'精裝時代：看中海、萬科如何控制成本，搶佔市場高地'
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出中高檔、中檔、低檔3個等級，每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出中高檔、中檔、低檔3個等級，每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。
如此一來，對於定位屬於同一標準的不同項目，戶型、設計風格相同或者相近，採用標準化設計，各項目設計圖紙、招標清單、施工組織方案就可以統一。推進產品標準化，並在產品系中逐漸實現高度複製，規避設計風險及提高設計進度。既提高了效率，也縮短了項目工期。
恆大從產品設計研發之初就以客戶細分需求作為精裝修房設計的出發點，使得其“精裝修＂從產品設計之初就是滲透到了住宅建設的每個環節，實現成熟的定製“模塊”（包括廚房、衛生間、衣帽間、儲藏空間）。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出中高檔、中檔、低檔3個等級，每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。
如此一來，對於定位屬於同一標準的不同項目，戶型、設計風格相同或者相近，採用標準化設計，各項目設計圖紙、招標清單、施工組織方案就可以統一。推進產品標準化，並在產品系中逐漸實現高度複製，規避設計風險及提高設計進度。既提高了效率，也縮短了項目工期。
恆大從產品設計研發之初就以客戶細分需求作為精裝修房設計的出發點，使得其“精裝修＂從產品設計之初就是滲透到了住宅建設的每個環節，實現成熟的定製“模塊”（包括廚房、衛生間、衣帽間、儲藏空間）。
2、功能優先，重使用輕裝飾
設計首要目標是滿足使用功能，控制不必要的功能浪費，例如一二線城市的小戶型，櫥櫃長度控制在1.5米以內即可滿足使用功能要求。
另外，裝修區域應有主次之分，有的產品硬裝部分簡單，但通過佈置軟裝，可以將整體檔次提升很多。將有限的成本用於美化包燃氣管道、外露結構等處，既可以降低成本，又可提升客戶的滿意度。讓好鋼要用在刀刃上。
3、配置標準應混搭
室內裝飾及甲供（有時候是甲指乙供，或者乙供）是成本控制的大頭。想控制成本，要避免出現次要部位（或者不是客戶關注點）的材料使用過於奢華的情況。因此，在精裝樣板房圖紙設計時多與設計進行溝通，避免設計師的在設計時追求完美的慣性思維。
為了嚴格把好設計選材這一關，中海會提前制定好不同檔次的項目主材總價與品牌選擇標準，並明確不同檔次精裝項目採購相對應的品牌。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出中高檔、中檔、低檔3個等級，每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。
如此一來，對於定位屬於同一標準的不同項目，戶型、設計風格相同或者相近，採用標準化設計，各項目設計圖紙、招標清單、施工組織方案就可以統一。推進產品標準化，並在產品系中逐漸實現高度複製，規避設計風險及提高設計進度。既提高了效率，也縮短了項目工期。
恆大從產品設計研發之初就以客戶細分需求作為精裝修房設計的出發點，使得其“精裝修＂從產品設計之初就是滲透到了住宅建設的每個環節，實現成熟的定製“模塊”（包括廚房、衛生間、衣帽間、儲藏空間）。
2、功能優先，重使用輕裝飾
設計首要目標是滿足使用功能，控制不必要的功能浪費，例如一二線城市的小戶型，櫥櫃長度控制在1.5米以內即可滿足使用功能要求。
另外，裝修區域應有主次之分，有的產品硬裝部分簡單，但通過佈置軟裝，可以將整體檔次提升很多。將有限的成本用於美化包燃氣管道、外露結構等處，既可以降低成本，又可提升客戶的滿意度。讓好鋼要用在刀刃上。
3、配置標準應混搭
室內裝飾及甲供（有時候是甲指乙供，或者乙供）是成本控制的大頭。想控制成本，要避免出現次要部位（或者不是客戶關注點）的材料使用過於奢華的情況。因此，在精裝樣板房圖紙設計時多與設計進行溝通，避免設計師的在設計時追求完美的慣性思維。
為了嚴格把好設計選材這一關，中海會提前制定好不同檔次的項目主材總價與品牌選擇標準，並明確不同檔次精裝項目採購相對應的品牌。
