委託代建作為近年來一種常見的工程管理模式，其主要特點就是建設單位將建設工程項目委託給專業化的項目建設或管理企業，由其進行建設實施，控制項目投資、質量和工期，並在建成後移交給建設單位或投資主體指定的使用者或經營者。

越來越多的房地產企業放棄重資產模式，開始同政府、事業單位和其他房地產開發企業合作，運用自己的項目管理能力實施代建業務，但與此同時代建的操作模式也在發生變化，代建的涉稅風險也逐漸浮出水面。

一、從財稅角度如何理解代建模式？

標準的代建模式通常具備以下特點：

1、代建項目的立項、土地和後續報建手續都在項目方名下，而不在代建方名下。

2、代建方通常不墊資，由項目方承擔全部建設費用。

符合這兩個特點的代建業務中，項目方同代建方簽署委託代建協議，支付工程建設款項，代建方負責整體工程管理過程，實質上是提供了一種特殊的工程管理服務，應就取得的代建管理費收入繳納6%增值稅，並向項目方開具發票。

二、代建模式的兩種特殊變異模式

1、代建方取得土地怎麼辦？

如果代建方取得土地使用權，意味著後續的報建手續應以代建方企業為主體實施，那這就不再是真正意義的代建，而屬於該企業自行開發項目，如果完工後要移交項目方，必須視同銷售繳納增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

2、代建方墊資怎麼辦？

實務中有一些代建業務房地產企業參與墊付資金，這種情況我們認為應分解為提供代建服務和提供貸款服務兩種業務，並就兩種業務分開核算分開開具代建服務費發票和資金佔用費（利息）發票。項目方取得代建服務費專用發票可以抵扣增值稅進項，取得資金佔用費發票不得抵扣進項。

三、代建模式如何簽署協議？

代建模式中存在兩類協議，一類是代建方同項目方簽署的委託代建協議，約定雙方在代建業務中的權利義務和雙方責任；另一類是施工合同。

施工合同的簽署實際操作中不盡相同，但主要思路有兩種；

1、項目方、代建方、施工方三方簽署協議，約定三方各自權利、義務責任；

2、經項目方授權，代建方同施工方直接簽署協議，但應在合同中註明項目方基本情況以及代建方同項目方的主要權利義務。

四、代建模式下的代建方的財稅處理關鍵點

1、代建方企業的會計核算

代建方作為項目方的代言人，收到項目方的工程款項，再按照工程進度支付給施工方企業，建議作為往來科目處理，所有收款計入其他應付款，所有支付的工程款計入其他應收款，最終項目完工決算後統一將兩個科目對衝即可。代建管理費按照合同約定和實際支付節點正常核算收入，開具發票即可。

但房地產教科書上給予的是另外一種做賬方法，即房地產企業先計入開發成本——代建工程科目，然後完工後計入開發產品——代建工程，最終交接後計入主營業務成本——代建工程。這種做法當然和可以，但實務中較易同企業自行開發項目混淆，引發涉稅風險。

2、代建方企業面對的資金流和施工發票開具

既然會計核算清晰了，資金流自然非常清楚，項目方向代建方支付工程款，代建方向施工單位支付工程款，但對應的施工單位發票可不是開給代建方企業，而應當開具給項目方企業或者單位。這一點特別需要注意，實務中很多代建操作在施工發票的開具上出現思維混亂，最終給企業帶來涉稅風險，甚至很多稅務機關傾向於認為如果發票開發代建方企業，那麼就不再是代建而是自行開發。

因此，資金流和發票在代建模式中出現了不完全一致的情況，代建方企業作為代建管理服務企業，約定了資金流的代付義務，因此，雖然不一致，並不影響各方的財稅處理。

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