現在開發商設計的建築物樣式越來越多，就連屋頂也設計的千奇百怪。不過最常見的樓頂還是比較平整的樣式，這種經久耐看的大平頂也比較受歡迎。但是多數人在買房的時候都不太喜歡買頂層，一來頂層即使屋頂和牆壁的施工再好也難免在冬夏兩季影響到室內的保溫性；二來萬一遇到房屋質量有問題的情況，很可能會出現漏水現象。
頂層漏水的現象相當普遍，已經有了很多的案例。對於大平頂來說，一般會增加樓板的厚度來保證穩定性，還會在頂部單獨增加防水層。然而入住的前幾年一般都不會出現大問題，直到房齡到8年以上的時候，該出現的毛病就出現了，如頂層住戶就會出現漏水問題。
多數頂層住戶在發現樓頂漏水時，一般都會先找開發商聯繫保修，但是多數樓盤保修期只有前面不容易出問題的那幾年，很坑對不對？如果住戶自己花錢聯繫維修人員來維修，又會覺得比較虧。於是很多業主就聯繫物業，希望能夠得到“公費維修”。其實業主拿房的時候，業主已經繳納了一筆“維修基金”，用來維護公共財產安全。如果小區樓頂出現漏水問題，物業經過調查，就能向同一棟樓的鄰居們申請動用維修基金。
但是多數鄰居往往都不同意使用維修基金，因為即使樓頂再漏水，他們也覺得是頂層住戶自己的問題，動用整棟樓的錢去給頂層修屋頂是不太合理的，所以通常使用“維修基金”的想法最後都失敗了。
物業告訴我們使用維修基金要“雙三分之二”的業主（修繕涉及範圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上且獲得2/3以上的產權人）同意，而本身修繕房屋本體的項目也屬於維修基金的使用範圍內的。然而在遇到小區樓頂漏水的問題上，很多情況下不能得到非頂層住戶的支持。所以在感嘆人性的現實之餘，各位頂層住戶往往只能自己掏腰包補樓頂了！
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住宅專項維修資金被稱為房屋的“養老錢”，事關千家萬戶的居住安全和幸福指數。隨著各地住宅維修金政策陸續落地，住宅小區如果出現屋頂和外牆滲漏嚴重、電梯故障、消防系統出現功能障礙等情況的，業主可申請使用維修資金。
全國住宅專維資金使用情況
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據央視報道，目前，全國住宅專維資金超萬億，然而全國平均使用率卻不足1%，被稱為“沉睡的基金”。截至2013年12月底，北京市繳存資金總額363.59億元，僅使用了7. 8億元，使用率為2.15%；截至2013年5月，上海市繳存資金總額399億元，也僅使用了29億元，使用率為7.4%；截至2013年7月，天津市繳存資金145.4億，僅使用7753.5萬元，使用率僅0.53%……
為何這筆巨大的沉睡的資金如此難以喚醒呢？根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，專維資金的使用必須徵得專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主和佔總人數三分之二以上的業主同意，即“雙2/3業主通過”，除了這個硬性規定外，還必須經過查勘界定、資金核對、制定方案、銀行核算、方案公示、受益確認等10多個環節，粗略估算下來，要真正申領到專維資金，少則3~4個月，多則1~2年。因此申領條件的苛刻和程序的複雜，是專維資金長期沉睡的根本原因。令人欣慰的是，近年來，各地相繼出臺了一些面對緊急情況，應急使用專維資金的辦法，放寬了條件，簡化了程序。
專維資金使用範圍
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《住宅專項維修資金管理辦法》規定，專維資金僅用於住宅共用部分、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造。
住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
《住宅專項維修資金管理辦法》特別指出，下列情況不得使用專維資金：
1.依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
2.依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
3.應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
4.根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
專維資金申領流程
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根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，專維資金的申領程序在專維資金劃轉業主大會管理前和劃轉業主大會管理後略有不同。
專項維修資金交由業主大會管理前需要使用的，按照以下程序辦理：
1.由物業（或相關業主）提出使用方案
2.專項維修資金列支範圍內專有部分佔總建築面積2/3以上的業主通過且佔總人數2/3以上的業主通過使用方案
3.物業（或相關業主）組織實施使用方案
4.物業（或相關業主）向所在地政府住建主管部門申請列支
5.政府住建主管部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知
6.專戶管理銀行將專項維修資金劃轉至維修單位
專項維修資金劃交由業主大會管理後，需要使用的，按照以下程序辦理：
1.由物業提出使用方案
2.業主大會依法通過使用方案
3.物業組織實施使用方案、
4.物業持有關材料向業主委員會提出列支專項維修資金申請
5.業主委員會審核同意使用方案後，報政府住建主管部門備案
6.業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知
7.專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位
以上是《住宅專項維修資金管理辦法》明文規定的必經程序，各地相關部門根據實際情況可能還會增設查勘界定、資金核對、方案公示、分攤公示等程序。
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資料來源：物業管理公眾號
運營：《中國建築防水》雜誌社
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