雖然標杆房企的主要配置都是品牌材料或部品，但為了控制成本，其中也不乏一些非知名品牌的材料和部品。在一些無關緊要或者住戶關注度不高的地方，混搭一些非知名品牌產品，未嘗不可。各房企完全可以根據自身項目的定位，適當調整精裝修配置標準，如此，在降低成本的同時，又不影響提升產品溢價。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出中高檔、中檔、低檔3個等級，每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。
如此一來，對於定位屬於同一標準的不同項目，戶型、設計風格相同或者相近，採用標準化設計，各項目設計圖紙、招標清單、施工組織方案就可以統一。推進產品標準化，並在產品系中逐漸實現高度複製，規避設計風險及提高設計進度。既提高了效率，也縮短了項目工期。
恆大從產品設計研發之初就以客戶細分需求作為精裝修房設計的出發點，使得其“精裝修＂從產品設計之初就是滲透到了住宅建設的每個環節，實現成熟的定製“模塊”（包括廚房、衛生間、衣帽間、儲藏空間）。
2、功能優先，重使用輕裝飾
設計首要目標是滿足使用功能，控制不必要的功能浪費，例如一二線城市的小戶型，櫥櫃長度控制在1.5米以內即可滿足使用功能要求。
另外，裝修區域應有主次之分，有的產品硬裝部分簡單，但通過佈置軟裝，可以將整體檔次提升很多。將有限的成本用於美化包燃氣管道、外露結構等處，既可以降低成本，又可提升客戶的滿意度。讓好鋼要用在刀刃上。
3、配置標準應混搭
室內裝飾及甲供（有時候是甲指乙供，或者乙供）是成本控制的大頭。想控制成本，要避免出現次要部位（或者不是客戶關注點）的材料使用過於奢華的情況。因此，在精裝樣板房圖紙設計時多與設計進行溝通，避免設計師的在設計時追求完美的慣性思維。
為了嚴格把好設計選材這一關，中海會提前制定好不同檔次的項目主材總價與品牌選擇標準，並明確不同檔次精裝項目採購相對應的品牌。
雖然標杆房企的主要配置都是品牌材料或部品，但為了控制成本，其中也不乏一些非知名品牌的材料和部品。在一些無關緊要或者住戶關注度不高的地方，混搭一些非知名品牌產品，未嘗不可。各房企完全可以根據自身項目的定位，適當調整精裝修配置標準，如此，在降低成本的同時，又不影響提升產品溢價。
因為銷售類物業，客戶重點關注的潔具、櫥櫃、電器等品牌，可以採用具有吸引力的高端產品定位。而對於像壁紙、軟包布藝類產品則更多關注設計效果，可以採用國產高仿產品來替代進口產品。
二、 精裝修招標階段的成本管控
招標沒做好，後續就容易出現扯皮。萬科的做法是，自2011年開始在工程採購領域施行工程量清單招標（發包方根據施工圖計算工程量，承建商據成本與盈利要求報價，發包方評標，一開始就能確定項目總體造價）採購。
如此一來，一方面，能把主要成本悉數說清，有利於經營結果的預測和保障；另一方面，有利於提升項目品質。
總的來說，1、招標時要合理劃分界面，避免由於界面不清引起後續施工中大量簽證變更的發生；2、清單編制要全面、清楚、準確，特別是一些開洞補洞及零星修補等內容必須在清單中明確；3、要充分告知投標單位施工現場的條件，還可設一些條款，以減少在結算時的扯皮，比如交叉施工時各方的成品保護及界面不做約定，就容易產生扯皮；4、評標時要分析單價的組成，杜絕不平衡報價……
當然，規則是死的，人是活的，選個靠譜的合作方至關重要，否則即便籤了合同，如果對方管理或能力不行，出了質量事故，業主維權找的是開發商，不會找施工方。如果返工導致施工單位虧錢，就算你施以高壓，施工單位也不一定會配合整改！
恆大的合作方之一是廣田集團（恆大對其的收入貢獻一直在40-50%左右）。由於在全裝修產業模式中，開發商向來佔據主導位置，裝修的材料通常由開發商挑選，因此裝飾企業只能通過施工獲取利潤，導致毛利率偏低，成本的控制顯得尤為重要。隨著近年來人工成本的上升，裝飾企業的利潤受到壓縮。為了降低成本，廣田研發了抹牆機器人，效率提高了1倍，最快可達100㎡/小時，質量還更高。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出中高檔、中檔、低檔3個等級，每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。
如此一來，對於定位屬於同一標準的不同項目，戶型、設計風格相同或者相近，採用標準化設計，各項目設計圖紙、招標清單、施工組織方案就可以統一。推進產品標準化，並在產品系中逐漸實現高度複製，規避設計風險及提高設計進度。既提高了效率，也縮短了項目工期。
