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隨著地產業務條線的細分，現在做新項目的投資測算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節奏、運營部提供關鍵節點，大家按照測算模板的要求錄入數據，投資部負責土地款和支付節奏並進行統稿，財務部進行最終的審查才算最終成稿。
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隨著地產業務條線的細分，現在做新項目的投資測算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節奏、運營部提供關鍵節點，大家按照測算模板的要求錄入數據，投資部負責土地款和支付節奏並進行統稿，財務部進行最終的審查才算最終成稿。
但是實際上，有些時候投資狗只需做一個簡單測算進行初步研判，不需要太精準，若次次都勞煩各部門同事，第一時間上可能來不及，第二有時候沒必要興師動眾，所以投資狗自己掌握一些其他部門的基本技能還是很有必要的。
今天咱們先從成本條線開始說起…..首先要感謝成本部的Z總，幫老嶽解答了很多問題，而且數據標準也是根據歷史項目經驗總結而來，都是有據可依 ，算是比較可靠，但是項目差異比較大，各位小夥伴不要照搬，大體瀏覽下體會一下原則即可。
第一章：根據公司的常規管理標準搭建成本體系
一般來說，成本體系現在都很成熟，各家單位雖略有差異但都是大同小異，不必多說，老嶽採用的成本體系主要是包含了土地款、各類工程成本等七大系列，簡稱“七成本”；七成本並不包含管理費、營銷費、財務費等，這三類將以項目費用的方式體現在測算表格中；
科目
說明
一
土地獲得價款
將土地費用錄入即可，包含土地成本、土地使用稅、契稅、耕地使用稅、拆遷補償、土地整理及其他費用
二
開發前期準備費
含勘察丈量費、規劃設計費、報批報建費、三通一平、臨時設施費等
三
主體建安工程費
含土石方工程、基礎工程、結構及粗裝修、公共部位裝修、門窗工程、安裝工程、室內設施供應及安裝、戶內精裝（一般按照業態產品進行歸集）
四
社區管網工程費
含小區紅線範圍內室外給排水系統，採暖系統，燃氣系統，供電系統及高低壓設備，智能化系統工程建設費用及各系統與市政配套管網接駁工程費用及其他與小市政相關開口接口費用。
五
園林環境工程費
含綠化工程費、建築小品、道路廣場建造費、圍牆大門建造費、室外照明等費用；
六
配套設施費
含配建比例約為2%無產權、處置權或收益權的物業管理用房、設備用房、垃圾廠站、警衛室、居委會、會所及幼兒園等
七
工程相關費
含監理費、諮詢費、營銷設施等；
第二章 明確各科目的標準成本和計費基數
此部分是本篇的關鍵點，投資狗之所以需要依賴成本同事，主要是因計費標準沒有把握，今天咱們把各科目需要的成本參數做個說明，供大家參考；
一、土地獲得價款
這個投資狗最拿手的了，一句話帶過不多說，按照政府文件執行就是：
1.1 有票地價款（招拍掛）：按照取地文件執行
1.2 有票土地相關稅費（契稅、印花稅等）：契稅3%-4%，整體稅費可按照4.05%簡算；
1.3 無票土地款或溢價等：注意填寫位置，否則影響稅費計算；
二、開發前期準備費（合計200-250元/㎡）
2.1 勘察丈量費：含項目勘察測繪、工程放線費等用於項目初始勘測丈量的費用；
單方標準：3元/平米，山地項目為6元/平米
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.2規劃設計費： 含項目項目總體規劃設計費、規劃概念設計費、方案設計費、施工圖設計費、市政配套設計（景觀、小市政）、審圖及專業設計顧問等費用（不含樣板間設計費）
單方標準：高層/低層50-60元/平米，山地項目100元/平米；
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.3報批報建費：包含常規報建費如城市建設配套費、根據實際情再繳納費用、可返回費用及特殊收費等，各區域成本差異較大；
單方標準：地區差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達350元/平米；
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.4三通一平費：包含臨水、臨電、臨路和場地平整費
單方標準：10元/平方米，山地項目增加150-300 元土石方平整及擋牆砌築等費用；
