'新城控股拋售資產，王振華“後遺症”還是遭遇“萬達難題”？'

“王振華事件”讓新城控股陷入資金週轉問題？

文丨林桔

編輯丨陳姿羊

出品丨投中網零度工作室

受前董事長王振華猥褻兒童一案影響，新城控股可能陷入資金週轉問題。目前它正在拋售資產。

7月24日，新城控股公告稱，通過股權及債權轉讓協議拋售旗下10個地產項目，作價41.5億元。10個項目售價約佔新城控股2018年末經審計歸母淨資產的13.62%，買方將全部以現金支付。

這10個項目分別位於杭州、江蘇常熟、蘇州、江西上饒等城市。收購新城控股項目的買家，包括金科地產（000656.SZ）、上海中駿置業、新加坡仁恆置地等8家地產公司。其中金科地產以平價17.21億元收購其6個項目。

這是近期新城控股拋售的資產的一部分。一天前，新城控股公告承認將賣掉其40個項目，目的是減少公司負債率和增加貨幣現金。

在24日晚的公告中，新城控股稱這40個項目交易約150億元，交易完成後將用於支付今年上半年投資土地的550億元。

投中網根據新城控股披露的經營簡報統計，今年1月-6月，它通過掛牌方式拍得70個項目，共112塊住宅和商業用地，其中62個項目持有全部權益。

新城控股稱，賣掉的40個項目，除持有100%權益項目，也包含聯營項目。而它們均為尚未開始銷售的項目，因此不會影響其2019年2700億元的經營業績目標。

據《21世紀經濟報道》稱，新城控股處置這些資產幾乎都為平價出售，目的是為了實現資金安全防護。而且這是在王振華之子王曉鬆上任新董事長，主動拜訪銀行、金融機構之後的決定。

這是否意味著，“王振華事件”讓新城控股陷入資金週轉問題？

高速擴張下的債務壓力

新城控股公告稱，交易的項目均為近期新獲取、尚未銷售的純住宅項目，公司在售項目與商業綜合體項目均無影響。

該公告沒有明確“近期”的範疇。據投中網統計，今年新城控股拍得的新項目中，其中29個為純住宅項目。目前未能獲知拋售的40個項目中是否涵蓋了今年的新項目，但已交易的10個項目中，其中位於許昌、杭州和常熟的項目中有3個項目為純住宅項目。

此舉或與新城控股目前的債務情況相關。在7月8日的公告中，新城控股稱公司今年到期的債務至少為133億元。而截至6月30日，其賬面可使用的貨幣資金為390億元。

僅從賬面上看，新城控股的貨幣資金可以覆蓋今年到期的債務。但投中網發現，新城控股還有業務要繼續開拓。而這意味著巨量資金的持續投入。

以新城控股主要商業地產品牌“吾悅廣場”為例，2019年其計劃將開業22座廣場。在“王振華事件”之前，只有一座吾悅廣場開業。事件後，新城加快了開業速度，至今已在江蘇淮安、廣西欽州等城市新開了4座吾悅廣場。也就是，今年內還有18座吾悅廣場需要等待開業（若按照計劃進行）。

“地產融媒體”曾報道，建造一個吾悅廣場的成本基本都在20億元以上。若按此計算，18座吾悅廣場至少需要360億元。

事實上，截至2019年3月，新城總負債已達3133.48億元，比去年年末增加12.17%。其中，它的短期借款、一年內到期的非流動負債等有息負債達1152.79億元。對比來看，2016-2018年，新城控股有息負債分別為262、446、743億元。

而截至4月底，新城控股已新增240億元借款。同時，新城控股的資產負債率已經偏高。《財新週刊》報道稱，新城控股近三年的資產負債率都在82%以上，其中2018年第三季度資產負債率一度達88.51%的最高峰，高於2018年萬科的84.59%和恆大83.58%。

