晚幾個月買房，多數十萬利息支出，扎心了老鐵！
有媒體爆：鄭州首套房貸利率最高上浮30%，按照購買100萬房產貸70萬30年期計算，比基準竟要多還款24萬。
遂有自媒體反駁：利率不是30年不變，上述案例中，最多也就是這一年吃虧8000元。明年利率一調整，大傢伙都得按新的利率執行。
利率上浮，是吃虧8千，還是鉅虧24萬？
【疑問】
利率上浮怎麼算，您清楚麼？
先說個倒黴事兒，今年7月，媒體行業上班多年的老王要買房，可待到辦理按揭貸款時，他卻被告知：暫時沒（放貸）額度了，等著吧您。
一番焦急的等待後，終於能貸了，可網籤每日限籤又卡住了進度，又是一番折騰。
7月14日是一個週五，老王被經辦員告知，可以網簽了，同時還被好意提醒：“聽說利率要上調，趕緊。”
這哪敢怠慢，週六一早，興沖沖的老王趕去銀行，卻被告知：就在週五下午，總行通知，利率上浮10%，立即生效。
“上車要緊。”老王媳婦一錘定音，倆月過去了，在他們兩口子心裡，這上浮10%到底怎麼算，也真是筆糊塗賬。
【爭議】
是吃虧8千，還是鉅虧24萬？
媒體報道稱，目前中、農、工、建、交五大行房貸利率普遍上浮10%~20%，商業銀行方面，上浮最多者達30%。
以目前基準利率為4.9%計算，若一套房總價100萬元，首付30%，貸款70萬元，分30年採用等額本息還款來算。利率上浮30%，每月需要多付650元，總利息達到87萬元，比基準利率多付24萬元 ;如果利率上浮20%、15%、10%，則利息分別需要多付16萬元、12萬元和8萬元。
可很快，又有自媒體發文稱，利率上浮30%，最多也就是這一年吃虧8000元，明年利率一調整，大傢伙都得按新的利率執行。
是吃虧8千，還是鉅虧24萬？
【常識】
房貸利率=央行基準利率*波動區間
想求準確，還得看貸款合同白紙黑字怎麼約定。
小編找到老編，老編拿出了壓箱底的《個人購房借款/擔保合同》。
這份2016年10月與某國有大型銀行鄭州某某路支行簽訂的合同中4.1條說，貸款利率以貸款發放時適用的中國人民銀行公佈的同期同檔次貸款利率為基準利率，下浮10%確定。
說人話就是，房貸利率取決於兩個元素，中國人民銀行確定基準利率；放款銀行在以其為基礎上浮、下浮。
依照現今4.9%的房貸基準利率，上浮10%、20%、30%，之後分別是5.39%、5.88%、6.37%。
【判斷】
（上述案例中）多付數十萬利息跑不掉
以老編去年在利率九折時入市為例，面對貸款利率上浮，以及可能的基準利率變動，會對其有何實際影響？
A、若基準利率變動，貸款利率隔年動（央行決定基準利率）
基準利率是央行發佈的，是基於國家的經濟發展實際情況的宏觀調控手段。
基準利率變動的，在2015年，基準利率調整了5次之多，在當年10月24日，基準利率被定為4.9%，延續至今。
基準變動，利率隔年動
上述房貸格式合同中提到：貸款發放後遇基準利率調整，如貸款期限在一年（含）以下的，執行本合同利率，不分段計息；貸款期限在一年以上的，自每次基準利率調整之日的次年1月1日開始，按該次調整後的基準利率（如基準利率在一個日曆年度內經兩次或兩次以上調整的，以該年度內最後一次調整的基準利率為準）及上述第4.1條約定的利率浮動比例確定並執行新的利率。
舉例來說，老編房貸合同中約定，利率九折優惠，其實際利率為4.9*90%=4.41
假設今年10月，央行調整基準利率到5.3，那麼，從明年1月1日起，老編房貸的實際利率調整為5.3*90%=4.77
B、利率打折可取消，但上浮利率不下降（由放款行決定）
上述房貸格式合同中提到：貸款人有權每年重新評估給予借款人的利率優惠，根據國家政策、借款人資信狀況及借款擔保變化等情況，自行決定全部或部分取消給予借款人的利率優惠，並及時通知借款人。
劃重點：根據上述格式合同中，若你享受了“九折優惠”，那麼銀行有權單方面取消優惠，但最壞的情況，大不了就按照當下基準利率還款。
但若你上車晚，已經是“上浮10%”或“上浮20%”，對不起，即便日後形勢變化，合同中並沒有把上浮利率給你降回去這一說。
C、結論：（在上述案例中）多付數十萬利息是跑不掉的
綜上所述，無論基準利率是升是降，這已經上浮的10%或20%的利息支出，是降不了的。
在上述既有條件下，以貸款70萬30年為例，利率每上浮10%，就意味著多出8萬元的利息支出。上浮30%，可不就是20多萬，
而現今環境下，基準利率繼續降低的可能性極小。
【觀點】
（1）推測：基準利率上調是大概率事件
自2011年以來，基準利率從7.05%一路降到了4.9%。
綜合近20年央行公佈的基準利率來看，目前4.9%已屬史上最低。
一方面，低基準利率下，民眾更多的會拿錢去消費，以內需來拉動經濟馬車，但低利率也給很多人操作資金槓桿買房投資提供了便利。
但近期北京、上海、深圳、南京等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%-10%已成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。
常言道，物極必反。
現在，中央已定調“房子是用來住的”，房產政策漸趨收緊。
若地產熱仍不退燒，央媽出手，提高基準利率，將是大概率事件。
……
房奴們，醒醒吧，請量入為出。
（2）破局：倘若日後利率上浮取消，折扣再來，怎麼辦？
房貸作為“花明天的錢，圓今天的夢”的消費，絕不是越多越好。對於工薪階層來說，應當在能夠支撐的範圍內，量入為出地選擇貸款數額。
而對於做生意、手頭流動週轉資金比較多的人來說，在購房方面，能多貸款，就儘量少佔用手頭流動資金。
因為，房貸基準利率是歷史最低；橫向對比其他貸款，房貸利率也是很低。
……
倘若日後利率上浮取消，折扣再來，被合同綁住的購房者要怎麼破局呢？
方法很簡單，也合規：
可以先拆借資金，將所欠按揭貸款提前還清，再以現房抵押，貸出款項，獲得流動資金。
（3）寬慰：利率上浮都不是個事兒，剛需該買還得買
儘管銀行利率上浮，要還的貸款增加，房貸卻依然是划算的。
一來，目前4.9的基準利率是歷史最低，即便上浮30%，也只有6.37，相比2011年基準利率7.05，仍然低了好多不是麼。
二來，錢越來越不值錢，三十年後的十萬元可能也就相當於現在的六七萬，拿明天的錢，圓今天的安居夢，值不值？
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高瞻展，河南商報首席記者
河南省新聞名專欄“記者陪你去辦事兒”欄目主創成員。專注鄭州市房產維權近兩年，見證近百起樓市維權，撰寫房產類輿論監督稿件近百篇。
關注鄭州無證售房亂象，延期交房亂象，爛尾樓亂象，土地證、房本辦證難，不動產手續辦理難、限貸限購後遺症，二手房交易糾紛，樓宇質量問題，裝修問題維權等。
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