'房企“花樣賣房”層出不窮 樓市：平靜表面難掩“暗流洶湧”'

■河南經濟報記者 馬連華

從“取消限售”，到撤銷“取消限售”，開封用了不到24個小時便成為“網紅”。在樓市收緊的當下，取消限售、放寬落戶、上浮貸款利率……任何一城有關樓市調控的風吹草動都可能被放大為政策導向的異動。

記者走訪得知，當前鄭州房產市場受市場因素、政策因素影響呈現產品供應與市場需求部分錯位的狀態，針對淡季銷售難題，不少樓盤出現了虛假社保、零首付、分期首付等亂象，市場預期漸趨平靜的樓市難掩“暗流洶湧”。

各種手段皆為成交

“房管局官宣，7月22日起鄭州市將全面取消首付分期政策，包含所有的商業及住宅，把握最後能使用槓桿上冊機會。”看到這樣的銷售宣傳，有購房需求的人或許會覺房地產市場要有大變化了。

其實上述“政策解讀”來源於7月17日鄭州市房管局對外發布的通知，將於7月22日至9月30日開展房地產市場集中整治，提到將禁止房企實行“零首付”購房，或採用“首付貸”“首付分期”等形式違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款……誇大曲解政策、過度解讀，烘托樓市“升溫”、干擾購房者心理預期等，所有的噱頭都為了吸引購房者。

7月初，南陽市民王穎在中介的“點撥”下成功買房，首付20%，貸款利率也享受了最低優惠，“現在是房產市場淡季，售樓部直銷及中介銷售壓力都很大，只要有意向購房，他們就會幫客戶解決難題，其目的就是為了成交。”

“三環內、地鐵口，零首付，無限購。”在鄭州市南三環與紫荊山南路交叉口的地鐵口，每天都有十幾名房產的推銷人員，他們所謂的“不限購”並非真正意義上的取消限購，而是可以幫忙購房者解決限購的問題，讓購房者符合購房的要求。

一位置業顧問告訴記者，一般不是真的解決戶口，而是辦理虛假社保，費用在幾百元到幾千元不等。同時，該置業顧問坦言，每家中介、銷售顧問都有自己的渠道，渠道打通以後，基本上沒人嚴查，按比例篩下來的不符合標準的也多是內部上交的陪審資料。

“搶房”氛圍多為惡意營造

“現場火爆、全線飄紅，完美售罄……”從事選房軟件開發銷售服務的陳飛，一年來一直奔波於省內各地，不少樓盤已經購買並使用了他們研發的購房選房軟件。

陳飛告訴記者，雲選房、網上選房兩年前進入人們的視野，引起了樓盤的興趣，實踐操作上讓很多售樓部嚐到了甜頭。“雲選房、網上選房不僅僅是噱頭，也很大程度上方便了買賣雙方，是一個不錯的銷售途徑。”陳飛坦言，不排除一些售樓部利用選房軟件進行後臺炒作，營造出房子不搶買不到的氛圍。

“我們看了一套房子，準備定的時候被告知必須等到某天大家集中選房，網上選房，結果我跟老公愣是沒搶到。”鄭州市民王娜告訴記者，後來得知，近一半的房源被售樓部提前銷售出去，而不好的戶型則被拿出來讓大家搶購，“甚至有置業顧問、購房者透露，可以在網上購買搶號軟件服務，保證能搶到房。”

鄭州某樓盤銷售經理姜亞琳給記者分析，2019年上半年鄭州樓市確實經歷了一波小陽春行情，三、四月份新房成交量明顯回升，但是價格卻未出現大幅上漲的情況，而在進入6月以後，樓市整體逐漸進入淡季。姜亞琳告訴記者，她也注意到一些樓盤數據紅火的程度簡直令人質疑，跟樓市整體平穩到低迷的狀態不符。

中國商業經濟學會副會長宋向清接受記者採訪時說，樓市進入夏季一般意味著淡季的到來，這是市場因素，也有政策原因，依這幾年市場表現看，整體上不會出現大幅波動，市民和政府都要保持平常心。

樓市回暖推動力持續加持

5月22日，洛陽“地王”1401萬元/畝;5月24日，開封“地王”656萬元/畝;6月13日，南陽“地王”984萬元/畝……今年以來，鄭州周邊城市紛紛出現新“地王”。“非鄭州”因素增加，對於鄭州樓市下半場影響不小。

作為距離鄭州最近的古城開封，“取消限售”、撤銷“取消限售”政策文件的出現，引起了社會的廣泛關注。一位不願透露姓名的業內人士告訴記者，房地產市場是政策性市場，也帶有比較強的週期性。商品房的商品屬性有著投資甚至投機的市場屬性，需要市場自發調節和週期性政策調節。

據資深房產銷售人士劉文貴分析，2018年以來，諸多百強房地產企業進入開封拿地，且無一例外的是這些房企全是高週轉的銷售規劃，出現產品、品牌和市場需求錯位，銷售預期難以達到的現象，進而導致市場交易出現偏冷淡的情況。此時出臺相應文件，劉文貴表示，這個政策文件的出現引起了社會的廣泛關注，出現過多解讀，有如之前出現的兩個城市類似的壓力，取消也在理解範圍之內。

“房地產不能繼續成為地方政府財政收入的柺杖，也不能繼續持因城施策、自主施策的慣性思維。未來學會在將這隻柺杖扔掉的情況下自由自在的行走，是地方政府必須練就的基本功。因為現在的樓市仍處於政策的高度敏感期，任何一城的風吹草動都可能被放大為政策導向的異動，會被效仿、跟風，從而影響前期樓市調控成效，也可能導致樓市的非理性波動。”宋向清分析，就對政策的理解和落實來講，鄭州做得比較好，開封市房產政策的反覆其實反映了兩方面問題，一是對本市房地產市場發展現狀及趨勢的焦慮，二是對全國房地產市場通盤考慮的忽視。

宋向清坦言，未來鄭州樓市表現仍將優於周邊城市，下半年銷量回暖的推動力持續加持，價格小幅上揚的概率較大，高端樓盤和小戶型各有穩定客戶群，是市場主力。三、四線城市持續低位維持，價和量都缺乏持續上抬的基本支撐。