近兩年，成都住宅市場的小戶型正在以“賣一套少一套”的方式被淘汰。
如果細數目前主城區的小戶型樓盤，除了SM錦悅、華熙528、南城都匯等長期捂盤的樓盤外，新建樓盤似乎已不再有小戶型的供應。
下圖：大成都範圍內近5年來90㎡以下住宅的整體供應套數比例：
近兩年，成都住宅市場的小戶型正在以“賣一套少一套”的方式被淘汰。
如果細數目前主城區的小戶型樓盤，除了SM錦悅、華熙528、南城都匯等長期捂盤的樓盤外，新建樓盤似乎已不再有小戶型的供應。
下圖：大成都範圍內近5年來90㎡以下住宅的整體供應套數比例：
圖源：四川知道
今年，大成都90㎡以下戶型只佔總體供應的10%。如果拋開遠郊市場，在中心城區，這個比例只會更低。
現實情況就是：不是購房者不買小戶型，而是市場上的小戶型根本沒得選！
是什麼促成了今天的局面？
2017年底，成都市發佈<房地產業5年規劃>，規劃中提到了以下兩點：
1.成都將支持開發建設大套型、高品質商品住房，主要滿足改善需求。.2.引導首次置業購買二手房解決住房問題。
近兩年，成都住宅市場的小戶型正在以“賣一套少一套”的方式被淘汰。
如果細數目前主城區的小戶型樓盤，除了SM錦悅、華熙528、南城都匯等長期捂盤的樓盤外，新建樓盤似乎已不再有小戶型的供應。
下圖：大成都範圍內近5年來90㎡以下住宅的整體供應套數比例：
圖源：四川知道
今年，大成都90㎡以下戶型只佔總體供應的10%。如果拋開遠郊市場，在中心城區，這個比例只會更低。
現實情況就是：不是購房者不買小戶型，而是市場上的小戶型根本沒得選！
是什麼促成了今天的局面？
2017年底，成都市發佈<房地產業5年規劃>，規劃中提到了以下兩點：
1.成都將支持開發建設大套型、高品質商品住房，主要滿足改善需求。.2.引導首次置業購買二手房解決住房問題。
這一規劃的提出，直接宣告服務成都近10年的“7090政策”落幕。
（7090政策釋義：90㎡以下佔比70%；“7090政策”下的高強度供應，可以在一定程度上遏制房價上漲，但很難實現居住品質的提升）
同年，成都中心城區土地全面降容，樓面地價上漲明顯，加上新的建築新規，房屋贈送被砍。
這一套連招下來，住房的居住品質有了大幅提升。但是，在90㎡以下，開發商已經很難做出舒適的套三戶型，改善類套三戶型更是要上跨到120㎡以上。並且，購房者還要面臨房價大幅上漲的難題。
當然，也有市場的原因
今年，我們對購房者的問卷調查顯示，改善需求確實有增長的趨勢。剛需主力需求面積持續為80-119㎡，其中90-99㎡需求佔比最高。改善類人群對戶型的主力需求為100-159㎡，100-119㎡佔比最高。
近兩年，成都住宅市場的小戶型正在以“賣一套少一套”的方式被淘汰。
如果細數目前主城區的小戶型樓盤，除了SM錦悅、華熙528、南城都匯等長期捂盤的樓盤外，新建樓盤似乎已不再有小戶型的供應。
下圖：大成都範圍內近5年來90㎡以下住宅的整體供應套數比例：
圖源：四川知道
今年，大成都90㎡以下戶型只佔總體供應的10%。如果拋開遠郊市場，在中心城區，這個比例只會更低。
現實情況就是：不是購房者不買小戶型，而是市場上的小戶型根本沒得選！
是什麼促成了今天的局面？
2017年底，成都市發佈<房地產業5年規劃>，規劃中提到了以下兩點：
1.成都將支持開發建設大套型、高品質商品住房，主要滿足改善需求。.2.引導首次置業購買二手房解決住房問題。
這一規劃的提出，直接宣告服務成都近10年的“7090政策”落幕。
（7090政策釋義：90㎡以下佔比70%；“7090政策”下的高強度供應，可以在一定程度上遏制房價上漲，但很難實現居住品質的提升）
同年，成都中心城區土地全面降容，樓面地價上漲明顯，加上新的建築新規，房屋贈送被砍。
這一套連招下來，住房的居住品質有了大幅提升。但是，在90㎡以下，開發商已經很難做出舒適的套三戶型，改善類套三戶型更是要上跨到120㎡以上。並且，購房者還要面臨房價大幅上漲的難題。
