'為什麼別人家的大戶型“高大上”，自己家的卻是“傻大粗”？'

本文來自 冷眼觀樓

8月初，姜Sir已經曝光了南開區制本廠的正榮紫闕項目規劃，全乾掛石材、大面積玻璃窗的立面，確實令人眼前一亮。

今天，Sir打算來講講他們的戶型。

小高層約168㎡四居4.5個南向開間，洋房約196㎡四居5個南向開間，究竟是怎麼做到的？

壹 ︳First

在講正榮紫闕的戶型之前，姜Sir想簡單吐槽一下目前天津樓市的大戶型。

現在，市場裡無論是高層還是洋房（別墅除外），超過150㎡的大戶型越來越難找。

很簡單，總價太高賣不動，開發商也不敢做太多，或者乾脆放棄。

可即便是個別項目僅存的一些大平層戶型，大多數設計得也是毫無亮點，只能用“傻大”形容。

目前，市場中大部分單套超過160㎡的高層大平層，都是下面這種佈局：三開間朝南，中間入戶，客、餐廳分列南北。

這些戶型有一個通病，就是進深過大，基本都達到了13-15米。

面積雖大，但過於狹長，中部缺少採光，通風不足。雖然空間尺度很大，但功能區劃分太過單一，細節不足。▼

姜Sir籠統地稱之為“掐腰戶型”。

因為進深過大，樓梯、電梯、電梯前室等交通核，只能設置在樓體中間。結果造成戶型在中部出現一個凹槽，就像把腰“掐折”了一樣。

如此佈局，一是玄關正處在交通走道上，雖有儀式感但功能性不強；二是玄關掐斷客餐廳的連通，戶內開敞性不夠。▼

更有下面幾款戶型，左側是市區某項目高層178㎡戶型，右側是濱海某項目小高層164㎡戶型，連室內尺寸都沒規劃好

左邊這款，餐廳居然只有2.6米開間，去掉牆也就剩2.4米。餐桌擺在中間基本人就無法穿行去廚房，竟然還是在一個178㎡的戶型裡！

右邊這款，沒玄關，開門見廳；入戶門前大量浪費面積；只留給餐廳2.25米的淨開間。▼

當然，市場中也有幾個項目的大戶型，做得是比較不錯的。

比如洋房項目，相對設計得會更出色一些，四面寬以上朝南比較容易做出來，至少有三個南向臥室，如龍湖九里晴川的164㎡戶型、公元大觀的166㎡戶型。▼

高層的大戶型，能夠做到這種超大南向開間的也有，但戶型面積都會很大，數量也比較少。

比如，仁恆公園世紀的5面寬朝南高層戶型，面積要211㎡；首創天閱海河的4面寬朝南高層戶型，面積要230㎡。▼

貳 ︳Second

總結完目前天津樓市裡幾款比較典型的大戶型，我們可以獲得以下結論：

按照天津人的居住習慣，首選南北通透的板樓。因此，大平層戶型在設計上，其實和中小戶型是一樣的，都需要追求大開間、短進深。

因為只有“薄板”的樓體結構，才能擁有更大的南向採光面，以及更良好的通透性，居住舒適度也才會得到保證。

而正榮紫闕這個項目，因為地塊本身的先天條件，使得規劃時在樓體擺佈上，正好可以做出大面寬、短進深的“小薄板”，卻絲毫不會損失容積率。

2棟15層到頂小高層，整體面寬約33.3米。3棟7層到頂洋房，整體面寬約38米。

不到2萬㎡的住宅體量，全部做成了大戶型產品，房源只有102套。

小高層是約168㎡的四居（因入戶大堂首層出現約149㎡、二層153㎡變異戶型），洋房3-7層是約196㎡的四居，1、2層是約217㎡的底躍四居。

正榮紫闕鳥瞰效果圖

當然，大面寬、短進深並不意味著進深越短越好。太短的進深，房間反而不好擺放傢俱，合適的進深面寬比非常重要。

小高層約168㎡的四居戶型，整體南向面寬約16.65米，進深約9.35米，面寬進深比約1.78：1。

整個戶型做成了四室兩廳兩衛，三個臥室及客廳均朝南。且客廳面寬達到約6米，相當於1.5個開間。也就是說，整個戶型相有4.5個開間全部朝南。

這款戶型最適合四口之家——兩個娃分配兩個全陽臥室，舒適且公平；北向書房兼客房，平時供男主人獨立使用。▼

正榮紫闕小高層約168㎡戶型

洋房約196㎡的四居戶型，整體南向面寬達到了驚人的約18.25米，進深約9.3米，面寬進深比約1.96：1。