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.5臨時設施費：臨時場地和辦公費
單方標準：10元/平米
計費基數：報規面積（地上+地下)
三、主體建築及安裝工程費（合計2400-3000元/㎡）
一般按照業態進行歸集，而單類業態構成由多個指標疊加而成，在計算方式上，地上成本+地下成本+級配成本=合計成本；
3.1 高層（12F-28F）
（1）單體地下成本（不包含車庫面積，投影地下室）
單方標準：3700元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1600元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1800元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：根據產品線檔次，不同級別因用材不同，成本差異較大，主要差異體現在外窗和外立面；
單方標準：300元/平米、400元/平米不等
計費基數： 報規面積（地上+地下)
3.2 小高層（7F-11F）
（1）單體地下成本（不包含車庫面積，一般不超過地上面積的10%）
單方標準：3500元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1900元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：小高層級配產品與高層接近，略高於高層；
單方標準：300元/平米、500元/平米不等
計費基數：報規面積（地上+地下)
3.3 洋房（5F-6F）
（1）單體地下成本（投影地下室）
單方標準：2600元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1800元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：洋房產品因產品檔次略高，級配成本高於高層
單方標準：500元/平米、600元/平米不等
計費基數：報規面積（地上+地下)
3.4疊拼/聯排（6F以下，多為4F）
（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%）
單方標準：2500元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：1900元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：疊拼產品因產品檔次略高，級配成本高於高層
單方標準：根據建築風格550元/平米、600元/平米、700元/平米
計費基數：報規面積（地上+地下)
3.5雙拼、獨棟產品
（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的40%）
單方標準：3000元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1900元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：2200元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：獨棟產品因產品檔次最高，級配成本也是最高的
單方標準：普通風格1200元/平米，法式風格成本最高1600元/平米；
計費基數： 報規面積（地上+地下)
3.7 特殊科目
有些費用可能有一些特殊配置，需要單獨進行計算，標準參考如下：
（1） 精裝修
單方標準：按檔次差異較大，600元、1000元 、1600元、3000元不等
計費基數：（地上面積+附贈面積）*0.85
（2） 太陽能
屋頂集熱式費用標準：4500-6000/戶( 分業態計算戶數）
陽臺分戶式費用標準：3000-4000/戶
（3）充電樁：一體式一機一槍，4萬/套；
（4） 裝配式增加費：300元/平米；
四、社區管網工程費（合計220--450元/㎡）
包含給排水系統，採暖系統，燃氣系統，供電系統及高低壓設備，智能化系統工程建設費用，區域差異較大，分為220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；
（1）給排水系：普通區域一般40元/㎡，某些新區100元/㎡；
（2）採暖系統：普通區域不收取費用，某些開發新區100-150元/㎡；
