，你後期剩餘的尾款幾乎相當於沒有貸款利息，也就是你早還也沒有必要了。當然了，有些貸款提前還款有手續費，貸一個月就還可能和兩個月還多花的錢是一樣的，這個又要單獨考慮了。
所以總的來說，對於大多數的普通人來說選擇的30年房貸年限是最佳的選擇，尤其是對於現在手頭沒有那麼寬裕的人來說建議等選擇30年等額本息，因為這樣還款壓力不會太大；等你手頭寬容了，有了閒錢，可以去銀行將等額本息還款變成等額本金還款。打個比方，如果是等額本息還款，你每個月還的錢都是一樣的，包括利息和本金，利息多，本金還的就少，反之亦然；如果是等額本金還款，每個月需要還的本金都是一樣的，利息不同，則你每個月需要還的錢也是不同的，利息高，你每個月還的就多，利息少每個月還的就少，但是每個月還的本金是不變的。而你後面手頭寬裕了可以提前還款，頂多付兩個月手續費，但是前期壓力小很多。
當然如果您有提前還款的打算，比如說你還要買第二套房，為了規避政策限制所以幾年內要提前結清首套房貸款，並且目前手頭資金足夠支付還款，那更適合選擇20年的等額本金方式。