“我們沒有感受到特別的壓力。”
"“我們沒有感受到特別的壓力。”
左二為越秀地產董事長林昭遠
“我們的淨負債率63.6%，70%的負債率一直以來都是我們的管理目標”，經過上半年大規模拿地後，越秀地產董事長林昭遠在業績會上的一番話表明，這家廣州國企未來仍有槓桿空間。
根據越秀地產發佈的2019年半年報，上半年錄得合同銷售金額約369.0億元，同比上升31.9%，完成全年680億目標的約54.3%；其中大灣區實現合同銷售約231.6億元，佔比62.8%。合同銷售均價達到每平方米22500元，同比上升10.8%。
財務方面，越秀地產上半年實現營業收入約為217.9億元，同比上升114.4%。毛利率約為30.0%，同比上升4.2個百分點。權益持有人應占盈利約為18.7億元，同比上升42.4%。核心淨利潤約為18.3億元，同比上升63.2%。
截止6月30日，越秀持有現金約315.8億元，較年初上升16.3%。上半年的整體平均借貸成本為4.76%，同比下降了6個基點。
今年以來，越秀地產在土地市場的表現較以往都更加積極。通過“軌交+物業”模式、國企合作、產業勾地、公開市場競拍等多種方式，在廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、青島、江門等7個城市新增土地14幅，總建築面積約為374萬平方米。總土地金額330億，權益拿地金額260億。
其中深圳、鄭州、長沙、成都為新進入城市，使得公司佈局城市增至18個。
截止6月30日，越秀的總土地儲備2152萬平方米，其中大灣區佔比49%，華東地區和華中地區各佔比18%，北方地區佔比13%，其他地區佔比2%。如若按城市級別劃分，則一線城市佔比41%，二線城市佔比49%，三四線佔比10%。
林昭遠談及拿地擴張時指出，“主要考慮的是企業規模，一般來說，企業規模如果是要達到1000億以上，城市的佈局數量還是要增加，這有利於控制一定的風險，現在國家調控提出’因城施策’，即每個城市可以制定自己的調控政策，如果城市規模過於集中是不利於風控的考量。”
一條君注意到，今年以來的拿地過程中，越秀地產可謂將國企優勢發揮到極致。除了報道諸多的與廣州地鐵的合作，越秀地產與集團產投基金的合作也值得關注。
在越秀地產此前披露的1-6月土地收購資料中，鄭州、深圳的項目持股是9.5%，而中期財務數據中，鄭州項目持股比例為95%，深圳項目持股比例為95.48%。
對此林昭遠解釋稱，“公司新購項目中有部分是和產投基金合作。產投基金為第三方基金，是獨立的投資機構，跟我們在項目合作上是同股同權。由於拍地時還沒有確定項目是否會進行合作，因此用與基金合作的方式更便於我們之後找合作方。目前我們基本確定了上半年新購項目的合作形式，有部分已找到合作公司，有部分確定由公司自己開發，所以股權比例上有所變化。”
換言之，拿地之初由越秀集團產投基金牽頭，但越秀地產可根據項目的未來收益以及引入合作方情況，確定最終持股比例，這其中有很大的彈性空間。
今年上半年，廣州地鐵入股越秀地產成為第二大股東，雙方在“軌交+物業”上的首個合作項目也落地。同時越秀地產與大股東還訂立了收購兩個項目的協議。
隨著城市數量和項目的增加，調整架構和管控以適應目前的體量和規模是必要動作。
以大灣區為例，目前已進入的六個城市分別為廣州、深圳、佛山、江門、中山和香港，總計1055萬平方米。越秀地產優化重組成立了灣東、灣中、灣西和軌交四大平臺公司，以統籌管理。據林昭遠透露，集團上半年還在珠海、惠州和東莞等城市尋找機會。
“以往一個區域主要就是一個城市，一個城市裡面可能有好幾個項目，去年我們按照2.5級進行管控，即總部+區域+項目。區域裡面有好幾個項目，因此總部是一級、區域是一級，項目是半級，這是2.5級。目前我們已經形成4大區域，最新提出3.5級的概念，即總部+區域+城市+項目，一個城市裡面也有多個項目，從管控體系的角度來說目前已經初步建立起來。”
雖然今年以來，地產公司在融資端受到了一些限制，但這種管控對於國企越秀地產而言影響不大，上半年他們的融資成本仍處於行業低位。
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