恆大從產品設計研發之初就以客戶細分需求作為精裝修房設計的出發點，使得其“精裝修＂從產品設計之初就是滲透到了住宅建設的每個環節，實現成熟的定製“模塊”（包括廚房、衛生間、衣帽間、儲藏空間）。
2、功能優先，重使用輕裝飾
設計首要目標是滿足使用功能，控制不必要的功能浪費，例如一二線城市的小戶型，櫥櫃長度控制在1.5米以內即可滿足使用功能要求。
另外，裝修區域應有主次之分，有的產品硬裝部分簡單，但通過佈置軟裝，可以將整體檔次提升很多。將有限的成本用於美化包燃氣管道、外露結構等處，既可以降低成本，又可提升客戶的滿意度。讓好鋼要用在刀刃上。
3、配置標準應混搭
室內裝飾及甲供（有時候是甲指乙供，或者乙供）是成本控制的大頭。想控制成本，要避免出現次要部位（或者不是客戶關注點）的材料使用過於奢華的情況。因此，在精裝樣板房圖紙設計時多與設計進行溝通，避免設計師的在設計時追求完美的慣性思維。
為了嚴格把好設計選材這一關，中海會提前制定好不同檔次的項目主材總價與品牌選擇標準，並明確不同檔次精裝項目採購相對應的品牌。
雖然標杆房企的主要配置都是品牌材料或部品，但為了控制成本，其中也不乏一些非知名品牌的材料和部品。在一些無關緊要或者住戶關注度不高的地方，混搭一些非知名品牌產品，未嘗不可。各房企完全可以根據自身項目的定位，適當調整精裝修配置標準，如此，在降低成本的同時，又不影響提升產品溢價。
因為銷售類物業，客戶重點關注的潔具、櫥櫃、電器等品牌，可以採用具有吸引力的高端產品定位。而對於像壁紙、軟包布藝類產品則更多關注設計效果，可以採用國產高仿產品來替代進口產品。
二、 精裝修招標階段的成本管控
招標沒做好，後續就容易出現扯皮。萬科的做法是，自2011年開始在工程採購領域施行工程量清單招標（發包方根據施工圖計算工程量，承建商據成本與盈利要求報價，發包方評標，一開始就能確定項目總體造價）採購。
如此一來，一方面，能把主要成本悉數說清，有利於經營結果的預測和保障；另一方面，有利於提升項目品質。
總的來說，1、招標時要合理劃分界面，避免由於界面不清引起後續施工中大量簽證變更的發生；2、清單編制要全面、清楚、準確，特別是一些開洞補洞及零星修補等內容必須在清單中明確；3、要充分告知投標單位施工現場的條件，還可設一些條款，以減少在結算時的扯皮，比如交叉施工時各方的成品保護及界面不做約定，就容易產生扯皮；4、評標時要分析單價的組成，杜絕不平衡報價……
當然，規則是死的，人是活的，選個靠譜的合作方至關重要，否則即便籤了合同，如果對方管理或能力不行，出了質量事故，業主維權找的是開發商，不會找施工方。如果返工導致施工單位虧錢，就算你施以高壓，施工單位也不一定會配合整改！
恆大的合作方之一是廣田集團（恆大對其的收入貢獻一直在40-50%左右）。由於在全裝修產業模式中，開發商向來佔據主導位置，裝修的材料通常由開發商挑選，因此裝飾企業只能通過施工獲取利潤，導致毛利率偏低，成本的控制顯得尤為重要。隨著近年來人工成本的上升，裝飾企業的利潤受到壓縮。為了降低成本，廣田研發了抹牆機器人，效率提高了1倍，最快可達100㎡/小時，質量還更高。
抹牆機器人（來源：廣田機器人有限公司官網）
類似合作方，墊資的能力也更強。比如廣田集團於2017年6月8日順利通過招商證券發行了“招商創融-廣田集團應收賬款資產支持專項計劃”，該專項計劃的募集資金有利於緩解公司資金佔用的狀況，改善公司現金流。
三、精裝修施工階段的成本管控
到了施工階段主要是嚴控變更籤證，同時必須多跑施工現場，避免施工方偷換材料品牌、型號規格，以次充好等。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出中高檔、中檔、低檔3個等級，每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。
如此一來，對於定位屬於同一標準的不同項目，戶型、設計風格相同或者相近，採用標準化設計，各項目設計圖紙、招標清單、施工組織方案就可以統一。推進產品標準化，並在產品系中逐漸實現高度複製，規避設計風險及提高設計進度。既提高了效率，也縮短了項目工期。
恆大從產品設計研發之初就以客戶細分需求作為精裝修房設計的出發點，使得其“精裝修＂從產品設計之初就是滲透到了住宅建設的每個環節，實現成熟的定製“模塊”（包括廚房、衛生間、衣帽間、儲藏空間）。
2、功能優先，重使用輕裝飾