新城控股連續三年資產負債率長期超過80%，高於2017年和2018年百家上市房地產公司的平均資產負債率77.72% 和78.9%。

另一方面，在整體融資環境收緊的情況下，銀行開發貸款可能會更集中於頭部的房地產企業。在這種情況下，據《證券日報》報道稱，截至7月，全國已經有271家中小房地產企業相繼宣告破產清算。

新城控股副總裁歐陽捷2018年3月接受媒體採訪時曾表示，“預計到2020年，前50強房企會拿走80%的開發貸款，50強之後的房企開發貸款將越來越緊。如果不能拿到更多的錢，我們就不能加快發展，就不能夠獲得市場地位。”

儘管去年合約銷售額衝破2210億元使得新城控股一躍排在了全國房企第8位，可能為其獲得融資帶來利好。

但隨著“王振華”事件對這家公司造成了極大地衝擊——至少在品牌影響力層面，以及三四線城市棚改規劃減少，曾靠著棚改紅利一躍成為房地產行業“黑馬”的新城控股將如何繼續快速擴張？

“王振華事件”的影響

7月3日“王振華事件”公佈後，新城集團旗下的新城控股、新城發展控股（01030.HK）以及新城悅服務（01755.HK）三家上市公司股價以及相關債券連續暴跌。截至7月25日發稿，這三家公司的股價分別累計下跌了37%、35%和22%，市值共減少了564億元。

王振華涉嫌猥褻兒童，引起了巨大的公共反感情緒。而且在該事件公佈後的4天，有兩名律師聯合向證監會舉報新城董監高涉嫌違規，因公佈時間與當事人被拘留時間中間有3天時間。而這三天裡新城控股發生了五起大宗交易。

對此，華創證券公開提示稱，受該事件影響新城控股可能存在銀行抽貸、爆倉等風險。根據華創證券7月3日發佈的報告顯示，主要存在四個風險傳導鏈條：

1）境外條款觸發美元債提前償還進而造成資金壓力； 2）拋售情緒導致境內股票價格承壓；3）股價下跌逼近質押警戒線；4）境內外上述變化引發銀行抽貸避險。

《財新週刊》援引香港券商分析師稱，因銀行貸款往往都帶有土地等抵押品，銀行不會輕易抽貸、斷貸。新城控股的後續發展如何，還需看王曉鬆能否維護好與金融機構的關係。值得注意的是，新城控股成立的26年間，公司一直為王振華把控，直到去年8月王曉鬆才接任總裁位置。

新城控股成立於1993年，主打“商業+地產”的開發模式，通過銷售住宅反哺商業地產，再支撐商業運營。因與萬達模式相似，其又被稱作“小萬達”。從江蘇常州發家後，新城得益於三四線城市棚改去庫存紅利不斷髮展，至今版圖已擴大至98個城市。

不管新城控股承認與否，地產公司賣資產可能是遇到了資金週轉問題。因為通過這種方式，地產公司短期內可以迅速修復資產負債表。2017年不斷拋售資產的萬達，是最典型的例子。

這與地產公司高負債高週轉的經營模式有關。在正常運營的情況下，地產公司可通過抵押項目、發行債券、定增等融資方式獲得流動資金，以開發項目，循環往復。這一過程中，如果資產價格降低或信貸停滯，都會讓其資產負債率大幅攀升，從而影響經營，導致惡性循環。

在7月8日的披露中，新城控股也坦言，公司接下來會採取謹慎的土地投資策略以改善資金壓力。去年，新城控股曾斥資1100多億元新增住宅土地130幅。

儘管新城控股表示，目前公司還有35座、公允值270億元已開業的吾悅廣場尚未進行抵押，以及有價值至少4000億元可收存貨為後續融資提供抵押物。公司也正積極與各大銀行和非銀金融機構、主要合作方以及投資機構等及時溝通，尋找融資來源，保障債務的安全兌付以及公司運轉。

但從目前決定拋售資產結果來看，新城控股的融資來源或許已受到影響。