（3）燃氣系統： 一般區域按照30-40元/㎡；
（4）供電系統及高低壓設備：電力系統屬於額度最高的科目，120-140元/㎡；
（5）智能化系統：高層產品10元/㎡，低層產品20元/㎡；
以上5項計費基數：報規面積（地上+地下)
五、景觀費用（摺合120-300元/㎡）
首先需要對景觀用地的概念做一個界定，建築用地範圍紅線範圍內，除去20%-30%建築基底佔地面積和市政道路外部分統稱景觀用地，
景觀用地的硬景軟景搭配考慮按照7：3開；
單方標準：景觀工程造價會根據風格的同而差異很大，分為250、350、500元/㎡不等；
計費基數：紅線用地面積--建築投影面積-市政道路面積-（約為總佔地70%）
六、配套設施費用（300-500元/㎡）
配套主要是以地庫、商業、會所為主，尤其是車庫部分，體量最大；
（1）車庫：按照車庫類型分為普通車庫和人防車庫，人防車庫需要設置人防設備、人防門等，成本稍高；
單方標準： 普通車庫 2800元/㎡ ，人防車庫 3100 元/㎡；
計費基數：地下車庫面積（以某項目為例，地下/地上約30%）
（2）配套商業：主要是以毛坯交房的低層商業為準，根據風格的不同成本存在一定差異；
單方標準： 普通風格3000元/㎡左右，法式風格3500元/㎡
計費基數：根據商業實際建築面積為主，一般為地上面積；（若商業屬於高層1F，注意總面積不要重複計算）
（3）會所：根據項目定位，會所高端項目中出現，一般來說會所多為精裝修，所以成本標準比較高；
單方標準： 考慮3000元/㎡的裝修成本，普通風格成本6700元/㎡，法式風格7000元/㎡
計費基數：根據商業實際建築面積計算
（4）配建小學、幼兒園：一般為低層產品，產品多為簡裝
單方標準： 教學樓2300-2500元/㎡ ，體育館2700元/㎡
計費基數：根據實際建築面積計算，一般為地上
七、工程相關費：監理費、預結算編制費（30-50元/㎡）
屬於開發間接費大類，某些區域參考標準如下：
單方標準：監理費20元/㎡，預結算編制費15元/㎡，綜合35元/㎡；
計費基數：報規面積（地上+地下）
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隨著地產業務條線的細分，現在做新項目的投資測算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節奏、運營部提供關鍵節點，大家按照測算模板的要求錄入數據，投資部負責土地款和支付節奏並進行統稿，財務部進行最終的審查才算最終成稿。
但是實際上，有些時候投資狗只需做一個簡單測算進行初步研判，不需要太精準，若次次都勞煩各部門同事，第一時間上可能來不及，第二有時候沒必要興師動眾，所以投資狗自己掌握一些其他部門的基本技能還是很有必要的。
今天咱們先從成本條線開始說起…..首先要感謝成本部的Z總，幫老嶽解答了很多問題，而且數據標準也是根據歷史項目經驗總結而來，都是有據可依 ，算是比較可靠，但是項目差異比較大，各位小夥伴不要照搬，大體瀏覽下體會一下原則即可。
第一章：根據公司的常規管理標準搭建成本體系
一般來說，成本體系現在都很成熟，各家單位雖略有差異但都是大同小異，不必多說，老嶽採用的成本體系主要是包含了土地款、各類工程成本等七大系列，簡稱“七成本”；七成本並不包含管理費、營銷費、財務費等，這三類將以項目費用的方式體現在測算表格中；
科目
說明
一
土地獲得價款
將土地費用錄入即可，包含土地成本、土地使用稅、契稅、耕地使用稅、拆遷補償、土地整理及其他費用
二
開發前期準備費
含勘察丈量費、規劃設計費、報批報建費、三通一平、臨時設施費等
三
主體建安工程費
含土石方工程、基礎工程、結構及粗裝修、公共部位裝修、門窗工程、安裝工程、室內設施供應及安裝、戶內精裝（一般按照業態產品進行歸集）
四
社區管網工程費
含小區紅線範圍內室外給排水系統，採暖系統，燃氣系統，供電系統及高低壓設備，智能化系統工程建設費用及各系統與市政配套管網接駁工程費用及其他與小市政相關開口接口費用。
五
園林環境工程費
含綠化工程費、建築小品、道路廣場建造費、圍牆大門建造費、室外照明等費用；
六
配套設施費
含配建比例約為2%無產權、處置權或收益權的物業管理用房、設備用房、垃圾廠站、警衛室、居委會、會所及幼兒園等
七
工程相關費
含監理費、諮詢費、營銷設施等；
第二章 明確各科目的標準成本和計費基數
此部分是本篇的關鍵點，投資狗之所以需要依賴成本同事，主要是因計費標準沒有把握，今天咱們把各科目需要的成本參數做個說明，供大家參考；
一、土地獲得價款
