房子，作為老百姓生活必需品，無論你是自己買的房子，還是租房，首先享受到的是房子的居住功能。不過，隨著這些年城市化快速推進產生的旺盛住房需求，以及老百姓投資渠道狹窄產生的保值增值需求，這都在住房市場上形成了連續不斷的需求，因此，房產兼具居住和金融雙重屬性。截止到目前，如果說房產是最安全的、最保值增值的資產一點也不為過。

房產，在中國又是比較特殊的商品。年輕人談婚論嫁，首先提到的就是房子，至少丈母孃那關不好過。這主要還是受到傳統思想影響，“有房才有家”，並且這個房子還需要是自己的，而不是租房。在很多人看來也能理解，誰也不願讓自己的女兒居無定所。結完婚，還要考慮到子女教育、城市福利等問題，有房才可能有學區，子女也才能享受到與城市相適應的教育資源。

房子對老百姓如此重要，作為一種民生商品，國家自然也是很重視。房價上漲過快，國家就要出臺一系列調控措施。就本輪樓市來講，2015年啟動後，在2016年國慶開始了大面積的調控，並在2017年和2018年連續加碼，查漏補缺。全國樓市終於在2018年下半年後處於整體穩定。現在樓市還是處於一個管控嚴厲的市場，比如限購、限售、限價、限貸等措施仍然存在。在熱點城市買房，需要戶口、社保、個稅等條件，並且有套數限制。購買資格受到抑制，房地產市場也處於穩定，在這樣的狀態下，樓市中出現一種聲音：“2019年賣掉房子是“聰明”還是“愚蠢”？ 業內的話讓我堅定了選擇。

第一，“房住不炒”在最近一次的決策層會議上再次提及，政策導向毋容置疑。筆者已經記不得提過多少次了，反正這兩年時不時都會有此要求。從這個角度看，國家更看重的是房子的居住屬性，而不是金融投資屬性。雖然說世界上沒有哪個國家能劃清自住和炒房之間的界限，但從國家的總體定位和調控措施來看，通過各個角度限制和擠出炒房客，最終的結果是，住房的投資群體會受到抑制，炒房客會越來越少。

第二，房價漲幅受到抑制，低於10%就面臨虧損。首先就房貸利息來說，在熱點城市的按揭貸款利率都有上浮，5%到30%不等，二套房與首套房有5-10%的區別，對於大部分按揭購房的群體來說，貸款20-30年，利息相對基準要多出少則幾萬，多則數十萬的成本支出。其次，就資金成本來說，首付款本身也會產生成本。房貸利息和資金成本兩者有疊加效應，為此，業內人士有算過一筆賬，如果房價年度漲幅低於10%，買房是不能保值，還有可能面臨虧損。

第三，貨幣貶值預期仍存，還會有閒置資金流入房產。大家知道，我們的貨幣增速基本告別了兩位數增長階段，2018年M2已經下降到8.1%，但隨著經濟情況變化，貨幣不可能一下緊縮，根據央行的數據顯示，2019年3月份M2的增速達到8.6%，不僅超過去年全年增速，也遠高於業界預期（8.2%），有機構預測，2019年全年M2的增速將達到8.6%，如果成真，那麼2019年的“放水”力度顯著大於2018年。這麼多增量資金顯然不可能全部流入實體，部分資金拐彎抹角的進入房地產，同時，在無安全合理的投資渠道出現前，老百姓的部分閒置資金還會流入房產。

鑑於上述因素，2019年賣掉房子是“聰明”還是“愚蠢”？業內人士提出兩點看法

1.賣掉大城市房產是愚蠢。這裡的大城市主要指二線以上城市，以及部分區域中心城市周圍的三四線城市。目前我們整體城市化率60%左右，未來還會繼續進行，只是速度有所降低而已，這些新增的城市人口主要流向大城市，即使不考慮貨幣因素，房產價值還會繼續上行。在沒有好的投資渠道出現之前，在這類城市的房產是不宜換成現金的，當然，置換成優質的房產是可行的。

另外，我們也要看到一些先知先覺的開發商，最近在熱點城市土地市場上角逐，有的城市土地爭奪甚至白熱化，排除個別地方託底因素外，大部分開發商是真金白銀展開肉搏。與之呼應的是，根據易居研究院發佈的《100城住宅價格報告》顯示，2019年一季度，4個一線城市新房成交均價為43316元/平米，同比上漲19.3%。32個二線城市新房均價為13649元/平米，同比上漲9.3%。在如此嚴厲的調控狀態下，有23個城市進入“過熱”區位，中山、南通、上海、武漢、長沙、西安、成都等城市被列入“房價過熱”城市，這些城市也正是我們上面所稱的“大城市”。

2.賣掉三四線小城市是聰明。這裡的三四線小城市指的是近年來人口持續淨流出、產業轉型遇阻、未受到區域大城市輻射的城市。本輪房價自2015年開始上漲，由於去庫存作用和品牌開發商等多方面推動，絕大部分的三四線城市房價都經歷過輪漲，部分城市已經完全脫離城市基本面，經濟基礎、收入和人口因素，說到底，已形成局部“泡沫”，即使未來這些城市的樓市“軟著陸”，房價也會面臨滯漲，持有事實上就意味著虧損。所以，在適當的時候賣掉這些城市多餘的房產是聰明選擇。

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