設計首要目標是滿足使用功能，控制不必要的功能浪費，例如一二線城市的小戶型，櫥櫃長度控制在1.5米以內即可滿足使用功能要求。
另外，裝修區域應有主次之分，有的產品硬裝部分簡單，但通過佈置軟裝，可以將整體檔次提升很多。將有限的成本用於美化包燃氣管道、外露結構等處，既可以降低成本，又可提升客戶的滿意度。讓好鋼要用在刀刃上。
3、配置標準應混搭
室內裝飾及甲供（有時候是甲指乙供，或者乙供）是成本控制的大頭。想控制成本，要避免出現次要部位（或者不是客戶關注點）的材料使用過於奢華的情況。因此，在精裝樣板房圖紙設計時多與設計進行溝通，避免設計師的在設計時追求完美的慣性思維。
為了嚴格把好設計選材這一關，中海會提前制定好不同檔次的項目主材總價與品牌選擇標準，並明確不同檔次精裝項目採購相對應的品牌。
雖然標杆房企的主要配置都是品牌材料或部品，但為了控制成本，其中也不乏一些非知名品牌的材料和部品。在一些無關緊要或者住戶關注度不高的地方，混搭一些非知名品牌產品，未嘗不可。各房企完全可以根據自身項目的定位，適當調整精裝修配置標準，如此，在降低成本的同時，又不影響提升產品溢價。
因為銷售類物業，客戶重點關注的潔具、櫥櫃、電器等品牌，可以採用具有吸引力的高端產品定位。而對於像壁紙、軟包布藝類產品則更多關注設計效果，可以採用國產高仿產品來替代進口產品。
二、 精裝修招標階段的成本管控
招標沒做好，後續就容易出現扯皮。萬科的做法是，自2011年開始在工程採購領域施行工程量清單招標（發包方根據施工圖計算工程量，承建商據成本與盈利要求報價，發包方評標，一開始就能確定項目總體造價）採購。
如此一來，一方面，能把主要成本悉數說清，有利於經營結果的預測和保障；另一方面，有利於提升項目品質。
總的來說，1、招標時要合理劃分界面，避免由於界面不清引起後續施工中大量簽證變更的發生；2、清單編制要全面、清楚、準確，特別是一些開洞補洞及零星修補等內容必須在清單中明確；3、要充分告知投標單位施工現場的條件，還可設一些條款，以減少在結算時的扯皮，比如交叉施工時各方的成品保護及界面不做約定，就容易產生扯皮；4、評標時要分析單價的組成，杜絕不平衡報價……
當然，規則是死的，人是活的，選個靠譜的合作方至關重要，否則即便籤了合同，如果對方管理或能力不行，出了質量事故，業主維權找的是開發商，不會找施工方。如果返工導致施工單位虧錢，就算你施以高壓，施工單位也不一定會配合整改！
恆大的合作方之一是廣田集團（恆大對其的收入貢獻一直在40-50%左右）。由於在全裝修產業模式中，開發商向來佔據主導位置，裝修的材料通常由開發商挑選，因此裝飾企業只能通過施工獲取利潤，導致毛利率偏低，成本的控制顯得尤為重要。隨著近年來人工成本的上升，裝飾企業的利潤受到壓縮。為了降低成本，廣田研發了抹牆機器人，效率提高了1倍，最快可達100㎡/小時，質量還更高。
抹牆機器人（來源：廣田機器人有限公司官網）
類似合作方，墊資的能力也更強。比如廣田集團於2017年6月8日順利通過招商證券發行了“招商創融-廣田集團應收賬款資產支持專項計劃”，該專項計劃的募集資金有利於緩解公司資金佔用的狀況，改善公司現金流。
三、精裝修施工階段的成本管控
到了施工階段主要是嚴控變更籤證，同時必須多跑施工現場，避免施工方偷換材料品牌、型號規格，以次充好等。
此外，通過穿插施工，可以大幅提高效率。萬科標準工期與精裝修前置施工總工期比較，發現通過精裝修前插施工將縮短工期679天-570天=124天，其中精裝修前插施工計劃中主體按8天/層，總工期壓縮124/679=18%！時間就是金錢效率就是生命，當前還有提高空間。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出中高檔、中檔、低檔3個等級，每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。
如此一來，對於定位屬於同一標準的不同項目，戶型、設計風格相同或者相近，採用標準化設計，各項目設計圖紙、招標清單、施工組織方案就可以統一。推進產品標準化，並在產品系中逐漸實現高度複製，規避設計風險及提高設計進度。既提高了效率，也縮短了項目工期。
恆大從產品設計研發之初就以客戶細分需求作為精裝修房設計的出發點，使得其“精裝修＂從產品設計之初就是滲透到了住宅建設的每個環節，實現成熟的定製“模塊”（包括廚房、衛生間、衣帽間、儲藏空間）。
2、功能優先，重使用輕裝飾