這個投資狗最拿手的了，一句話帶過不多說，按照政府文件執行就是：
1.1 有票地價款（招拍掛）：按照取地文件執行
1.2 有票土地相關稅費（契稅、印花稅等）：契稅3%-4%，整體稅費可按照4.05%簡算；
1.3 無票土地款或溢價等：注意填寫位置，否則影響稅費計算；
二、開發前期準備費（合計200-250元/㎡）
2.1 勘察丈量費：含項目勘察測繪、工程放線費等用於項目初始勘測丈量的費用；
單方標準：3元/平米，山地項目為6元/平米
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.2規劃設計費： 含項目項目總體規劃設計費、規劃概念設計費、方案設計費、施工圖設計費、市政配套設計（景觀、小市政）、審圖及專業設計顧問等費用（不含樣板間設計費）
單方標準：高層/低層50-60元/平米，山地項目100元/平米；
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.3報批報建費：包含常規報建費如城市建設配套費、根據實際情再繳納費用、可返回費用及特殊收費等，各區域成本差異較大；
單方標準：地區差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達350元/平米；
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.4三通一平費：包含臨水、臨電、臨路和場地平整費
單方標準：10元/平方米，山地項目增加150-300 元土石方平整及擋牆砌築等費用；
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.5臨時設施費：臨時場地和辦公費
單方標準：10元/平米
計費基數：報規面積（地上+地下)
三、主體建築及安裝工程費（合計2400-3000元/㎡）
一般按照業態進行歸集，而單類業態構成由多個指標疊加而成，在計算方式上，地上成本+地下成本+級配成本=合計成本；
3.1 高層（12F-28F）
（1）單體地下成本（不包含車庫面積，投影地下室）
單方標準：3700元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1600元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1800元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：根據產品線檔次，不同級別因用材不同，成本差異較大，主要差異體現在外窗和外立面；
單方標準：300元/平米、400元/平米不等
計費基數： 報規面積（地上+地下)
3.2 小高層（7F-11F）
（1）單體地下成本（不包含車庫面積，一般不超過地上面積的10%）
單方標準：3500元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1900元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：小高層級配產品與高層接近，略高於高層；
單方標準：300元/平米、500元/平米不等
計費基數：報規面積（地上+地下)
3.3 洋房（5F-6F）
（1）單體地下成本（投影地下室）
單方標準：2600元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1800元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：洋房產品因產品檔次略高，級配成本高於高層
單方標準：500元/平米、600元/平米不等
計費基數：報規面積（地上+地下)
3.4疊拼/聯排（6F以下，多為4F）
（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%）
單方標準：2500元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：1900元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：疊拼產品因產品檔次略高，級配成本高於高層
單方標準：根據建築風格550元/平米、600元/平米、700元/平米
計費基數：報規面積（地上+地下)
3.5雙拼、獨棟產品
（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的40%）
