在剛剛過去的這個週末，老家的親戚給筆者打了一通電話，通話內容全部圍繞買房展開。他告訴筆者，工作這麼多年，七拼八湊攢了差不多50萬，所以最近家裡也一直催著置辦婚房，但是在跑遍了大半個城市的樓盤以後，發現賣房的比買房的人要多得多。看到這種情形以後，他就想諮詢筆者目前到底適不適合買房。

其實，經歷了這3年的調控以後，不少購房者的房價預期和買房意願都出現了下滑，以前手裡哪怕只有不到10萬，大家也敢加加槓桿先把房子買了，但如今手裡哪怕有個幾十萬，也沒有足夠的勇氣貿然入市。一句話總結就是，目前房價已經走到了一個相對的高位，樓市發展的政策環境也變了，而且與以往大不相同。那麼，面對這種情況，擺在大家面前比較現實的問題就是，現如今還值不值得買房呢？如果不買房，這50萬存到銀行是否會更划算呢？

在回答這個問題前，我們不妨先看看當前的房地產形勢

1、樓市調控政策再次收緊，利空樓市和房價的因素增多。

從2019年4月份以來，樓市調控再次傳來了收緊的信號，主要標誌就是房企融資渠道的再次收緊以及融資成本的提高。除此之外，蘇州、洛陽、呼和浩特等城市也先後升級調控，蘇州更是今年5月份以來第4次加碼調控。從中不難看出，這既有全局性的信貸政策收緊，也有一城一策下的因地制宜，所以房價再次大抬頭的可能性並不高。

除了短期調控以外，房地產長效機制也正在加快推進，值得一提的是，房地產稅立法小組去年就成立了，目前正在全國各地調研。總而言之，筆者認為，與以往相比，未來利空樓市和房價的因素可能還會增多。

2、住宅市場格局基本穩定，住房需求開始逐步放緩。

建行行長田國立曾表示，目前房子已經蓋得夠多了，現在買房不光賺不了錢，而且還屬於高位接盤。根據統計，目前我國城鎮住房總量接近300億平方米，城鎮人均居住建築面積接近40平方米，總體已經告別了住房不足的階段，而且未來90後、00後都可以從上一代那裡繼承到至少一套房產。

因此，隨著住宅市場格局基本趨於穩定，住房需求也開始逐步放緩。雖然，由於住房資源分配不均等問題，樓市當中依然存在較大的住房需求，但是隨著存量市場的到來和長效機制的推進，如今調控政策發力的重點已經朝盤活存量房產轉變，從而平衡供需平衡。

3、居民房貸收入比過高，高槓杆提升了潛在風險。

根據央行發佈的《中國金融穩定報告》顯示，過去10年時間裡，我國住戶部門槓桿率從17.9%上升到49.0%；房貸收入比從22.6%增至60.5%。一般來說，房貸收入比最理想的狀態是不超過30%，50%就是警戒線了。不難看出，過去10年時間裡，加槓桿買房儼然成為了普遍現象，而且房貸支出在收入中佔比過高，已經影響到了生活質量。

當前，在防範金融風險的大背景下，國家正在推進穩步槓桿，足以說明高槓杆和高負債所帶來的潛在風險。根據統計，如今房產已經佔據了普通家庭財富的70%，這必然使得家庭抵禦風險的能力降低。更何況，誰也無法保證房價一直上漲，最近這一年的房價走向已經驗證了這一點，所以房地產在資產配置比例中過高提升了潛在風險。

基於以上房地產形勢來看，50萬元存在銀行和買房哪個更好？

第一，需要關注房價走向。根據當前防止房價大起大落的調控目標來看，未來房價主要呈現平穩和分化兩個特點。因此，房子並不是不能買了，而是要做好選擇。對此，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆表示，房價暴漲已成歷史，但是未來中心城市、大都市圈、城市群等熱點城市還有機會，會成為房地產市場發展的熱點，平穩上漲是大概率事件。

反之，筆者認為，對於那些依靠棚改等政策紅利支撐起房價的城市，未來穩定下調的可能性依然存在。因此，如果考慮在產業基礎好，人口流入量大的城市置業，買房仍舊要比存入銀行划算一些；但是，對於房價虛高的普通城市而言，目前現金流的安全性和交易流動性更為重要。

第二，關注銀行收益與貨幣貶值幅度。計算通貨膨脹率的方法有很多，一般來說，真實通貨膨脹率就是人民幣廣義貨幣發行量（M2）的增長速度與實際GDP的增長速度之差。數據顯示，在過去十年的時間裡，通貨膨脹率一直呈現下滑態勢，但是十年間平均貶值幅度為7%。因此，如果不考慮買房，那麼把50萬存入銀行，按照銀行最長存款週期5年計算，個人大額存單利率4.2%來計算，5年時間共可獲得收益10.5萬，本息共合計60.5萬元。

不過，在每年7%的貶值幅度下來看，最後只相當於大約42萬，顯而易見，收益並沒有跑贏通脹。但是，過去十年時間裡，M2已經從27%的增速下降到了8%，在防範金融風險和樓市調控持續收緊的背景下，未來M2或依然會保持低速態勢，而貨幣貶值幅度也會相應繼續放緩。

總而言之，未來5年時間裡，房地產市場會持續進入分化期，隨著一城一策的調控方式逐步常態化，從整體來看，買房依然會是穩定的資產保值手段。但是，如果細分市場來看，樓市政策環境已經發生了變化，購房者在考慮買房問題時，不能再單純的只考慮房價，也不能見房就買，而應該重點關注城市、地段、配套、品質等保值因素，或許只有這樣才能跑贏通脹，就算賺不了錢，也基本吃不到虧。但是，如果所在城市房價確實已經虛高，那麼暫時把錢存進銀行也是不錯的選擇。總而言之，如果你手裡有50萬，無論是用來買房還是存進銀行，安全性都是放在第一位的。