東臺特殊教育學校及周邊舊區即將改造！房屋徵收補償安置方案出爐！

公告

為了公共利益的需要，按照國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃等要求，市人民政府擬對特殊教育學校及周邊舊區改造地塊範圍內的房屋實施徵收。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》等有關規定，現將《特殊教育學校及周邊舊區改造地塊房屋徵收補償安置方案》（附後）予以公佈並徵求意見。被徵收人如對該徵收補償方案提出建議和意見，請在2017年7月2日前，以書面方式向東臺市住房和城鄉建設局反饋。

聯繫地址：東臺市房屋徵收辦公室（東臺市廣場路8號）

聯繫電話：69988071、15251099518

特此公告。

2017年6月2日

附件：

特殊教育學校及周邊舊區改造地塊

房屋徵收補償安置方案

（徵求意見稿）

為進一步推進城市建設步伐，優化公共配套，依據城市建設總體規劃，決定組織實施特殊教育學校及周邊舊區改造地塊房屋徵收工程。現根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》、省、市有關規定，結合本市實際情況，制定本方案。

一、徵收範圍

依據舊區改造區域徵收紅線，東至老車站、西至九天北路、北至華聯路、南至陸運公司，計10戶，被拆除房屋面積約4800㎡。具體詳見建設房屋徵收紅線圖。

二、徵收主體及徵收期限

徵收人：東臺市人民政府

被徵收人：被徵收房屋所有權人

實施單位：東臺市亨達房屋徵收服務中心

協議簽訂期限：以房屋徵收部門現場公告為準

徵收期限：2017年6月-徵收實施結束

三、徵收補償依據

國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）、住建部《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、省政府《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋徵收與補償條例>若干問題的規定》（蘇政發〔2011〕91號）、《鹽城市國有土地上房屋徵收與補償辦法》（鹽政發〔2011〕210號）、《東臺市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（東政發〔2011〕53號）、《東臺市國有土地上房屋徵收與實施細則的補充規定》（東政發〔2012〕43號）、《關於市區國有土地上房屋徵收有關事項的處理意見》（東政規發〔2016〕1號）等相關配套政策文件等規定。

四、徵收評估

1.房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；被徵收人在規定時間內協商不成的，房屋徵收部門可以通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等方式確定。具體遵循下列程序選定：

(1)由房屋徵收部門向社會發布徵收項目評估信息和條件。

(2)具備資質條件的房地產價格評估機構報名，房屋徵收部門對房地產價格評估機構報名資格進行審查。

(3)房屋徵收部門按照報名先後順序公佈符合條件的評估機構名單，供被徵收人協商選定。

(4)被徵收人在規定時間內協商選定房地產價格評估機構，並將協商結果書面告知房屋徵收部門，被徵收人協商選定時間為5個工作日。

(5)被徵收人在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人投票決定或者通過搖號、抽籤等方式確定。採用投票方式時，超過50%的被徵收人選擇同一房地產價格評估機構的，為多數決定；不足50%的，採取搖號、抽籤等方式確定。

(6)房屋徵收部門公佈被徵收人協商選定或者通過多數決定、隨機選定等方式確定的房地產價格評估機構。

通過多數決定、隨機選定等方式確定房地產價格評估機構的過程和結果，應當經過公證機構依法公證。

2.評估時點：房屋徵收公告之日。

3.評估結果：房地產估價機構向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的分戶評估報告，由房屋徵收部門在徵收範圍內向被徵收人公示3日。公示期間，由房地產估價機構進行說明解釋，對初步評估結果存在錯誤的，應當進行更正。

公示期滿後，房地產估價機構向徵收人提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。

4.對評估結果有異議的處理：房屋徵收部門或被徵收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原評估機構書面申請複核評估，並指出評估報告存在的問題。評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對原評估報告進行復核。估價結果改變的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。

5.被徵收人應當協助估價師對被徵收房屋進行實地查勘，如實提供被徵收房屋價值評估所必須的情況和資料。

五、徵收補償安置

被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換, 或者貨幣補償與產權調換相結合的方式。鼓勵選擇貨幣補償。

1.徵收金額

被徵收房屋價值的補償由具有相應資質房地產價格評估機構，按房屋徵收公告之日被徵收房屋的區位、用途、建築面積等因素，以市場價評估確定。包括：被徵收房屋及其合法土地使用權的補償和裝飾裝潢及附屬物的補償。徵收人還應就搬遷、臨時安置及在規定期限內簽訂徵收補償協議並騰空交房的獎勵等項目進行補償補助。房屋徵收範圍確定後，突擊建築的建築物、附屬物，突擊裝飾裝潢部分、突擊移植的果樹苗木部分不得評估補償。

《房屋所有權證》、《建設工程規劃許可證》載明的車庫、豬舍、披棚等，給予建安造價結合成新補償，但不予安置。

2.補償方式

⑴徵收住宅房屋選擇貨幣補償的，除按評估補償外，再給予徵收合法建築面積400元/㎡的一次性補助，在簽訂徵收補償協議並交房後二十個工作日內，一次性支付全額補償款，不再另行安置。