單方標準：3000元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1900元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：2200元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：獨棟產品因產品檔次最高，級配成本也是最高的
單方標準：普通風格1200元/平米，法式風格成本最高1600元/平米；
計費基數： 報規面積（地上+地下)
3.7 特殊科目
有些費用可能有一些特殊配置，需要單獨進行計算，標準參考如下：
（1） 精裝修
單方標準：按檔次差異較大，600元、1000元 、1600元、3000元不等
計費基數：（地上面積+附贈面積）*0.85
（2） 太陽能
屋頂集熱式費用標準：4500-6000/戶( 分業態計算戶數）
陽臺分戶式費用標準：3000-4000/戶
（3）充電樁：一體式一機一槍，4萬/套；
（4） 裝配式增加費：300元/平米；
四、社區管網工程費（合計220--450元/㎡）
包含給排水系統，採暖系統，燃氣系統，供電系統及高低壓設備，智能化系統工程建設費用，區域差異較大，分為220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；
（1）給排水系：普通區域一般40元/㎡，某些新區100元/㎡；
（2）採暖系統：普通區域不收取費用，某些開發新區100-150元/㎡；
（3）燃氣系統： 一般區域按照30-40元/㎡；
（4）供電系統及高低壓設備：電力系統屬於額度最高的科目，120-140元/㎡；
（5）智能化系統：高層產品10元/㎡，低層產品20元/㎡；
以上5項計費基數：報規面積（地上+地下)
五、景觀費用（摺合120-300元/㎡）
首先需要對景觀用地的概念做一個界定，建築用地範圍紅線範圍內，除去20%-30%建築基底佔地面積和市政道路外部分統稱景觀用地，
景觀用地的硬景軟景搭配考慮按照7：3開；
單方標準：景觀工程造價會根據風格的同而差異很大，分為250、350、500元/㎡不等；
計費基數：紅線用地面積--建築投影面積-市政道路面積-（約為總佔地70%）
六、配套設施費用（300-500元/㎡）
配套主要是以地庫、商業、會所為主，尤其是車庫部分，體量最大；
（1）車庫：按照車庫類型分為普通車庫和人防車庫，人防車庫需要設置人防設備、人防門等，成本稍高；
單方標準： 普通車庫 2800元/㎡ ，人防車庫 3100 元/㎡；
計費基數：地下車庫面積（以某項目為例，地下/地上約30%）
（2）配套商業：主要是以毛坯交房的低層商業為準，根據風格的不同成本存在一定差異；
單方標準： 普通風格3000元/㎡左右，法式風格3500元/㎡
計費基數：根據商業實際建築面積為主，一般為地上面積；（若商業屬於高層1F，注意總面積不要重複計算）
（3）會所：根據項目定位，會所高端項目中出現，一般來說會所多為精裝修，所以成本標準比較高；
單方標準： 考慮3000元/㎡的裝修成本，普通風格成本6700元/㎡，法式風格7000元/㎡
計費基數：根據商業實際建築面積計算
（4）配建小學、幼兒園：一般為低層產品，產品多為簡裝
單方標準： 教學樓2300-2500元/㎡ ，體育館2700元/㎡
計費基數：根據實際建築面積計算，一般為地上
七、工程相關費：監理費、預結算編制費（30-50元/㎡）
屬於開發間接費大類，某些區域參考標準如下：
單方標準：監理費20元/㎡，預結算編制費15元/㎡，綜合35元/㎡；
計費基數：報規面積（地上+地下）
怎麼樣，看完這些成本標準感覺數據太多，有點頭暈腦漲？ 當然，如果只是一個普通的項目，可以簡單粗暴的處理：除土地外的六成本大概有個總成本控制即可，建築單方3500-4000元/㎡；另外，如果不同物業類型單方建築成本一般為 獨棟>聯排>洋房>小高/高層。
第三章 總結和結論
以上屬於成本的參考標準，確實很像流水賬，不過成本的計算就是由各個數據，累計出來的，所以沒辦法像小故事那樣津津有味，所以大家可以草草瀏覽一下；
小夥伴們一定用好了兩個計算公式、VLOOKUP 和 SUBTOTAL函數；