當然，也有市場的原因
今年，我們對購房者的問卷調查顯示，改善需求確實有增長的趨勢。剛需主力需求面積持續為80-119㎡，其中90-99㎡需求佔比最高。改善類人群對戶型的主力需求為100-159㎡，100-119㎡佔比最高。
新房建大戶型，引導改善人群賣掉小戶型二手房，置換大套型的改善新盤，剛需接盤二手小戶型。
這一切好像順理成章，但新的矛盾又出現了。
由於政策的步子跨得太大，開發商產品迭代太快，中間能過渡的產品週期太短，成都主城區直接迎來了“豪改”時代。大部分新建樓盤直接定位在130㎡以上，主推戶型以150㎡以上樓盤居多，個個標榜豪宅，套總價直接跨越到300萬以上。需求量最大的90-120㎡面積段的產品卻很少。
上月，我寫過一篇文章關於成都購買力的文章，文中一份數據表明，在7月成交的二手房中，7成以上的購房者都選擇總價150萬以下的二手房。
但是，要讓這部分二手房賣家，直接跨越到300萬級的新房產品中，是很難的。
高端市場競爭激烈，房子也難賣
近兩年，成都住宅市場的小戶型正在以“賣一套少一套”的方式被淘汰。
如果細數目前主城區的小戶型樓盤，除了SM錦悅、華熙528、南城都匯等長期捂盤的樓盤外，新建樓盤似乎已不再有小戶型的供應。
下圖：大成都範圍內近5年來90㎡以下住宅的整體供應套數比例：
圖源：四川知道
今年，大成都90㎡以下戶型只佔總體供應的10%。如果拋開遠郊市場，在中心城區，這個比例只會更低。
現實情況就是：不是購房者不買小戶型，而是市場上的小戶型根本沒得選！
是什麼促成了今天的局面？
2017年底，成都市發佈<房地產業5年規劃>，規劃中提到了以下兩點：
1.成都將支持開發建設大套型、高品質商品住房，主要滿足改善需求。.2.引導首次置業購買二手房解決住房問題。
這一規劃的提出，直接宣告服務成都近10年的“7090政策”落幕。
（7090政策釋義：90㎡以下佔比70%；“7090政策”下的高強度供應，可以在一定程度上遏制房價上漲，但很難實現居住品質的提升）
同年，成都中心城區土地全面降容，樓面地價上漲明顯，加上新的建築新規，房屋贈送被砍。
這一套連招下來，住房的居住品質有了大幅提升。但是，在90㎡以下，開發商已經很難做出舒適的套三戶型，改善類套三戶型更是要上跨到120㎡以上。並且，購房者還要面臨房價大幅上漲的難題。
當然，也有市場的原因
今年，我們對購房者的問卷調查顯示，改善需求確實有增長的趨勢。剛需主力需求面積持續為80-119㎡，其中90-99㎡需求佔比最高。改善類人群對戶型的主力需求為100-159㎡，100-119㎡佔比最高。
新房建大戶型，引導改善人群賣掉小戶型二手房，置換大套型的改善新盤，剛需接盤二手小戶型。
這一切好像順理成章，但新的矛盾又出現了。
由於政策的步子跨得太大，開發商產品迭代太快，中間能過渡的產品週期太短，成都主城區直接迎來了“豪改”時代。大部分新建樓盤直接定位在130㎡以上，主推戶型以150㎡以上樓盤居多，個個標榜豪宅，套總價直接跨越到300萬以上。需求量最大的90-120㎡面積段的產品卻很少。
上月，我寫過一篇文章關於成都購買力的文章，文中一份數據表明，在7月成交的二手房中，7成以上的購房者都選擇總價150萬以下的二手房。
但是，要讓這部分二手房賣家，直接跨越到300萬級的新房產品中，是很難的。
高端市場競爭激烈，房子也難賣
不得不承認，現在成都的高端項目，同質化產品太多，競爭激烈，開發商過得並不好。
比如，新希望D10、綠城鳳起朝鳴等城市頂級豪宅，開盤去化率均不超過30%。在高端改善市場上，主城區熱門置業版塊的多個高端項目，開盤效果也很一般，甚至搖號在個位數的樓盤也有。
而此類產品一旦進入順銷期，由於庫存和新建的競品太多，去化難度更高。
一邊是中小戶型強烈的需求，一邊是開發商開發大戶型熱，開發商為什麼不願意做中小戶型呢？
