昨天的大新聞是許家印成為中國首富，原因是今年中國恆大（03333.HK）今年漲了快5倍。
以往內房股在香港屬於最不被人待見的一撥，今年在中國恆大和融創中國（01918.HK）帶領下集體暴動，一路漲到踏空者懷疑人生。
恆大和融創還能漲多少，還能漲多久，和我們關係不是很大。雖說它們是港股通標的，我想也不會有多少A股投資者參與，不過琢磨一下這些在港上市的內房股上漲邏輯，會有助於我們把握未來A股的地產板塊走勢。
內房股到底吃了什麼藥，網絡上眾說紛紜，其實最核心的因素還是業績——香港市場就認這個，恆大和碧桂園過去4年銷售金額複合增長分別是62%和122%，但問題也來了，這些年業績一直都好，為什麼股價今年才漲？
這恐怕沒什麼標準答案，我的理解是估值修復。以前內房股估值極低，還動不動被看空做空什麼的——大家還記得2012年香櫞做空恆大引發許家印爆粗嗎？恆大股價在長達五六年的時間裡一直在一兩塊的區間震盪，甚至跌到過幾毛錢，大家只要看看漲了5倍的恆大市淨率還只有3.3，就知道當年這隻股票是多慘了。
當年估值被壓低的原因是老外覺得國內地產市場分分鐘要崩盤，覺得一個負債累累的二三線地產公司給0.2倍市淨率的估值不能再多了。結果現在大家發現崩盤喊了這麼久，地產的熱度不但沒下去，反而是要上天的節奏，那必須修復下估值，先給1倍市淨率吧，好嘛，這不就是400%漲幅。
那為什麼恆大能有3倍市淨率？因為恆大在這一輪地產公司大躍進中獲益最大，超標的市淨率是市場給出的龍頭溢價。
最近幾年國內地產市場的發展趨勢是從一線向下擴散，2015年一線漲，2016年二線漲，2017年三四五線漲，而恆大在二三四五線已經深耕多年，我剛才還翻到一條2014年的新聞，許家印在一片唱衰聲中力挺三線城市市場——我覺得更多還是因為已經陷進去了只好拼命給自己打氣——現在就是人家收穫勝利果實的時候了。
除此之外，這一輪地產大躍進還有幾個特點，首先是商業地產萎靡，然後是租金漲幅和房價漲幅完全不成比例，反應在股市上，就是商業地產項目多的公司股價都不行，物業多的也漲不動。現在大家比的是誰能放槓桿，誰的舉債擴張能力強，在這一點上，2015年底總負債超過6000億的中國恆大自然就一騎絕塵了。
說完恆大上漲的邏輯，說回A股地產板塊。
A股地產板塊今年完全像個扶不起的阿斗，國證地產指數漲10%，漲幅最大的個股新城控股75%，雖說也不算少，但出門碰見香港同胞都不好意思跟人打招呼。現在大家最關心的，無非就是內房股神話能不能在A股重演一次。
內房股估值修復的邏輯，在A股顯然也是適用的，但選龍頭的標準可能有點不一樣。因為港股更看重過往，而A股更看重將來，也就是港股喜歡炒確定性，A股喜歡炒不確定性。所以恆大是內房股龍頭，但萬科能不能成為A股地產龍頭就有些疑問——規模上它當然是，但股價可未必。
本週會繼續聊這個話題，看看引領A股地產板塊奔向星辰大海的會是誰。
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