Vlookup:這是一個縱向查找函數，比如某物業類型的指標=VLOOKUP(B29,'2.規劃指標明細表'!$B$9:$Q$32,10,FALSE)，第一個數值Value屬於要查找的值，屬於關鍵詞類別，在成本表格中是物業類型名稱、第二個數值array屬於要查找的區域，在成本表格中是各類指標表格範圍，第三個數值index-num,屬於返回數據在查找區域的第幾列（所需數字位於關鍵詞的第幾列）；最後一個數值多為FALSE，指的是精確查找；例中公式計算出來就是某物業類型的報規面積；
Subtotal: 日常中最常見到的是在分類彙總中,就可以通過編輯SUBTOTAL 函數對該列表進行修改，比如最終各類成本的數據彙總採用SUBTOTAL(9,H5:H154)，第一個數字Function_num 為 1 到11（包含隱藏值）或 101 到 111（忽略隱藏值）之間的數字，指定使用何種函數在列表中進行分類彙總計算，第二串數字ref1,ref2, ...指的是要計算的範圍， Subtotal在成本彙總表中用到最多的是9，sum 函數，此函數最大優點是有嵌套分類彙總時，將忽略這些彙總數據，以避免重複計算。
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隨著地產業務條線的細分，現在做新項目的投資測算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節奏、運營部提供關鍵節點，大家按照測算模板的要求錄入數據，投資部負責土地款和支付節奏並進行統稿，財務部進行最終的審查才算最終成稿。
但是實際上，有些時候投資狗只需做一個簡單測算進行初步研判，不需要太精準，若次次都勞煩各部門同事，第一時間上可能來不及，第二有時候沒必要興師動眾，所以投資狗自己掌握一些其他部門的基本技能還是很有必要的。
今天咱們先從成本條線開始說起…..首先要感謝成本部的Z總，幫老嶽解答了很多問題，而且數據標準也是根據歷史項目經驗總結而來，都是有據可依 ，算是比較可靠，但是項目差異比較大，各位小夥伴不要照搬，大體瀏覽下體會一下原則即可。
第一章：根據公司的常規管理標準搭建成本體系
一般來說，成本體系現在都很成熟，各家單位雖略有差異但都是大同小異，不必多說，老嶽採用的成本體系主要是包含了土地款、各類工程成本等七大系列，簡稱“七成本”；七成本並不包含管理費、營銷費、財務費等，這三類將以項目費用的方式體現在測算表格中；
科目
說明
一
土地獲得價款
將土地費用錄入即可，包含土地成本、土地使用稅、契稅、耕地使用稅、拆遷補償、土地整理及其他費用
二
開發前期準備費
含勘察丈量費、規劃設計費、報批報建費、三通一平、臨時設施費等
三
主體建安工程費
含土石方工程、基礎工程、結構及粗裝修、公共部位裝修、門窗工程、安裝工程、室內設施供應及安裝、戶內精裝（一般按照業態產品進行歸集）
四
社區管網工程費
含小區紅線範圍內室外給排水系統，採暖系統，燃氣系統，供電系統及高低壓設備，智能化系統工程建設費用及各系統與市政配套管網接駁工程費用及其他與小市政相關開口接口費用。
五
園林環境工程費
含綠化工程費、建築小品、道路廣場建造費、圍牆大門建造費、室外照明等費用；
六
配套設施費
含配建比例約為2%無產權、處置權或收益權的物業管理用房、設備用房、垃圾廠站、警衛室、居委會、會所及幼兒園等
七
工程相關費
含監理費、諮詢費、營銷設施等；
第二章 明確各科目的標準成本和計費基數
此部分是本篇的關鍵點，投資狗之所以需要依賴成本同事，主要是因計費標準沒有把握，今天咱們把各科目需要的成本參數做個說明，供大家參考；
一、土地獲得價款
這個投資狗最拿手的了，一句話帶過不多說，按照政府文件執行就是：
1.1 有票地價款（招拍掛）：按照取地文件執行
1.2 有票土地相關稅費（契稅、印花稅等）：契稅3%-4%，整體稅費可按照4.05%簡算；
1.3 無票土地款或溢價等：注意填寫位置，否則影響稅費計算；
二、開發前期準備費（合計200-250元/㎡）
2.1 勘察丈量費：含項目勘察測繪、工程放線費等用於項目初始勘測丈量的費用；
單方標準：3元/平米，山地項目為6元/平米
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.2規劃設計費： 含項目項目總體規劃設計費、規劃概念設計費、方案設計費、施工圖設計費、市政配套設計（景觀、小市政）、審圖及專業設計顧問等費用（不含樣板間設計費）
單方標準：高層/低層50-60元/平米，山地項目100元/平米；
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.3報批報建費：包含常規報建費如城市建設配套費、根據實際情再繳納費用、可返回費用及特殊收費等，各區域成本差異較大；