小戶型產品難做，大戶型利潤更高
近兩年，成都住宅市場的小戶型正在以“賣一套少一套”的方式被淘汰。
如果細數目前主城區的小戶型樓盤，除了SM錦悅、華熙528、南城都匯等長期捂盤的樓盤外，新建樓盤似乎已不再有小戶型的供應。
下圖：大成都範圍內近5年來90㎡以下住宅的整體供應套數比例：
圖源：四川知道
今年，大成都90㎡以下戶型只佔總體供應的10%。如果拋開遠郊市場，在中心城區，這個比例只會更低。
現實情況就是：不是購房者不買小戶型，而是市場上的小戶型根本沒得選！
是什麼促成了今天的局面？
2017年底，成都市發佈<房地產業5年規劃>，規劃中提到了以下兩點：
1.成都將支持開發建設大套型、高品質商品住房，主要滿足改善需求。.2.引導首次置業購買二手房解決住房問題。
這一規劃的提出，直接宣告服務成都近10年的“7090政策”落幕。
（7090政策釋義：90㎡以下佔比70%；“7090政策”下的高強度供應，可以在一定程度上遏制房價上漲，但很難實現居住品質的提升）
同年，成都中心城區土地全面降容，樓面地價上漲明顯，加上新的建築新規，房屋贈送被砍。
這一套連招下來，住房的居住品質有了大幅提升。但是，在90㎡以下，開發商已經很難做出舒適的套三戶型，改善類套三戶型更是要上跨到120㎡以上。並且，購房者還要面臨房價大幅上漲的難題。
當然，也有市場的原因
今年，我們對購房者的問卷調查顯示，改善需求確實有增長的趨勢。剛需主力需求面積持續為80-119㎡，其中90-99㎡需求佔比最高。改善類人群對戶型的主力需求為100-159㎡，100-119㎡佔比最高。
新房建大戶型，引導改善人群賣掉小戶型二手房，置換大套型的改善新盤，剛需接盤二手小戶型。
這一切好像順理成章，但新的矛盾又出現了。
由於政策的步子跨得太大，開發商產品迭代太快，中間能過渡的產品週期太短，成都主城區直接迎來了“豪改”時代。大部分新建樓盤直接定位在130㎡以上，主推戶型以150㎡以上樓盤居多，個個標榜豪宅，套總價直接跨越到300萬以上。需求量最大的90-120㎡面積段的產品卻很少。
上月，我寫過一篇文章關於成都購買力的文章，文中一份數據表明，在7月成交的二手房中，7成以上的購房者都選擇總價150萬以下的二手房。
但是，要讓這部分二手房賣家，直接跨越到300萬級的新房產品中，是很難的。
高端市場競爭激烈，房子也難賣
不得不承認，現在成都的高端項目，同質化產品太多，競爭激烈，開發商過得並不好。
比如，新希望D10、綠城鳳起朝鳴等城市頂級豪宅，開盤去化率均不超過30%。在高端改善市場上，主城區熱門置業版塊的多個高端項目，開盤效果也很一般，甚至搖號在個位數的樓盤也有。
而此類產品一旦進入順銷期，由於庫存和新建的競品太多，去化難度更高。
一邊是中小戶型強烈的需求，一邊是開發商開發大戶型熱，開發商為什麼不願意做中小戶型呢？
小戶型產品難做，大戶型利潤更高
對開發商而言，做定位為大戶型的豪宅和中小戶型的改善住宅相比，單價高2000元/㎡以上是很容易的，建安成本也會更低。並且，在保證功能齊全、居住舒適的前提下，做中小戶型要比做大戶型難得多。
另外就是定位問題，對於單價較高的項目來說，如果戶型做小了，會造成“有錢人看不上，沒錢人買不起”的客群錯位。
在如今高價地+較高開發成本的壓力下，更多的開發商會選擇做大戶型改善產品，以獲得更高的利潤空間。
最終造成了購房者買不起和開發商賣不掉的兩難局面。
高價的小戶型，能被認可嗎？
近兩年，成都住宅市場的小戶型正在以“賣一套少一套”的方式被淘汰。
如果細數目前主城區的小戶型樓盤，除了SM錦悅、華熙528、南城都匯等長期捂盤的樓盤外，新建樓盤似乎已不再有小戶型的供應。
下圖：大成都範圍內近5年來90㎡以下住宅的整體供應套數比例：
圖源：四川知道
今年，大成都90㎡以下戶型只佔總體供應的10%。如果拋開遠郊市場，在中心城區，這個比例只會更低。