⑵徵收住宅房屋選擇產權調換的，選房以被徵收人簽訂徵收補償協議並騰空交房的先後順序確定。產權調換房源為現有安置區房源。選擇現有安置區安置的，按選購安置區價格購買，徵收人與被徵收人依據規定計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋的差價。被徵收房屋合法建築面積內按基準價 (不含樓層差價，下同)結算，確因戶型所限，安置房屋面積超過徵收合法建築面積5 ㎡（含5 ㎡）以內的，按基準價結算；超5-10 ㎡（含10 ㎡）以內的，基準價提高100元/㎡結算；超10 ㎡以上的，按市場價結算。被徵收人要求辦理劃撥手續的，超10㎡以上部分結算價格扣減相應的土地出讓金。(見下表）

現有安置區安置價格表(單位：元/㎡)

安置房樓層層差係數：高層一層—五層為基準價，五層以上每高一層遞增15元/㎡頂層，價格按減三層價格結算。

其他用房價格：高層安置房躍層價格按安置基準價的50%結算。安置房的自行車庫統一為每平方米650元。躍層、自行車車庫一律不納入安置面積。

⑶關於土地辦證問題：回遷安置房原則上按國有劃撥土地性質辦理使用權證，需將國有劃撥性質改為國有出讓的，按安置房屋建築面積繳納相應的國有出讓土地使用權差價款，土地使用權出讓年期按安置區地塊出讓時點計算。原為出讓性質，計算徵收補償費用時未結算剩餘使用年期土地使用權出讓金，現辦理出讓土地使用權的，不再另行收費；原為出讓性質，計算徵收補償費用時結算了剩餘使用年期土地使用權出讓金，現申請辦理出讓手續的，退回已結算的土地出讓金後，方可辦理出讓手續，否則辦理劃撥土地使用權手續。上述辦理國有出讓土地使用權的土地使用者，轉讓房地產時不需再繳納土地出讓金。安置房車庫建築面積不列入土地出讓金結算範圍。上述涉及土地性質轉變為出讓的，按相關政策標準繳納契稅。

選購高層、小高層安置房的被徵收人，從回遷安置之月起三年內政府補貼50%的物業費。

3.被徵收房屋權屬、面積、用途的確定

被徵收房屋房地產權屬和建築面積依據《房屋所有權證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用權證》、房屋租賃協議和身份證明等合法證件確定。被徵收房屋土地使用面積，以《土地使用權證》為準。

未經登記的住宅房屋的合法建築面積以2004年航測圖反映的面積為準。確認合法面積的房屋，必須現狀在合法使用面積範圍內，超出合法使用面積範圍內的房屋，不得認定為合法建築面積。

徵收範圍內未經登記的建築，在房屋徵收決定前，由有關部門依法進行調查、認定和處理。

1984年1月5日前所建房屋，在此時限前即持有工商營業執照按章納稅並持續經營至今的，按營業用房評估補償。

住宅及生產辦公等用房未經規劃行政主管部門批准改變房屋使用性質的，仍按原批准房屋性質評估補償。在《江蘇省城鄉規劃條例》出臺前，即2010年7月1日前已取得工商營業執照持續經營一年以上並依法納稅至今的，憑工商營業執照、完稅證明及相關許可手續對直接用於經營的建築面積部分可按照該房屋作為營業性用房市場評估金額的一定比例進行補償。具體標準為：持續經營滿一年的，給予10%的補償，以後每多一年再增加5個百分點的補償，滿15年及以上的，給予80%的補償。最低補償金額為原用途房屋補償金額的110%。

住宅用房未經規劃批准改為非住宅房的，仍按住宅房安置。

擅自改變使用性質的房屋經營面積，應當在《房屋所有權證》或《建設工程規劃許可證》載明面積或認定面積範圍內。經營性房屋指商鋪、娛樂、旅館、餐飲等商業性質經營用房。

六、有關補助、補償標準

1.搬遷補助：搬遷補助費按被徵收房屋合法建築面積為基數計算，住宅房屋10元/㎡，不足500元的補足500元，但最高不超過1000元。辦公、教學等用房10元/㎡；倉庫、生產及營業用房10元/㎡。徵收住宅用房，被徵收人選擇產權調換的，搬遷補助費增加一倍計算，並一次性結清。

2.臨時安置補助：徵收人給予被徵收人臨時安置補助費。臨時安置補償費以被徵收房屋合法建築面積為基數，按足月給予計算補償。具體標準為：每月8元/ ㎡。實行貨幣補償或現房安置的，給予被徵收人6個月的臨時安置補助。實行期房產權調換的，過渡期限一般不超過18個月，暫統一按12個月給予補助。因徵收人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，延長時間在12個月以內的，按16元/㎡增付臨時安置臨時安置補償費；延長時間超過12個月的，自超過之月起按24元/㎡增付臨時安置補償費。非住宅用房不給予臨時安置補助。