單方標準：地區差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達350元/平米；
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.4三通一平費：包含臨水、臨電、臨路和場地平整費
單方標準：10元/平方米，山地項目增加150-300 元土石方平整及擋牆砌築等費用；
計費基數：報規面積（地上+地下)
2.5臨時設施費：臨時場地和辦公費
單方標準：10元/平米
計費基數：報規面積（地上+地下)
三、主體建築及安裝工程費（合計2400-3000元/㎡）
一般按照業態進行歸集，而單類業態構成由多個指標疊加而成，在計算方式上，地上成本+地下成本+級配成本=合計成本；
3.1 高層（12F-28F）
（1）單體地下成本（不包含車庫面積，投影地下室）
單方標準：3700元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1600元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1800元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：根據產品線檔次，不同級別因用材不同，成本差異較大，主要差異體現在外窗和外立面；
單方標準：300元/平米、400元/平米不等
計費基數： 報規面積（地上+地下)
3.2 小高層（7F-11F）
（1）單體地下成本（不包含車庫面積，一般不超過地上面積的10%）
單方標準：3500元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1900元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：小高層級配產品與高層接近，略高於高層；
單方標準：300元/平米、500元/平米不等
計費基數：報規面積（地上+地下)
3.3 洋房（5F-6F）
（1）單體地下成本（投影地下室）
單方標準：2600元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1800元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：洋房產品因產品檔次略高，級配成本高於高層
單方標準：500元/平米、600元/平米不等
計費基數：報規面積（地上+地下)
3.4疊拼/聯排（6F以下，多為4F）
（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%）
單方標準：2500元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：1900元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：疊拼產品因產品檔次略高，級配成本高於高層
單方標準：根據建築風格550元/平米、600元/平米、700元/平米
計費基數：報規面積（地上+地下)
3.5雙拼、獨棟產品
（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的40%）
單方標準：3000元/平米（參考北京某項目）
計費基數：單體地下面積
（2）單體地上成本
單方標準：1900元/平米（參考北京某項目）
計費基數： 單體地上面積
為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：2200元/平米
計費基數：採用報規面積（地上+地下）
（3） 級配成本：獨棟產品因產品檔次最高，級配成本也是最高的
單方標準：普通風格1200元/平米，法式風格成本最高1600元/平米；
計費基數： 報規面積（地上+地下)
3.7 特殊科目
有些費用可能有一些特殊配置，需要單獨進行計算，標準參考如下：
（1） 精裝修
單方標準：按檔次差異較大，600元、1000元 、1600元、3000元不等
計費基數：（地上面積+附贈面積）*0.85
（2） 太陽能
屋頂集熱式費用標準：4500-6000/戶( 分業態計算戶數）
陽臺分戶式費用標準：3000-4000/戶
（3）充電樁：一體式一機一槍，4萬/套；
（4） 裝配式增加費：300元/平米；
四、社區管網工程費（合計220--450元/㎡）