設計首要目標是滿足使用功能，控制不必要的功能浪費，例如一二線城市的小戶型，櫥櫃長度控制在1.5米以內即可滿足使用功能要求。
另外，裝修區域應有主次之分，有的產品硬裝部分簡單，但通過佈置軟裝，可以將整體檔次提升很多。將有限的成本用於美化包燃氣管道、外露結構等處，既可以降低成本，又可提升客戶的滿意度。讓好鋼要用在刀刃上。
3、配置標準應混搭
室內裝飾及甲供（有時候是甲指乙供，或者乙供）是成本控制的大頭。想控制成本，要避免出現次要部位（或者不是客戶關注點）的材料使用過於奢華的情況。因此，在精裝樣板房圖紙設計時多與設計進行溝通，避免設計師的在設計時追求完美的慣性思維。
為了嚴格把好設計選材這一關，中海會提前制定好不同檔次的項目主材總價與品牌選擇標準，並明確不同檔次精裝項目採購相對應的品牌。
雖然標杆房企的主要配置都是品牌材料或部品，但為了控制成本，其中也不乏一些非知名品牌的材料和部品。在一些無關緊要或者住戶關注度不高的地方，混搭一些非知名品牌產品，未嘗不可。各房企完全可以根據自身項目的定位，適當調整精裝修配置標準，如此，在降低成本的同時，又不影響提升產品溢價。
因為銷售類物業，客戶重點關注的潔具、櫥櫃、電器等品牌，可以採用具有吸引力的高端產品定位。而對於像壁紙、軟包布藝類產品則更多關注設計效果，可以採用國產高仿產品來替代進口產品。
二、 精裝修招標階段的成本管控
招標沒做好，後續就容易出現扯皮。萬科的做法是，自2011年開始在工程採購領域施行工程量清單招標（發包方根據施工圖計算工程量，承建商據成本與盈利要求報價，發包方評標，一開始就能確定項目總體造價）採購。
如此一來，一方面，能把主要成本悉數說清，有利於經營結果的預測和保障；另一方面，有利於提升項目品質。
總的來說，1、招標時要合理劃分界面，避免由於界面不清引起後續施工中大量簽證變更的發生；2、清單編制要全面、清楚、準確，特別是一些開洞補洞及零星修補等內容必須在清單中明確；3、要充分告知投標單位施工現場的條件，還可設一些條款，以減少在結算時的扯皮，比如交叉施工時各方的成品保護及界面不做約定，就容易產生扯皮；4、評標時要分析單價的組成，杜絕不平衡報價……
當然，規則是死的，人是活的，選個靠譜的合作方至關重要，否則即便籤了合同，如果對方管理或能力不行，出了質量事故，業主維權找的是開發商，不會找施工方。如果返工導致施工單位虧錢，就算你施以高壓，施工單位也不一定會配合整改！
恆大的合作方之一是廣田集團（恆大對其的收入貢獻一直在40-50%左右）。由於在全裝修產業模式中，開發商向來佔據主導位置，裝修的材料通常由開發商挑選，因此裝飾企業只能通過施工獲取利潤，導致毛利率偏低，成本的控制顯得尤為重要。隨著近年來人工成本的上升，裝飾企業的利潤受到壓縮。為了降低成本，廣田研發了抹牆機器人，效率提高了1倍，最快可達100㎡/小時，質量還更高。
抹牆機器人（來源：廣田機器人有限公司官網）
類似合作方，墊資的能力也更強。比如廣田集團於2017年6月8日順利通過招商證券發行了“招商創融-廣田集團應收賬款資產支持專項計劃”，該專項計劃的募集資金有利於緩解公司資金佔用的狀況，改善公司現金流。
三、精裝修施工階段的成本管控
到了施工階段主要是嚴控變更籤證，同時必須多跑施工現場，避免施工方偷換材料品牌、型號規格，以次充好等。
此外，通過穿插施工，可以大幅提高效率。萬科標準工期與精裝修前置施工總工期比較，發現通過精裝修前插施工將縮短工期679天-570天=124天，其中精裝修前插施工計劃中主體按8天/層，總工期壓縮124/679=18%！時間就是金錢效率就是生命，當前還有提高空間。
來源：蘇南萬科
值得注意的是，必須要求施工單位增加精裝修項目實施過程的成品保護投入，特別在項目後期時段對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護。
良好的成品保護可以大大降低交付後客戶的投訴率與返修率，節約保修的人力和物力成本。
2019年1月1日起，西安新建住宅推行全裝修成品交房。這是繼2017年7月1日海南要求全省新建住宅實行全裝修後，又一城市加入全裝修行列。
事實上，2012年以來，各地就陸續推出實施新建住宅全裝修的時間表，比如2017年1月起山東全省新建高層住宅需100%全裝修；2016年10月1日起浙江全省中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅需100%全裝修；往後，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江蘇（2025年起）等都要陸續推進半數以上或者100%全裝修。