3.誤工補助標準：對住宅房屋一次性補助1000元/戶。

4.私有住宅房屋20年內被徵收（或拆遷）兩次以上（含兩次、不含貨幣補償）的，每多一次，對被徵收房屋建安造價結合成新部分再增加10%的補償，但最多不超過20%，增加補償的被徵收房屋面積應當在《房屋所有權證》或《建設工程規劃許可證》載明面積或認定面積範圍內。

七、附屬設施與裝飾裝潢補償

附屬設施與裝飾裝潢補償參照東建發〔2011〕59號文件執行。

八、青苗、樹木、花卉的補償

青苗、樹木、花卉的補償參照東建發〔2011〕59號文件執行。

可移動盆景花木不予補償。

九、徵收協議的簽訂

1.徵收補償協議簽訂當事人為：徵收人與被徵收房屋所有權人。

2.私房以房屋所有權證載明的產權人為準；產權人未到場的，必須憑產權人的合法委託手續簽訂協議；產權人已故的，由合法繼承人簽訂協議。

3.徵收設有抵押權房屋的，被徵收人簽訂協議15日內，不能提前清償或者變更抵押權的，徵收人應按相當於債權擔保部分的貨幣補償金額向公證機關辦理公證提存。

4.房屋徵收補償協議書籤訂後，被徵收人應將被徵收房屋的土地使用權證、房屋所有權證等相關證件一併交回，有關部門及時註銷。被徵收人不得隨意拆卸已經作價補償的附著物。被徵收房屋統一由徵收部門依法招標確定具有相應資質的施工單位予以拆除。

十、徵收獎勵

為調動被徵收戶按期簽訂協議並騰空交房的積極性。凡被徵收入在徵收公告規定的期限內簽訂徵收協議並騰空交房的，按合法建築面積150元／㎡給予獎勵，逾期不計發獎金。

徵收非住宅房屋不予計發獎金。

十一、重大疾病、殘疾和低保補助標準

住宅房屋被徵收人及戶籍內家庭成員（指配偶、直系親屬及有合法收養關係、監護關係的人員等）身患重大疾病、殘疾和低保對象需要給予照顧的，可適當給予補助。補助對象及補助標準經徵收現場公示7日無異議後給予支付。符合補助條件的對象，一人只享受一次。

東臺市房屋徵收重大疾病、低保補助標準

十二、安置程序

1.公佈安置房地點：徵收人在徵收現場公佈安置房地點及套型。

2.選房順序：被徵收人選房以簽訂協議並騰空交房先後順序確定。

十三、徵收補償決定及強制徵收

補償協議訂立後，徵收部門與被徵收人應當按協議約定履行應盡義務，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟，並申請人民法院強制執行。

徵收人與被徵收人在徵收補償方案規定的簽約期限內達不成徵收補償協議的，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由徵收部門報請市人民政府作出房屋徵收補償決定。被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟的，在補償決定的規定期限內又不搬遷的，市人民政府可依法申請人民法院強制執行。

十四、房屋徵收的有關稅收規定

1.被徵收人取得徵收補償款，免徵個人所得稅。

2.被徵收人因徵收重新購置住房的，購房成交價格中相當於徵收補償款的部分免徵契稅；成交價格超過徵收補償款的，超過部分徵收契稅。

十五、公共服務設施

1.自來水、有線電視、供電等公共服務設施，由徵收人通知相關部門登記造冊，按照徵收公告規定的時間，停止服務，計量封存，並組織拆除。

2.涉及到電話、有線電視，徵收人給予遷移費用補償後，由被徵收人自行辦理遷移手續，並繳納相關費用。有關部門及時提供優質服務。

十六、徵收安全防範措施

嚴密組織實施房屋拆除工作，委託有施工資質和有豐富拆房經驗的拆房企業，嚴格執行安全操作規程，確保舊房拆除施工安全，確保不發生人身傷害事故。

十七、環保措施

嚴格按照環保部門的要求，做好徵收現場的環境保護工作，舊房拆除現場設立隔離防塵設施，以免影響周圍群眾的正常生活，確保交通、行人安全。渣土清運工具必須覆蓋防塵材料，防止清運過程中拋、冒、滴、漏，影響公共衛生。

十八、其他事項

1.自本《方案》發佈之日起，被徵收房屋存在租賃關係的，由租賃雙方自行解除租賃關係，徵收人不承擔房屋租賃糾紛所產生的任何經濟和法律責任。

2.被徵收人搬遷交房須經區域指揮部驗收，被徵收人不得擅自拆除已補償的建築物、構築物及相關設施。擅自拆除的由被徵收人自行承擔安全責任，同時扣除被拆除已補償的建築物、構築物及相關設施的補償費。

3.在徵收過程中，對無理取鬧，阻撓、干擾徵收工作正常進行的，依據相關法律規定處理。

本期監製丨小東 製片丨小鹿 主編丨小峰