包含給排水系統，採暖系統，燃氣系統，供電系統及高低壓設備，智能化系統工程建設費用，區域差異較大，分為220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；
（1）給排水系：普通區域一般40元/㎡，某些新區100元/㎡；
（2）採暖系統：普通區域不收取費用，某些開發新區100-150元/㎡；
（3）燃氣系統： 一般區域按照30-40元/㎡；
（4）供電系統及高低壓設備：電力系統屬於額度最高的科目，120-140元/㎡；
（5）智能化系統：高層產品10元/㎡，低層產品20元/㎡；
以上5項計費基數：報規面積（地上+地下)
五、景觀費用（摺合120-300元/㎡）
首先需要對景觀用地的概念做一個界定，建築用地範圍紅線範圍內，除去20%-30%建築基底佔地面積和市政道路外部分統稱景觀用地，
景觀用地的硬景軟景搭配考慮按照7：3開；
單方標準：景觀工程造價會根據風格的同而差異很大，分為250、350、500元/㎡不等；
計費基數：紅線用地面積--建築投影面積-市政道路面積-（約為總佔地70%）
六、配套設施費用（300-500元/㎡）
配套主要是以地庫、商業、會所為主，尤其是車庫部分，體量最大；
（1）車庫：按照車庫類型分為普通車庫和人防車庫，人防車庫需要設置人防設備、人防門等，成本稍高；
單方標準： 普通車庫 2800元/㎡ ，人防車庫 3100 元/㎡；
計費基數：地下車庫面積（以某項目為例，地下/地上約30%）
（2）配套商業：主要是以毛坯交房的低層商業為準，根據風格的不同成本存在一定差異；
單方標準： 普通風格3000元/㎡左右，法式風格3500元/㎡
計費基數：根據商業實際建築面積為主，一般為地上面積；（若商業屬於高層1F，注意總面積不要重複計算）
（3）會所：根據項目定位，會所高端項目中出現，一般來說會所多為精裝修，所以成本標準比較高；
單方標準： 考慮3000元/㎡的裝修成本，普通風格成本6700元/㎡，法式風格7000元/㎡
計費基數：根據商業實際建築面積計算
（4）配建小學、幼兒園：一般為低層產品，產品多為簡裝
單方標準： 教學樓2300-2500元/㎡ ，體育館2700元/㎡
計費基數：根據實際建築面積計算，一般為地上
七、工程相關費：監理費、預結算編制費（30-50元/㎡）
屬於開發間接費大類，某些區域參考標準如下：
單方標準：監理費20元/㎡，預結算編制費15元/㎡，綜合35元/㎡；
計費基數：報規面積（地上+地下）
怎麼樣，看完這些成本標準感覺數據太多，有點頭暈腦漲？ 當然，如果只是一個普通的項目，可以簡單粗暴的處理：除土地外的六成本大概有個總成本控制即可，建築單方3500-4000元/㎡；另外，如果不同物業類型單方建築成本一般為 獨棟>聯排>洋房>小高/高層。
第三章 總結和結論
以上屬於成本的參考標準，確實很像流水賬，不過成本的計算就是由各個數據，累計出來的，所以沒辦法像小故事那樣津津有味，所以大家可以草草瀏覽一下；
小夥伴們一定用好了兩個計算公式、VLOOKUP 和 SUBTOTAL函數；
Vlookup:這是一個縱向查找函數，比如某物業類型的指標=VLOOKUP(B29,'2.規劃指標明細表'!$B$9:$Q$32,10,FALSE)，第一個數值Value屬於要查找的值，屬於關鍵詞類別，在成本表格中是物業類型名稱、第二個數值array屬於要查找的區域，在成本表格中是各類指標表格範圍，第三個數值index-num,屬於返回數據在查找區域的第幾列（所需數字位於關鍵詞的第幾列）；最後一個數值多為FALSE，指的是精確查找；例中公式計算出來就是某物業類型的報規面積；
Subtotal: 日常中最常見到的是在分類彙總中,就可以通過編輯SUBTOTAL 函數對該列表進行修改，比如最終各類成本的數據彙總採用SUBTOTAL(9,H5:H154)，第一個數字Function_num 為 1 到11（包含隱藏值）或 101 到 111（忽略隱藏值）之間的數字，指定使用何種函數在列表中進行分類彙總計算，第二串數字ref1,ref2, ...指的是要計算的範圍， Subtotal在成本彙總表中用到最多的是9，sum 函數，此函數最大優點是有嵌套分類彙總時，將忽略這些彙總數據，以避免重複計算。
城市更新項目不同於一般的淨地開發項目，程序繁瑣漫長，我們接觸的不僅僅是村集體，還有各級各個政府部門，有必要對開發報建技巧有一個清晰的認識，才能更好解決一些問題。城市更新本質是一個洗地、做大蛋糕的過程。
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