截至目前，全國累計發佈全/精裝修政策30餘次，涉及到20餘個省市。毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨。諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%！
同樣是做“全精裝”，標杆房企能在控制成本的同時做出溢價、賺錢，但大部分中小房企水平還不夠，盈利水平與標杆房企差距越來越大，怎麼辦？
1、我國住宅全裝不到30%，歐美80%
恆大、萬科的新房精裝率已達100%
全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住的狀態。
一、2020年我國住宅全裝修比例要提高到30%
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。其實，早在 2002 年住建部住宅產業化促進中心出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規範提出了明確的要求。
更早的1999年，當時的建設部發布《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》就要求加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式。全裝修在那個年代就已經開始慢慢興起。
不過，由於發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的佔比較低，只有20%左右，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。
來源：Wind、明源地產研究院
對此，2017年住建部發布了《建築業發展“十三五”規劃》，當中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅將達30%（2018年在20%左右）。主管部門推廣精裝交付模式的意圖相當明確。
當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到啥程度，符合啥要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。
來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所
目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。
二、恆大、萬科等新房精裝修比例已經達到100%
如前文所述，由於精裝修可以拉開與競品的差距，因此標杆房企在這一塊的佈局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。
來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）
比如旭輝，從2013年開始全面推行精裝戰略，逐年提升精裝修住宅比例。新開工項目的精裝修比例從2013年的4%，到2016年提升為73%，2017年則超過80%。 保利發展早在兩三年前，即已明確集團2020年以後所有銷售的商品房都將是全裝修房。
不過，從總體上來講，恆大、碧桂園、萬科佔精裝修市場的份額最大，而且跟後面的差距很大（如下表所示）。鑑於這三家房企的銷售額也是最大，說明購房者的接受度是非常大的。
來源：《中國房地產全裝修產業研究報告》
備註：根據2017年全裝修項目規模測算得出
2、開發商做全/精裝修本身
可減少增值稅，降成本
為何政策對全裝修/精裝修如此支持？主要是這是一個對購房者、開發商，以及整個社會都有益的事情。
對社會來說，相比於毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建築垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約。