這個超級南向面寬，已經創下迄今為止天津樓市洋房產品中的記錄，僅次於仁恆公園世紀高層245㎡樓王戶型的19.7米麵寬。

整個戶型做成四室三廳三衛，不僅三個臥室及客廳朝南，而且客廳側面還可分隔出一個多功能廳，實現5開間全部朝南。

這款戶型非常適合與老人同住的家庭——南向老人房自帶衛生間，與主人套房互不干擾。▼

正榮紫闕洋房約196㎡戶型

而且，大家發現沒有？這兩個戶型很方正，基本只有一處缺角，戶型沒有不規則的凹凸，內部空間使用效率很高。

因為樓體都採取了倒“T”字型結構。電梯、樓梯都位於倒“T”字的頂端，避免交通核佔用過多樓體面積。

小高層跟洋房均採取兩梯兩戶佈局，小高層15戶業主共享一部電梯，洋房7戶業主共享一部電梯，大大避免早晚高峰期等電梯的尷尬。

兩部電梯還都採取對稱佈局，每戶門前都有獨立的電梯前室，相當於私梯入戶。兩戶業主入戶門平行而非相向設置，保證各家隱私。

這部分空間相當於贈送給業主專屬使用，家中一些嬰兒推車等大件物品，甚至可以放置於此。▼

叄 ︳Third

當然，大戶型的設計並不能只有“傻大”，它不僅需要足夠奢侈的舒適度，更需要足夠細膩的功能性。

接下來，我們來看看正榮紫闕在每個空間的設計方面，有哪些過人之處。

首先是玄關——非常重要的功能空間，也是家的臉面。

兩款戶型結構相同，都位於房間東（西）北角，呈“L”型動線。這種結構可以有效保證室內隱私，快遞員即使在門口也不會一眼望穿室內情況。

兩款玄關都在門旁預留了充足的儲物空間，約196㎡戶型甚至設計了一個獨立儲藏間。

業主回到家，換下的鞋子、脫掉的外套、手機、車鑰匙、揹包等等各種雜物，都有了容身空間。像洋房戶型的儲藏間，更能存放行李箱、電風扇、兒童推車、吸塵器等一系列大件物品。

可能有人會擔心電梯門直對入戶門影響風水，其實根本沒必要。因為入戶正對的是一面牆，牆上可以掛幅畫、擺上個條案構成端景，類似“影壁”，並不會有所謂“一箭穿心”。▼

其次是客廳——這應該是大戶型最出彩、最搶眼的空間。

約168㎡戶型的客廳，開間達到約6米，進深約3.7米；約196㎡戶型的客廳，開間居然達到了8.8米，進深約3.8米。

如此闊綽的大橫廳，在目前天津樓市中非常稀缺，且使用自由度非常高。

追求“氣派”、“敞亮”，擺上一套3米多長的轉角沙發，配兩三個單人位，八九個人圍坐在一起玩狼人殺都不在話下。

家中有小baby的，可在沙發背後分隔出一個嬰兒爬行區、幼兒玩具區，家長坐在沙發上就能找看到孩子玩耍。

個人愛好豐富的，在沙發背後擺張大茶臺、或跑步機、或鋼琴、或展示架……邊晒太陽邊品茶、邊鍛鍊、邊彈琴、邊欣賞自己的收藏……

尤其是約196㎡的戶型，客廳其實是由5.3米+3.5米開間組成，可以分隔出尺度更加闊綽的多功能區，滿足高端人士一切內心的想象。

兩款戶型都外跨了與客廳同寬的南向陽臺，帶超大尺寸的玻璃窗，預留了上下水。不僅可以最大限度把長虹公園的風景引入室內，還預留了家政、儲物空間。既可擺滿花架養花種草，也能洗衣晾晒熨燙儲物。▼

第三是餐廚——最能體現居住品質、對功能性要求最高的空間。

兩款戶型都採取側廚設計——廚房和餐廳在北側橫向佈置，是天津人最喜歡的一種佈局。

“U”型廚房，洗、切、炒動線合理。甚至約196㎡戶型是深“U”結構，擁有更長的檯面，自帶兩扇窗採光，儲物、操作空間更大，舒適度更高。

餐廳自帶開窗，與客廳形成對流。配合薄薄的進深，這個季節，開窗後構成滿屋穿堂風，連空調都省去了。

充分的開間，使得即便橫向擺下一張六人餐桌都不在話下，也不會影響人在周圍穿行。像約196㎡戶型的餐廳開間更是達到約4.6米，既可以擺下圓餐桌，也足夠做一個西廚中島，還能靠牆擺放餐邊櫃。

想象一下，在如此闊綽的餐廳搞一場聚餐。大家三三兩兩，女主人在廚房裡主灶，閨蜜們圍著中島幫忙備餐，男同胞們則在餐桌旁幫著擺盤，大家一邊聊著天一邊忙碌著，孩子們則在寬敞的客廳嬉戲玩耍……