現實情況就是：不是購房者不買小戶型，而是市場上的小戶型根本沒得選！
是什麼促成了今天的局面？
2017年底，成都市發佈<房地產業5年規劃>，規劃中提到了以下兩點：
1.成都將支持開發建設大套型、高品質商品住房，主要滿足改善需求。.2.引導首次置業購買二手房解決住房問題。
這一規劃的提出，直接宣告服務成都近10年的“7090政策”落幕。
（7090政策釋義：90㎡以下佔比70%；“7090政策”下的高強度供應，可以在一定程度上遏制房價上漲，但很難實現居住品質的提升）
同年，成都中心城區土地全面降容，樓面地價上漲明顯，加上新的建築新規，房屋贈送被砍。
這一套連招下來，住房的居住品質有了大幅提升。但是，在90㎡以下，開發商已經很難做出舒適的套三戶型，改善類套三戶型更是要上跨到120㎡以上。並且，購房者還要面臨房價大幅上漲的難題。
當然，也有市場的原因
今年，我們對購房者的問卷調查顯示，改善需求確實有增長的趨勢。剛需主力需求面積持續為80-119㎡，其中90-99㎡需求佔比最高。改善類人群對戶型的主力需求為100-159㎡，100-119㎡佔比最高。
新房建大戶型，引導改善人群賣掉小戶型二手房，置換大套型的改善新盤，剛需接盤二手小戶型。
這一切好像順理成章，但新的矛盾又出現了。
由於政策的步子跨得太大，開發商產品迭代太快，中間能過渡的產品週期太短，成都主城區直接迎來了“豪改”時代。大部分新建樓盤直接定位在130㎡以上，主推戶型以150㎡以上樓盤居多，個個標榜豪宅，套總價直接跨越到300萬以上。需求量最大的90-120㎡面積段的產品卻很少。
上月，我寫過一篇文章關於成都購買力的文章，文中一份數據表明，在7月成交的二手房中，7成以上的購房者都選擇總價150萬以下的二手房。
但是，要讓這部分二手房賣家，直接跨越到300萬級的新房產品中，是很難的。
高端市場競爭激烈，房子也難賣
不得不承認，現在成都的高端項目，同質化產品太多，競爭激烈，開發商過得並不好。
比如，新希望D10、綠城鳳起朝鳴等城市頂級豪宅，開盤去化率均不超過30%。在高端改善市場上，主城區熱門置業版塊的多個高端項目，開盤效果也很一般，甚至搖號在個位數的樓盤也有。
而此類產品一旦進入順銷期，由於庫存和新建的競品太多，去化難度更高。
一邊是中小戶型強烈的需求，一邊是開發商開發大戶型熱，開發商為什麼不願意做中小戶型呢？
小戶型產品難做，大戶型利潤更高
對開發商而言，做定位為大戶型的豪宅和中小戶型的改善住宅相比，單價高2000元/㎡以上是很容易的，建安成本也會更低。並且，在保證功能齊全、居住舒適的前提下，做中小戶型要比做大戶型難得多。
另外就是定位問題，對於單價較高的項目來說，如果戶型做小了，會造成“有錢人看不上，沒錢人買不起”的客群錯位。
在如今高價地+較高開發成本的壓力下，更多的開發商會選擇做大戶型改善產品，以獲得更高的利潤空間。
最終造成了購房者買不起和開發商賣不掉的兩難局面。
高價的小戶型，能被認可嗎？
對於購房者而言，房價在上漲，但購房預算在短期內是很難改變的，而戶型需求又是彈性的。
通過我們對市場上一些新盤的調查發現，中小戶型是有市場的。
比如西一環的融信公館，單價24000-29999元/㎡，其中115㎡戶型單價要比142㎡戶型高2000元/㎡左右，但銷售套數反而更多。
在二手房市場，比如城西優品道廣場、城東翡翠城等，單價較高的小套三戶型，成交量也會更多。
近兩年，成都住宅市場的小戶型正在以“賣一套少一套”的方式被淘汰。
如果細數目前主城區的小戶型樓盤，除了SM錦悅、華熙528、南城都匯等長期捂盤的樓盤外，新建樓盤似乎已不再有小戶型的供應。
下圖：大成都範圍內近5年來90㎡以下住宅的整體供應套數比例：
圖源：四川知道
今年，大成都90㎡以下戶型只佔總體供應的10%。如果拋開遠郊市場，在中心城區，這個比例只會更低。
