30萬，放在幾年前，這就是德陽一套房的全款。
現在不行了，30萬隻能給個首付。等呀等，等來的卻是
全款變首付，首付變車庫。
我很窮，所以他們也應該很窮，這種自以為是的思維模式框死了你的格局。
然而，德陽有錢人的買房方式，從來沒買過房子的人是體會不到的，也想象不到的。
2月份的時候，舒36已經給大家上了一道菜，名曰《有錢人的快樂》。
今天我們再上一道小菜，叫《換房的苦惱》。
有一個網友在綿竹上班，已經有一套公積金按揭的房子，現在想再在德陽買一套，用作投資或者以後留給娃兒。
有時候我都不明白我操那麼多心幹嘛。別人也沒問啊，我咋這麼主動呢。一個問題，扯出了一連串的答案。
她現在這套房還有26萬的貸款未還，按照德陽公積金中心的規定，是不能再使用公積金貸款的。
假如再買一套房，請問是提前還清首套房26萬貸款等半年再買划算，還是直接採用商貸首付50%，然後提取公積金來還商貸划算呢？
我相信，很多人想買二套房時都會遇到這樣的情況，首套房沒還完，是提前還款後再買划算還是用二套政策買划算？
今天我們她的情況當案例走一波。（過程很重要，看不懂過程就直接看結論）
首套房公積金貸款30萬，貸240期，已經還了34期，還有26萬貸款未償還。現在手上有30萬現金，打算再買一套面積約100㎡總價60萬，同樣是貸款240期的房子。
她有兩種選擇方案：
1、提前還款，半年後再使用公積金貸款。
2、不提前還款，直接採用商貸，並提取公積金償還商貸。（假如繳存較多）
怕大家聽起來雲裡霧裡，所以列了個表，這樣你就更容易理解了。
我們先看她的首套房，已經還了34期，也就是差兩個月3年（當時真便宜），現在月供1701.59元，貸款20年利息也就10.838萬。
現在要買第二套房，她選擇第1種方案，提前還款後半年採用公積金貸款。
30萬現金-26萬用作提前還款。
然後半年後，買二套房時採用公積金貸款還需要給18萬的首付款（前提是她公積金最高貸款額度是50萬【查詢貸款額度】），其次公積金二套房利率要上浮10%，20年貸款總利息16.84萬。
也就是說，她如果選第1種方案，首期資金至少26萬+18萬=44萬！
BUT，她只有30萬的現金。
如果選第2種方案，也就是不提前還款，而是直接採用商貸，按二套房算。
那麼，首期資金就是二手房的首付款，因為商貸二套房首付至少50%，60萬總房款首付30萬，剛好與她的現有資金一樣。
不提前還款採用商貸二套的話，利息則是首套房的26萬尾款利息7.8萬+二套房20.07萬利息，共計27.87萬，月供首套+二套共計3787元。【月供還款計算器】
結論
1、很明顯，提前還款後採用公積金貸款利息比不提前還款採用商貸少11.03萬，月供少1335元，且享受了第二套房的公積金貸款的政策。
2、提前還款首期資金需要44萬，綿竹網友資金缺口14萬！不提前還款首期資金需要30萬！剛好合適。
重點是，
如果提前還款後半年如果缺口資金14萬不到位，那提前還款就沒有意義了。
建議是，
如果你是那種欠銀行錢就心慌的人，建議你選第1種方案；如果你想理財且是作為投資，建議選第2種方案。前提是你能承受住兩套房的月供，利息多11萬雖然現在看起來多，不過考慮到通貨膨脹，20年後的11萬也就相當於3萬多。
其次，如果公積金繳存和餘額都較多，二套房都用不完的話，建議直接商貸，提取公積金當首付，每年再提取公積金還貸款吧。
敲黑板，沒買過房請注意：
1、第1套房貸款沒還完，是不能再用公積金貸款的，無論第1套是公積金貸款還是商業貸款。
2、提前還款後，需要等半年後，才能使用公積金貸款。
3、普通人只有兩次可使用公積金貸款的機會，詳情請看下圖。
買一贈一。
假如她首套房是商代，請問，提前還款再買二套房又划算嗎？
如果她二套房想採用公積金貸款，規矩是一樣的。
所以，過程直接省略，直接說結論。
1、提前還款，首期自己26萬尾款+18萬首付=44萬。利息16萬，月供2452元。
2、不提前還款，採用二套房模式，首期資金30萬首付款，利息大約33萬，月供4049元。
第2種方案首期資金壓力會小14萬，20年利息多17萬，月供每月多1597元。
建議還是那個建議。
錢在貶值，購買力在下降。能貸款就不全款，能貸30年就不貸20年。
還有，如今60萬總價在德陽並沒有那麼容易選到一款性價比房源。
溫馨提示：
買房之前先查查貸款資格【查詢】，免得打不到狐狸反惹一身騷。
之前我還攻略過《德陽出房貸新政之後，想換房子的你還換得起嗎？》，也是類似的攻略，感興趣可以看一下。
下回我們換一道菜，叫《投資房子數錢的快樂》。
看看高手是怎麼玩的，媽的，太尼瑪牛逼了。