對購房者來說，全裝修可以拎包入住，節省了自己裝修的時間；通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等；通過B2C定製精裝模式，可以滿足消費者對於個性化服務的需求。此外，全裝修費用納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。
來源：明源地產研究院
當然，開發商最關注的是自己能否賺到錢。通過精裝修，開發商可以賺到以下三個部分的錢：
一是產品的溢價。
目前我國已經告別了商品房短缺的時代，人們對品質的要求越來越高。實施精裝修，可以提升產品的溢價，拉開與競爭對手的距離，恆大、萬科、碧桂園、綠城、星河灣等的成功實踐已經完全證明了這一點。
二是獲得稅收減免。
全裝修還可以帶來稅收減免的好處。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條規定：“房地產開發企業銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。
如此一來，即便房企不在銷售過程中賺取裝修的利潤，只收回裝修費，但由於全裝修加大了開發成本，加大了扣除項目金額，房企也能得到稅收減免的好處。
假設某公司某地產項目基本資料如下：土地及建安成本為 4000 元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費用為1500元/平方米，當地城市建設維護稅為 7%，教育費附加為3%。
如果以1.2萬元/平米的價格（裝修成本為2000元/平米）銷售精裝房，相比以1萬元/平米的價格銷售毛坯房，每平米的利潤可以增加五六十塊，這其實就是省下來的成本。考慮到精裝修本身還可以賺錢，盈利空間還可以進一步擴大。
三是貢獻現金流。
精裝房的售價比毛坯房高，在同等去化速度下，還可以加大現金流的貢獻，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付。
3、守住設計、招標、施工3大源頭
恆大、萬科、中海玩轉成本管控
馬克思在《資本論》中引用託·約·登寧的話說：“商品到貨幣是一次驚險的跳躍。如果掉下去，那麼摔碎的不僅是商品，還有商品的所有者。”
商品生產者只有順利將商品賣出去，才能實現商品價值，自己才能生存發展下去，而產品是否適銷對路是其能否順利實現商品到貨幣跳躍的關鍵。
來源：電建地產
2009年之前的裝修工程淨利潤普遍在50%左右；到2011年淨利潤已經下降到30%左右，2013年已經不足20%，2016年進一步下滑到10%左右。而且，施工單位還要墊資合同金額的20~30%左右。施工單位從之前為了搶活幹捨得投入成本與人力去提升質量管控，到需要甲方的鞭策，有時候甚至甲方施以高壓也沒有用。
可是，隨著各地全裝修政策實施時間的臨近，這已經是不是一個要不要做，而是怎麼做的問題了。下面，明源君來剖析標杆房企是怎麼控成本的。
一、設計階段的標準化成本管控
設計階段所產生的成果，其造價成本基本會佔到項目總成本的70~90%，最終設計方案的準確性高低將直接決定後期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。
1、標準化程度要高
明源君發現，在往全裝修過渡時期，各大房企的產品主要面向剛需客戶群，裝修標準以低配為主（如下表所示）。當然，現在標杆房企剛改類精裝房也已經不少了。
不管是針對剛需還是剛改等，精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點。
中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出中高檔、中檔、低檔3個等級，每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。
如此一來，對於定位屬於同一標準的不同項目，戶型、設計風格相同或者相近，採用標準化設計，各項目設計圖紙、招標清單、施工組織方案就可以統一。推進產品標準化，並在產品系中逐漸實現高度複製，規避設計風險及提高設計進度。既提高了效率，也縮短了項目工期。
恆大從產品設計研發之初就以客戶細分需求作為精裝修房設計的出發點，使得其“精裝修＂從產品設計之初就是滲透到了住宅建設的每個環節，實現成熟的定製“模塊”（包括廚房、衛生間、衣帽間、儲藏空間）。
2、功能優先，重使用輕裝飾
設計首要目標是滿足使用功能，控制不必要的功能浪費，例如一二線城市的小戶型，櫥櫃長度控制在1.5米以內即可滿足使用功能要求。
