2019年似乎是樓市的一個糾結之年，年初樓市的“小陽春”著實驚豔了一把，伴隨著“7折促銷”，“僅剩三套”等各類優惠活動頻繁轟炸，和突然放鬆的城市落戶政策，似乎有一種牛市捲土重來的預兆。

但是另一面，北京等一線城市的房價最近兩個月又開始躊躇不前，國管公積金中心發佈了“認房又認貸”的通知，三四線城市依舊冰封，房住不炒，因城施策依舊是主基調，隨著投機者越來越少和棚改貨幣化放緩，在優惠活動和利好政策面前，剛需者不像以往一樣瘋狂，反而更害怕在高位接盤。

01 一二線房價大起大落不容易

其實剛需的朋友並不需要太過糾結和謹慎，2019年最大的一個變數在三四線城市，由於本身受人口流動影響較大，一旦棚改貨幣化安置放緩和返鄉置業退燒，需求很容易大起大落，但是一二線城市反而受益於超級城市群和產業優勢，房價可能更多是保持穩定甚至緩慢增長，短期的剛需購房者不必擔心一二線樓市會大起大落，我們完全可以踏實地精選一套適宜的住房。

02 剛需不看房價看利率

既然一二線城市房價穩定的話，抄底撿便宜幾乎不太可能，對於剛需者來說指望房價大跌買房很可能就錯過了心儀的好房。近期的全國各地房貸利率普遍下調，對於剛需的購房者來說，與其賭市場房價下跌撿便宜還不如算算怎麼降低購房成本。在購房成本中，除了首付、稅費之外，最主要的支出則是貸款利息。所以購房者必須做足功課，瞭解未來房貸利率走向，自己所在城市房貸利率是多少，還要對比全國的房貸平均利率的高低。

房貸利率的高低真的有這麼大影響嗎？貓哥的兩個朋友，購房時間就差了半年，同樣貸款了200萬，房貸的利息成本卻差出一輛特斯拉，貓哥給大家算一筆賬就理解了：

假設小黑和小白都是首套，貸款了200萬，等額本息，基準利率是4.9%，還款期限30年

● 小黑的房貸利率是在基準利率上打8.5折，也就是4.17%，可以計算出：

● 小白的房貸利率是在基準利率上浮10%，也就是5.39%，可以計算出：

利息差額：2038528.45—1508328.14=530200.31元

不僅月供多了1千多元，小白比小黑的貸款利息也多花近53萬多元。如果同樣是買總價300多萬的房子的話，相當於小白最終多付出了超過10%以上的成本，絕對不是一筆小數目。

看來房貸利率的高低直接影響了貸款的成本，上浮的越多，你支付的利息就越多，下浮的越多，你支付的利息就越少。極端情況下，一個同樣房價的房子，如果利率是7折，那麼比利率上浮30%的人，幾乎要少花一半的利息成本。如果在折扣低的時候貸款，對於咱們剛需的朋友來說，還貸的壓力就會少了很多。

03 如果房貸利率繼續下調,現在入手合適麼?

目前，北京大多數銀行的首套房基準利率只是上浮10%，二套房上浮20%。廣州四大行首套也跟隨下調，只上浮至10%，深圳四大行是15%，其中上海比較優惠，大多數銀行貸款利率已經是95或9折了。

可以看出，從四大一線城市來看，整體房貸利率都在悄悄緩慢下調，新一線城市也緊跟其後，例如，杭州，廈門，南京，等城市也出現部分銀行下調首套房貸利率，幅度也在5%左右。當然也有例外，例如的鄭州，武漢，首套房還是上浮25%-30%，但畢竟這種重點調控城市還是少數。

在未來房貸利率趨勢逐漸下降情況下，對於咱們購買首套住房的剛需來說肯定是一個利好，大家貸款的利息付的越來越少，這時出現了一個問題，如果我貸款買房後，銀行又下調了房貸的利率，我之前的房貸利率也會下降嗎？是不是我也能享受到利息的優惠呢?

首先，咱們必須瞭解一下決定住房按揭貸款利率的兩個因素：

● 一、央行的基準利率

● 二、上下浮動的比例

利率=基準利率*浮動比例

04 什麼是央行的基準利率？

基準利率是由中國人民銀行調整的，目前，5年以上商業貸款的基準利率為4.9%，各家商業銀行的利率都是以基準利率為基礎進行上下浮動。

也就是說，如果央行的基準利率上調，商業銀行也會跟著調整，咱們貸款的基準利率也會跟著上調，利息成本肯定會增加。如果央行基準利率下調，咱們也會跟著下調，利息成本就會減少。

05 什麼是浮動比例？

浮動的比例是由各家商業銀行在一定範圍內自己決定的，不同的銀行浮動可能不同。如果銀行上調浮動比例，咱們已經拿到手貸款的朋友不用擔心，就算銀行上浮到30%也和咱們沒關係，不受利率浮動的影響了。

比如，你辦理了200萬30年期限的房貸，A銀行的利率為基準利率上浮10%，那麼你的貸款利率就是4.9%*1.1，也就是5.39%。

之後A銀行為了吸引更多的人貸款，把貸款的利率調整為基準利率下調20%。這時候你的朋友去辦理200萬30年期限的房貸，利率就是4.9%*0.8，也就是3.92%。

而此時你的房貸已經放款，就算你貸款的銀行折扣再低，你的利率也不會再調整了。但是，反過來如果A銀行現在上浮基準利率到30%，你的利率也不會再上調，就很划算。

貓哥想說，央行的基準利率短期內不會輕易調整，也就是大家主要關注銀行的房貸利率趨勢就行，目前最低的城市一般是9折左右，不過這個折扣短期出現在一線城市的可能性不大，政策上可以看出，房價不允許大漲，泡沫太大就有風險了。但是直接猛烈打壓行嗎？肯定也會出風險。

最好的辦法就是從房貸上慢慢鬆綁，以時間來換取空間，通過調整利率來遏制房價快速上漲，一旦出現銷量下滑也可以下調利率來託底。數據顯示，目前全國首套房貸款平均利率為5.56%，已經回到去年4月份的水平，對於不急需住房的朋友來說，歷史上房貸利率最低是85折，我們不求利率最低，在9折或者95折再入手是相對理性的，如果你所在的城市利率上浮在15%以上的話，可以再等一兩年，先攢足現金，因為未來一二線城市緩慢下調到基準利率是大概率事件。