這樣的生活誰不向往呢？▼

第四是主臥套——很私密卻對舒適度追求最高的區域。

兩個戶型的主臥在尺度上並不很奢侈，約4-4.1米的開間、約3.3-3.4米的進深，實現舒適度和功能性方面的平衡。

臥室保證一張1.8米×2米雙人床、兩個床頭櫃擺下後，床尾對面還足夠放下一部鬥櫥，角落裡還能放下一部單人休閒沙發。

儲物功能則全部放進獨立的步入式衣帽間，而且還是雙衣帽間。大的自然是留給女主人，小的只能歸男主人。男女主人各種名牌服飾和包包，都有了充足的存放空間，互不干擾。

兩個主衛，更加奢侈，全部採用雙臺盆+獨立淋浴房+獨立馬桶間+日光浴缸，舒適度堪比五星級酒店，夫妻二人即使同時使用也都毫無壓力。

另外，約196㎡戶型主臥還自帶一個書房。男主人晚上需要有些工作處理，關上房門絲毫不會影響愛人。▼

第五是次臥——南向3次臥舒適度更高。

每一個南向次臥的尺寸都足夠擺下衣櫃和標準雙人床，還都贈送了外飄窗以延伸室內空間。像約196㎡的戶型，其中一個南向次臥還套了衛生間，老人使用最方便。

肆 ︳Fourth

除了上述的小高層約168㎡、洋房約196㎡這兩款戶型外，正榮紫闕還有兩款殺手鐗。

三棟洋房的1、2層，設計師把一套戶型一切兩半，採取交錯咬合的方式，分隔出兩套複式戶型，總計12套。

並在洋房一層北側，為底層複式戶型專門設計了獨立於樓上住戶之外的大堂，保證每戶都擁有從社區獨立入戶的空間。

在目前全國別墅規劃全部暫停的大背景下，這種市區內的類別墅居住體驗，絕對算得上稀缺。

約218㎡的底復戶型，位於每個樓棟的金、銀角。一層為客廳、餐廳、廚房、衛生間，二層為4個臥室、2個衛生間。

從獨立大堂進門，規劃了一個“L”型玄關，兩側預留了充足的儲物空間，家裡所有物品幾乎都能找到合適的存放之處。

穿過長長的玄關，一眼望去是一個超大的開敞空間。客餐廳融為一體，南向面寬達到約10.2米，大約50多㎡的面積沒有任何阻隔。

這種空間的氣勢，想想都覺得氣派。特別適合喜歡呼朋喚友的業主，時不時在家搞一次燒烤派對。

廚房與餐廳連通，“一”字動線，依託側牆可以做一面將近10米的操作檯，自然區分為中西廚。餐廳闊綽的面積，還足夠打造中島，即便擺下2.4米餐桌也不在話下。

二層2個臥室朝南、2個臥室朝北。其中主臥套房面積與平層戶型相當，也是自帶衣帽間和超大衛生間，衛生間自帶雙臺盆、淋浴房、馬桶間和浴缸。

在樓梯正對的位置，有一個小小的開敞空間，可做家庭活動區，或是做成儲物間。▼

約213㎡的底復戶型，位於每個樓棟的中戶。一層為客廳、餐廳、廚房、衛生間，並帶1個臥室；二層為4個臥室和2個衛生間。

從獨立大堂進門後，同樣是儲物功能強大的獨立玄關。走一個拐角，進入客餐廳。

餐廳與廚房連通，且自帶窗戶，通向二樓的樓梯位於客餐廳之間。總體上，尺度不如邊戶闊綽，但南向開間也能達到約5米。

一樓佈置了南向臥室，特別適合家中有老人、腿腳不方便上樓的家庭，內套衛生間的設計令使用更加方便。

當然，如果客戶覺得不滿意也可自己改造，老人房和客廳之間是非承重牆，拆掉就能獲得一個開敞的公共會客區。

二樓實現了四面寬朝南——3個臥室和1個衛生間。尤其是主臥套房，尺度要比邊戶更大。除了一個更寬敞的衣帽間外，衛生間是南向的，陽光能灑進浴缸。▼

伍 ︳Fifth

講完正榮紫闕這幾款戶型，姜Sir想額外囉嗦兩句。

對大戶型，很多人會認為：一是面積大設計容易，二是買大戶型的客戶都不關心戶型設計如何。

對此，姜Sir持保留意見。

人們的夢想中，都會有一套大房子去實現自己的終極居住。但是，並不是單純“面積大”的戶型都能稱得上“豪”。

想表現大面積豪宅的舒適和闊綽，但也不能以對空間的“暴殄天物”為手段。

歸根結底，還是需要去深入研究客戶需求，既要保證足夠的功能性，又要提供無與倫比的舒適度，還要兼具社交屬性、多功能擴展的想象力。

畢竟，在滿足基本生活需求方面，大戶型客戶與中小戶型客戶並無本質區別。但因為經濟實力的提升，大戶型業主反而會對舒適、趣味、展示、社交等方面提出更高要求。

比如正榮紫闕這幾款戶型，就不是單純的面積堆砌。畢竟也是千萬級以上的產品，要實現客戶終極改善的夢想，那麼一切都要想到客戶前面。

像客廳這種公共空間，就通過巨大的南向開間尺度和超級玻璃窗等標誌物，給客戶留足自我升級的空間，也給客戶留夠展示面子的機會。

而像主臥、主衛、廚房等私密空間，就充分保證功能與舒適的平衡，一切細節替客戶考慮周全。

既有面子，又有裡子，這才是一套終極改善產品的自我修養。

還是那句話，大戶型豪宅的需求並沒有消失，只是你總得給這部分客戶一個買單的理由。