另外，裝修區域應有主次之分，有的產品硬裝部分簡單，但通過佈置軟裝，可以將整體檔次提升很多。將有限的成本用於美化包燃氣管道、外露結構等處，既可以降低成本，又可提升客戶的滿意度。讓好鋼要用在刀刃上。
3、配置標準應混搭
室內裝飾及甲供（有時候是甲指乙供，或者乙供）是成本控制的大頭。想控制成本，要避免出現次要部位（或者不是客戶關注點）的材料使用過於奢華的情況。因此，在精裝樣板房圖紙設計時多與設計進行溝通，避免設計師的在設計時追求完美的慣性思維。
為了嚴格把好設計選材這一關，中海會提前制定好不同檔次的項目主材總價與品牌選擇標準，並明確不同檔次精裝項目採購相對應的品牌。
雖然標杆房企的主要配置都是品牌材料或部品，但為了控制成本，其中也不乏一些非知名品牌的材料和部品。在一些無關緊要或者住戶關注度不高的地方，混搭一些非知名品牌產品，未嘗不可。各房企完全可以根據自身項目的定位，適當調整精裝修配置標準，如此，在降低成本的同時，又不影響提升產品溢價。
因為銷售類物業，客戶重點關注的潔具、櫥櫃、電器等品牌，可以採用具有吸引力的高端產品定位。而對於像壁紙、軟包布藝類產品則更多關注設計效果，可以採用國產高仿產品來替代進口產品。
二、 精裝修招標階段的成本管控
招標沒做好，後續就容易出現扯皮。萬科的做法是，自2011年開始在工程採購領域施行工程量清單招標（發包方根據施工圖計算工程量，承建商據成本與盈利要求報價，發包方評標，一開始就能確定項目總體造價）採購。
如此一來，一方面，能把主要成本悉數說清，有利於經營結果的預測和保障；另一方面，有利於提升項目品質。
總的來說，1、招標時要合理劃分界面，避免由於界面不清引起後續施工中大量簽證變更的發生；2、清單編制要全面、清楚、準確，特別是一些開洞補洞及零星修補等內容必須在清單中明確；3、要充分告知投標單位施工現場的條件，還可設一些條款，以減少在結算時的扯皮，比如交叉施工時各方的成品保護及界面不做約定，就容易產生扯皮；4、評標時要分析單價的組成，杜絕不平衡報價……
當然，規則是死的，人是活的，選個靠譜的合作方至關重要，否則即便籤了合同，如果對方管理或能力不行，出了質量事故，業主維權找的是開發商，不會找施工方。如果返工導致施工單位虧錢，就算你施以高壓，施工單位也不一定會配合整改！
恆大的合作方之一是廣田集團（恆大對其的收入貢獻一直在40-50%左右）。由於在全裝修產業模式中，開發商向來佔據主導位置，裝修的材料通常由開發商挑選，因此裝飾企業只能通過施工獲取利潤，導致毛利率偏低，成本的控制顯得尤為重要。隨著近年來人工成本的上升，裝飾企業的利潤受到壓縮。為了降低成本，廣田研發了抹牆機器人，效率提高了1倍，最快可達100㎡/小時，質量還更高。
抹牆機器人（來源：廣田機器人有限公司官網）
類似合作方，墊資的能力也更強。比如廣田集團於2017年6月8日順利通過招商證券發行了“招商創融-廣田集團應收賬款資產支持專項計劃”，該專項計劃的募集資金有利於緩解公司資金佔用的狀況，改善公司現金流。
三、精裝修施工階段的成本管控
到了施工階段主要是嚴控變更籤證，同時必須多跑施工現場，避免施工方偷換材料品牌、型號規格，以次充好等。
此外，通過穿插施工，可以大幅提高效率。萬科標準工期與精裝修前置施工總工期比較，發現通過精裝修前插施工將縮短工期679天-570天=124天，其中精裝修前插施工計劃中主體按8天/層，總工期壓縮124/679=18%！時間就是金錢效率就是生命，當前還有提高空間。
來源：蘇南萬科
值得注意的是，必須要求施工單位增加精裝修項目實施過程的成品保護投入，特別在項目後期時段對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護。
良好的成品保護可以大大降低交付後客戶的投訴率與返修率，節約保修的人力和物力成本。
某20強房企精裝工程成品保護標準
小結：最近幾年，由於房價快速上漲，而調控又對不少城市進行了限價，導致一些開發商更傾向於銷售毛坯房。一些房企的精裝修項目出現一些極小的瑕疵也被業主維權，更是讓人覺得做全裝修費力不討好。
不過，全裝修發展的大趨勢不變。恆大、碧桂園、萬科等標杆房企的實踐也表明，這是與競爭對手拉開距離的有效武器之一。既要控成本，又要做得讓業主滿意確實很難，但這才體現水平，也是往後房企打造產品力以及護城河的點。
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