深中通道帶來的“環深”概念拉動了中山翠亨、火炬等地房價的猛漲。

窪地還是坑？未來的房價會怎樣？

這是見仁見智的問題，大家有爭議。

一個區域的房價，取決於環境、教育、醫療、交通、經濟等很多因素，變量很多。

本文僅從交通便利性（區位）和經濟發展水平兩個方面來對比探討一下。

關於深圳的帶動能力，先看看與之接壤的東莞的情況。

以房天下的二手房價格為例，不準確，但能看出兩個基本的特點：

臨深區域的房價要更高

比如，鳳崗和塘廈與深圳接壤，距離福田中心區較近，兩者的二手房均價都超過1.8萬，同方向遠一點的清溪為1.4萬，再遠一點的樟木頭就只有1萬。

地方經濟實力很重要

松山湖不是距離深圳最近的鎮，但二手房價格最高，達到了2.5萬，遠超周邊鎮。

這是經濟實力決定的。

只從2018年GDP來看，松山湖和虎門、長安都是600多億的規模，差別不大；但再看下2017年的數據，勢頭的區別就大了。

松山湖2017年的GDP只有386億，2018年連續跳過400億和500億兩個門檻，直接到了630億，名義增速超過60%！

在 “廣州VS深圳，誰對省裡的貢獻大？” 一文中，灣仔重點講了深圳對周邊的產業溢出效應，松山湖最為典型。

引進華為這個巨無霸級別的龍頭，對當地經濟發展的好處難以估量，當然還有一批大中小型企業。

經濟的跳漲，必然會在房價上有反映。

對於房價而言，經濟基礎才是最重要的。

評估深中通道的“能量”，判斷能不能支撐中山的房價，同樣可以東莞相關區域為參照。

Part I 交通便利性對比

深中通道全長24公里，網傳收費標準為90元；東岸起點位於深圳機場東側的廣深沿江高速機場互通立交。

從此處出發，沿著廣深沿江高速廣州方向行車，24公里可以到達虎門轄區；如果以高速路費計算，一直行駛到廣州也只需50元的成本。

所以，綜合考慮高速路費、油耗成本、時間成本等因素，從深中通道東側到中山，和到虎門以西的東莞轄區是差不多的。

也就是說，這兩個區域是較有可比性的。

當然，天天自駕車往返的人一定不多，公共交通更重要。

公共汽車不好評估，重點看下軌道交通，是更受歡迎的現代交通方式。

經過深圳機場，往東莞方向規劃的有穗莞深城際鐵路，連接廣州、東莞和深圳三市。

該鐵路於2008年12月21日動工建設 ，廣州新塘站至深圳機場段預計於今年國慶前開通運營 ，全長76千米，共有15座客運站，設計時速160-200公里。

值得一提的是，穗莞深城際鐵路的發車間隔平均僅5分鐘，屬於公交化運營，幾乎可以“隨到隨走”。

同樣經過深圳機場，往中山方向規劃的有深茂鐵路的深圳至江門段，設計時速250公里。

但這條鐵路尚未動工。

另外，《深圳鐵路樞紐總圖規劃（2016—2030年）》顯示，深茂鐵路深江段起於深圳樞紐西麗站，經深圳寶安機場、東莞虎門、廣州南沙、中山，止於江門站。

如此的話，從深圳沿深江鐵路到中山的話，要先經過虎門，再過珠江到南山，之後才能到中山。

所以，從軌道交通方面看，中山與深圳還是有相當距離的，遠比不上東莞便利。

Part II 經濟發展水平

所有臨深區域，都不想只做一個睡城，而是想承接深圳的產業轉移，且是偏高端的產業。

松山湖是個成功案例。

只有把產業發展起來了，地方經濟才能持續地發展，也才能有源源不斷的財力來提供醫療、教育、交通等公共服務設施。

房價才能有根本上的支撐。

目前，東岸明顯強於西岸

深中通道東岸，沿穗莞深城際鐵路和沿江高速往廣州方向，有東莞的長安、虎門、厚街、沙田、紅梅、麻湧等鎮。

深中通道西岸，主要帶動的是中山的火炬開發區、東區、石歧、南朗等鎮區。

從2018年的GDP來看，東岸明顯強於西岸。

在東岸，長安和虎門是第一梯隊，2018年的GDP都超過600億；厚街也有417億，屬於第二梯隊。

在西岸，火炬開發區遙遙領先，但只有482億，放在東岸只能算第二梯隊，差距明顯。

未來，產業承接是關鍵

東莞、中山兩地都是製造業為主的經濟，同時都是鄉鎮經濟發達的特點。

這種模式在改革開放早期對經濟發展起到了很大的作用，但劣勢越來越明顯，用前中山市主要領導的話講：

- 以傳統專業鎮為主的發展模式難以為繼，專業鎮競爭力下降，傳統產業增速放緩；- 以鎮區為主導的發展模式來落實創新驅動發展難以為繼，對高端要素的吸引力和承載力不足；- 以現有城鎮空間佈局建設宜居城市難以為繼，城鎮建設“攤小餅”、資源利用碎片化有待克服。

無論是本身傳統產業的升級，還是新興和外部產業的引入，兩地都有瓶頸。

為了解決這些問題，東莞早在2001年就成立了松山湖高新區，深入實施園區統籌組團發展戰略，取得成了巨大成功。對整個東莞市的產業轉型升級起到了關鍵的帶動和輻射作用。

隨著松山湖開發的飽和，東莞市又開始了濱海灣新區的建設。

新區由長安新區、沙角地區和威遠島三大板塊組成；毗鄰廣州、深圳兩大經濟強市，鄰近香港、澳門兩大特別行政區，地理位置優越；土地連片且尚未開發，周邊有成熟的工業體系支撐，有便利的交通引領，是東莞對接粵港澳大灣區的核心地區。

對岸的中山，亦在東部臨海區域成立了翠亨新區，與濱海灣新區一樣，處於南山、前海、橫琴三大自貿區以及廣深港澳四大城市的中心位置。

兩個新區對岸而起，與南沙自貿區、前海自貿區、橫琴自貿區共同組成未來粵港澳大灣區發展的五大重點平臺。

兩個新區的發展，對兩市的經濟轉型都很重要，也就關係到當地房價的長遠價值。

松山湖的開發，是在中國經濟高速發展的時期進行的，而翠亨新區和濱海灣新區未來的開發，面臨的經濟形勢要更加嚴峻，挑戰也會更多。

比如，根據翠亨新區的統計數據，今年的規模以上工業總產值就出現了下滑：

危與機總是並存的，希望兩個新區最後都成功。