現實情況就是：不是購房者不買小戶型，而是市場上的小戶型根本沒得選！
是什麼促成了今天的局面？
2017年底，成都市發佈<房地產業5年規劃>，規劃中提到了以下兩點：
1.成都將支持開發建設大套型、高品質商品住房，主要滿足改善需求。.2.引導首次置業購買二手房解決住房問題。
這一規劃的提出，直接宣告服務成都近10年的“7090政策”落幕。
（7090政策釋義：90㎡以下佔比70%；“7090政策”下的高強度供應，可以在一定程度上遏制房價上漲，但很難實現居住品質的提升）
同年，成都中心城區土地全面降容，樓面地價上漲明顯，加上新的建築新規，房屋贈送被砍。
這一套連招下來，住房的居住品質有了大幅提升。但是，在90㎡以下，開發商已經很難做出舒適的套三戶型，改善類套三戶型更是要上跨到120㎡以上。並且，購房者還要面臨房價大幅上漲的難題。
當然，也有市場的原因
今年，我們對購房者的問卷調查顯示，改善需求確實有增長的趨勢。剛需主力需求面積持續為80-119㎡，其中90-99㎡需求佔比最高。改善類人群對戶型的主力需求為100-159㎡，100-119㎡佔比最高。
新房建大戶型，引導改善人群賣掉小戶型二手房，置換大套型的改善新盤，剛需接盤二手小戶型。
這一切好像順理成章，但新的矛盾又出現了。
由於政策的步子跨得太大，開發商產品迭代太快，中間能過渡的產品週期太短，成都主城區直接迎來了“豪改”時代。大部分新建樓盤直接定位在130㎡以上，主推戶型以150㎡以上樓盤居多，個個標榜豪宅，套總價直接跨越到300萬以上。需求量最大的90-120㎡面積段的產品卻很少。
上月，我寫過一篇文章關於成都購買力的文章，文中一份數據表明，在7月成交的二手房中，7成以上的購房者都選擇總價150萬以下的二手房。
但是，要讓這部分二手房賣家，直接跨越到300萬級的新房產品中，是很難的。
高端市場競爭激烈，房子也難賣
不得不承認，現在成都的高端項目，同質化產品太多，競爭激烈，開發商過得並不好。
比如，新希望D10、綠城鳳起朝鳴等城市頂級豪宅，開盤去化率均不超過30%。在高端改善市場上，主城區熱門置業版塊的多個高端項目，開盤效果也很一般，甚至搖號在個位數的樓盤也有。
而此類產品一旦進入順銷期，由於庫存和新建的競品太多，去化難度更高。
一邊是中小戶型強烈的需求，一邊是開發商開發大戶型熱，開發商為什麼不願意做中小戶型呢？
小戶型產品難做，大戶型利潤更高
對開發商而言，做定位為大戶型的豪宅和中小戶型的改善住宅相比，單價高2000元/㎡以上是很容易的，建安成本也會更低。並且，在保證功能齊全、居住舒適的前提下，做中小戶型要比做大戶型難得多。
另外就是定位問題，對於單價較高的項目來說，如果戶型做小了，會造成“有錢人看不上，沒錢人買不起”的客群錯位。
在如今高價地+較高開發成本的壓力下，更多的開發商會選擇做大戶型改善產品，以獲得更高的利潤空間。
最終造成了購房者買不起和開發商賣不掉的兩難局面。
高價的小戶型，能被認可嗎？
對於購房者而言，房價在上漲，但購房預算在短期內是很難改變的，而戶型需求又是彈性的。
通過我們對市場上一些新盤的調查發現，中小戶型是有市場的。
比如西一環的融信公館，單價24000-29999元/㎡，其中115㎡戶型單價要比142㎡戶型高2000元/㎡左右，但銷售套數反而更多。
在二手房市場，比如城西優品道廣場、城東翡翠城等，單價較高的小套三戶型，成交量也會更多。
也就是說，滿足了一定功能性的住宅，即便是單價高那麼一點，購房者接受起來也相對容易。而市場上的新盤中，這樣的選擇並不多。
但是，我也相信，市場需求一定能影響供應結構。在高端市場擠得頭破血流的時候，一定也會有開發商站出來打破這個尷尬局面，市場會迎來平衡點。
另外，對於一些在高端盤市場，選擇很盲目的購房者，我建議關注資源型（優質教育、不可複製景觀等）樓盤。在產品方面都大差不差，佔有資源者一定能笑到最後。